韓国の家が実際にいくらで売れ、いくらで貸されたのかは、政府の実取引価格公開システム（실거래가 공개시스템、rt.molit.go.kr）で調べられます。申告された売買価格は2006年1月から、賃貸価格は2021年6月からのものが、契約日ごとに載っていて、翌日に公開されます。求められた保証金を、同じ建物の最近の売買価格と比べてみましょう。保証金が売買価格に近いほど、価格が下がったときの余裕は小さくなります。
英語で確認したい方は、Seoulstartの価格エクスプローラーが便利です。建物ごとの申告済み契約を、直近の完了した最大12か月分まで、契約月ごとに、専有面積と日付つきで見られます。
실거래가とは何か、なぜ広告の価格より頼れるのか
実取引価格（실거래가）は、契約が結ばれたあとに、売買や賃貸が申告された価格です。広告に出ているのは、売主や大家さんが「こうなればいい」と願う価格です。申告された価格は、双方が実際に合意した価格なんです。
そのため、次の2つの判断では、こちらの数字のほうが役に立ちます。
- 提示された家賃や保証金は、近所の人が結んだ契約と比べて妥当か。
- 売買価格は、自分のチョンセ（전세）の保証金と比べて、価格が下がっても余裕が残る高さか。（詳しくは、このあとの章で説明します。）
あくまで目安であり、保証ではありません。サイトには、情報に法的効力はなく、参考用だと書かれています。
rt.molit.go.kr での調べ方
サイトは韓国語です。必要なら、ブラウザの翻訳機能を使いましょう。
対象範囲。 売買価格は2006年1月から載っています。対象は、申告されたマンション、連立・多世帯住宅、一戸建て・多家族住宅、オフィステル、土地、商業・業務用の建物、工場・倉庫です。2007年6月29日以降に契約したマンションの分譲権・入居権（분양/입주권）も含まれます。賃貸価格（전월세）は2021年6月からで、マンション、連立・多世帯住宅、一戸建て・多家族住宅、オフィステルが対象です。サイトには、2011年1月からの確定日付（확정일자）つき賃貸データもあります。
マンションのページでの検索手順：
- 物件の種類のタブを選びます。マンション、連立・多世帯、一戸建て、オフィステルなどです。
- 道・特別市などの広域自治体、次に市・区、次に洞（町）を選びます。
- 団地名を選びます。
- 基準年を選びます。リストは2006年から今年までです。
- 住所の種類を選びます。地番か、道路名です。
- 売買（매매）と賃貸（전월세）を切り替えます。賃貸では、賃貸区分（전월세구분）の列で、チョンセか月払いの家賃（ウォルセ）かが分かります。
結果の表には、洞、基準年、月、面積、金額、賃貸の種類が出ます。
日付。 価格は申告日ではなく、契約日で数えられます。7月に契約して8月に申告した取引は、7月として表示されます。国土交通部の月別取引量の統計は申告日で数えるため、サイトの数字とは合いません。
赤い行。 表では、解除された取引が赤い背景で表示されます。不動産取引申告等に関する法律（부동산 거래신고 등에 관한 법률）第3条の2に基づいて、解除として申告されたものです。赤い行は成立しなかった契約なので、住宅の売れる価格を考えるときは無視してください。
ヘルプと制限。 サイトのヘルプラインは1533-2949です。サイトのデータを抜き出すスクレイピングなどの自動ツールは禁止されているので、調べるときは手作業で行いましょう。
最近の取引が載っていないことがある理由
データは申告から作られるので、申告されたものしか載りません。
- 売買。 契約から30日以内に、実際の価格を管轄の区役所などに申告する必要があります（不動産取引申告等に関する法律第3条）。
- 住宅の賃貸。 契約から30日以内に、双方が共同で申告します。対象は、保証金が6,000万ウォン（約710万円）を超えるか、月の家賃が30万ウォンを超える場合です。片方が拒んだときは、もう片方だけで申告できます。保証金も家賃も変えず、期間だけ延ばす更新は対象外です。ソウルの25区（구）は申告の対象地域に入っています。
- 変更と解除。 保証金や家賃の変更、または解除は、確定してから30日以内に申告します。売買の解除も