한국 실거래가 확인 방법: 매매·전월세 실제 가격 조회와 위험한 전세 가려내기

집이 실제로 얼마에 팔리고 얼마에 임대됐는지는 정부의 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 확인할 수 있어요. 매매가는 2006년 1월부터, 전월세는 2021년 6월부터 신고된 가격이 계약일 기준으로 올라오고, 다음 날 공개돼요. 내야 하는 보증금을 같은 건물의 최근 매매가와 비교해 보세요. 보증금이 매매가에 가까울수록 집값이 떨어질 때 여유가 줄어들어요.

영어로 확인하고 싶다면 Seoulstart 가격 탐색기에서 건물별 신고 계약을 볼 수 있어요. 계약 월 단위로, 최근 12개월까지 전용면적과 날짜를 보여 줘요.

실거래가가 뭐고, 왜 매물 가격보다 믿을 만할까요

실거래가는 계약을 맺은 뒤 신고된 매매나 임대차 가격이에요. 매물 광고에 적힌 가격은 집주인이 받고 싶은 금액이고, 실거래가는 두 사람이 실제로 합의한 금액이에요.

그래서 이 숫자는 두 가지를 판단할 때 더 쓸모 있어요.

• 내가 제안받은 월세나 보증금이 이웃들이 계약한 수준과 맞는지
• 내 전세 보증금에 비해 매매가가 충분히 높아서, 집값이 떨어져도 여유가 있는지 (아래에서 더 설명해요)

다만 참고 자료일 뿐 보증은 아니에요. 사이트도 이 정보에 법적 효력이 없고 참고용이라고 밝히고 있어요.

rt.molit.go.kr 검색 방법

사이트는 한국어로만 되어 있어요. 필요하면 브라우저 번역 기능을 쓰세요.

어디까지 나오나요? 매매가는 2006년 1월부터 나와요. 신고된 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔, 토지, 상업·업무용, 공장·창고가 대상이고, 2007년 6월 29일 이후 계약한 아파트 분양권·입주권도 포함돼요. 전월세는 2021년 6월부터 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔 자료가 있어요. 2011년 1월부터의 확정일자 임대차 자료도 가지고 있어요.

아파트 검색 순서

1. 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔 중 주택 유형 탭을 골라요.
2. 시·도를 고르고, 시·군·구, 읍·면·동 순으로 골라요.
3. 단지 이름을 골라요.
4. 조회 기준 연도를 골라요. 2006년부터 올해까지 있어요.
5. 주소 유형을 지번이나 도로명 중에서 골라요.
6. 매매와 전월세를 바꿔 가며 봐요. 전월세에서는 전월세구분 열에서 전세인지 월세인지 알 수 있어요.

결과 표에는 동네, 조회 연도, 월, 면적, 금액, 전월세구분이 나와요.

날짜. 가격은 신고일이 아니라 계약일 기준으로 집계돼요. 7월에 계약해서 8월에 신고했다면 7월로 표시돼요. 그래서 신고일 기준인 국토교통부의 월별 거래량 통계와는 숫자가 달라요.

빨간 줄. 표에서 빨간 배경은 해제된 거래예요. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2에 따라 해제 신고가 들어온 거래죠. 계약이 끝까지 가지 못했다는 뜻이니, 시세를 계산할 때는 무시하세요.

문의와 제한. 사이트 문의 전화는 1533-2949예요. 데이터를 긁어 가는 스크래핑이나 자동 추출 도구는 금지돼 있으니 직접 조회하세요.

최근 거래가 안 보일 수 있는 이유

이 자료는 신고된 거래만 보여 줘요.

• 매매. 계약 후 30일 안에 실제 거래가격을 관할 시·군·구청에 신고해야 해요 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조).
• 주택 임대차. 보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘으면 계약 후 30일 안에 두 사람이 함께 신고해야 해요. 한쪽이 거부하면 다른 쪽이 혼자 신고할 수 있어요. 보증금과 월세는 그대로 두고 기간만 늘리는 갱신은 대상이 아니에요. 서울 25개 구는 신고 지역에 들어가요.
• 변경과 해제. 보증금이나 월세를 바꾸거나 계약을 해제하면, 확정된 날부터 30일 안에 신고해야 해요. 매매를 해제한 경우도 30일 안에 신고해야 해요.
• 소액 임대차. 국토교통부 자주 묻는 질문에 따르면 소액 임대차는 신고되지 않는 경우가 있어요. 당사자들이 우선변제권과 연결해서 생각하지 않는 일이 많거든요. 그래서 자료를 쓸 때 주의하라고 안내해요.
• 갱신. 갱신 계약에 확정일자를 받아야 시스템의 가격이 바뀌어요.

거짓으로 매매를 신고하면 취득가액의 10% 이하의 과태료를 낼 수 있어요.

그러니 거래가 몇 건밖에 안 보이거나 지난달 거래가 없다고 해서 아무것도 안 팔렸다고 단정하지 마세요. 더 오래된 거래와 근처 건물도 함께 보세요.

더 쉬운 방법: Seoulstart 가격 탐색기

Seoulstart 주거 페이지에서는 정부가 공개한 신고 자료를 영어로 보여 줘요. 한국어 사이트 없이도 같은 확인을 할 수 있어요.

• 건물별 신고 계약: 최근 12개월까지, 계약 월 단위로 전용면적과 날짜를 보여 줘요.
• 전세 계약만 보기
• 아파트 매매만 보기
• 서울과 강북구 같은 각 구의 무료 임대료 페이지

받은 제안 하나를 빠르게 점검하려면 보증금 안전 도구를 쓰세요. 건물 가격과 보증금을 비교해 줘요. 임대 유형을 비교하려면 전세 vs 월세 도구를 써 보세요. 전세 구조는 전세 제도 설명에서 읽을 수 있어요.

전세가율 확인하기

전세가율은 전세 보증금을 같은 집의 매매가로 나눈 값이에요.

공식: 보증금 ÷ 최근 비교 가능한 매매가 × 100

예시 (실제 집이 아니라 설명용 숫자예요). 어떤 집이 마지막으로 4억 원에 팔렸고, 집주인이 전세 보증금으로 3억 원을 달라고 한다고 해 볼게요.

3억 원 ÷ 4억 원 = 0.75, 그러니 전세가율은 75%예요.

비율이 높을수록 집값이 떨어졌을 때 여유가 줄어들어요. 75%라면 집값이 4분의 1 떨어져도 보증금 아래로는 내려가지 않아요. 90%라면 10분의 1만 떨어져도 위험해져요. 게다가 집값에서 가져가는 건 보증금만이 아니에요. 은행 근저당도 같은 집값에서 나가거든요. 아래에서 등기부등본을 확인해야 하는 이유예요.

보증보험의 기준선은 국토교통부가 직접 예를 들어 설명했어요. 2023년 2월, 국토교통부는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증을 보증금이 집값의 100% 이하이던 것에서 90% 이하인 집으로 제한한다고 밝혔어요. 집값이 3억 원이면 보증금이 2억 7천만 원 이하여야 해요 (2억 7천만 원 ÷ 3억 원 = 90%). 2023년 5월 1일 이후 새로 맺는 계약부터 적용돼요. 국토교통부는 깡통전세를 막으려는 조치라고 했어요. 보증금이 90%를 넘으면 보증보험에 아예 가입할 수 없어요.

90%는 보험 가입 기준선일 뿐이에요. 그보다 낮다고 해서 안전한 계약이 되는 건 아니에요.

현재 숫자로 확인하기

Seoulstart는 신고된 계약의 중위값을 매달 공개해요. 2026년 8월 기준 서울 현황은 이래요.

• 서울 아파트 전세 보증금 중위값: 6억 3,000만 원
• 서울 아파트 매매가 중위값: 8억 7,350만 원

이 두 값을 나눈 결과를 내 전세가율이라고 하면 안 돼요. 두 중위값은 같은 집들에서 나온 숫자가 아니거든요. 내 집을 확인할 때는 같은 건물이나 단지의 가장 최근 비교 가능한 매매가를 찾아서 쓰세요.

구별 숫자가 궁금하면 해당 구 페이지를 열어 보세요. 예를 들어 강북구 페이지에서는 다음 값을 볼 수 있어요.

• 강북구 아파트 전세 보증금 중위값: 4억 5,500만 원
• 강북구 아파트 매매가 중위값: 7억 원

그다음 아파트 매매에서 내가 보는 건물을 찾아보세요.

중개인에게도 의무가 있어요. 공인중개사법에 따라 중개인은 세입자가 될 사람에게, 집주인의 국세와 지방세 체납 내역과 집의 확정일자 정보를 열람해 달라고 요구할 수 있다고 알려 줘야 해요. 물건을 정확하게 설명하지 않은 중개인은 500만 원 이하의 과태료를 낼 수 있어요. 중개인에게 이 확인을 요청하세요.

공시가격과 보증 계산

공시가격은 해마다 정해지는 아파트(공동주택) 가격이에요. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 국토교통부가 기준일(1월 1일)의 가격을 해마다 산정하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공개해요. 공시가격은 재산세와 건강보험료의 기준으로도 쓰여요.

아파트 공시가격은 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 찾아볼 수 있어요. 콜센터는 1644-2828이에요.

이게 중요한 이유가 있어요. 국토교통부는 보증 심사에서 집값을 먼저 실거래가와 공시가격으로 평가하고, 둘 다 없을 때만 감정평가를 쓴다고 밝혔어요. 한국주택금융공사(HF)는 주택도시보증공사와는 별개의 국가 기관이에요. 공사의 일반전세지킴보증을 보면 이 공식이 실제로 어떻게 쓰이는지 알 수 있어요. 한도는 집값의 90%에서 선순위 채권(선순위 근저당과 앞선 세입자의 보증금)을 뺀 금액이에요. 시세가 없으면 아파트를 공시가격의 140%로 평가해요. KB 시세 같은 사이트의 참고 가격은 인정하지 않아요.

주택도시보증공사의 현재 규정은 이 가이드에서 확인하지 않았어요. 한국주택금융공사의 조건은 같은 종류의 공식을 보여 주는 공식 사례로만 보세요. 주택도시보증공사의 규정으로 보면 안 돼요.

직접 계산한 값이에요 (공식 수치가 아니에요). 한국주택금융공사 조건의 두 숫자를 곱해요: 공시가격 × 140% × 90%.

예: 공시가격이 3억 원이면 평가 기준액은 4억 2천만 원(3억 원 × 1.4)이에요. 이것의 90%는 3억 7천8백만 원(4억 2천만 원 × 0.9)이고요. 그러니 보증이 보증금과 선순위 근저당을 합쳐 최대로 커버할 수 있는 금액은 3억 7천8백만 원이에요. 공시가격의 126%죠. 공개된 두 숫자로 우리가 직접 계산한 값이고, 누군가 "126%"라고 공표한 규칙은 아니에요.

등기부등본 확인하기

가격은 집이 얼마짜리인지 알려 주고, 등기부등본은 그 집에 얼마가 걸려 있는지 알려 줘요. 선순위 근저당과 내 보증금을 더해서 집의 매매가와 비교해 보세요. 둘을 합친 금액이 매매가에 가까우면 여유가 거의 없어요.

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 한 건 열람하면 700원이에요. 인쇄할 수 있는 증명서를 온라인으로 발급받으면 한 부에 1,000원이에요. 2025년 8월 1일부터 적용되는 규칙의 수수료예요. 인상이 논의되고 있으니 사이트에서 현재 요금을 확인하세요.

등기부등본을 읽는 방법과 함께 챙길 서류는 임대차 서류 체크리스트에서 읽어 보세요.

공식 도구가 두 가지 더 있어요.

• 안심전세 앱. 주택도시보증공사가 국토교통부와 함께 만들었어요. 세입자는 집주인의 세금 체납과 선순위 채권, 근저당 같은 집의 권리관계를 볼 수 있어요. 선순위 근저당과 보증금을 입력해서 스스로 점검할 수도 있어요.
• 임대인 정보 조회. 2025년 5월부터 세입자가 될 사람은 집주인의 동의 없이도 집주인이 가진 주택도시보증공사 보증 주택 수, 보증 가입 제한 여부, 최근 3년간 대위변제 건수를 확인할 수 있어요. 중개인의 확인을 받아 주택도시보증공사 지사나 앱에서 신청하면 돼요. 결과는 7일 안에 나오고, 한 사람이 한 달에 3번 조회할 수 있어요. 이 규칙은 바뀔 수 있으니 앱에서 확인하세요.

위험 신호

• 보증금이 최근 매매가의 90%에 가깝거나 넘어요.
• 같은 건물에서 비교할 만한 매매 거래를 찾을 수 없어요.
• 등기부등본에 선순위 근저당이 쌓여 있어서, 내 앞의 채권과 내 보증금을 합치면 집값에 가까워요.
• 집주인이 보증 주택을 많이 가지고 있거나, 예전에 대위변제가 있었어요.
• 집주인이나 중개인이 등기부등본을 못 보게 해요.
• 누군가 확정일자를 건너뛰자고 해요. 전입신고를 하고 확정일자를 받은 세입자는 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있어요 (주택임대차보호법 제3조의2).

이 중 하나라도 보이면 속도를 늦추세요. 계약하기 전에 전세 보증금 사기 예방법과 보증금 반환 가이드를 읽어 보세요. 구별 평균 임대료는 서울 평균 월세에서, 매매가는 서울 아파트 가격에서 볼 수 있어요.

이 가이드는 일반 정보이며 투자나 법률 자문이 아니에요.

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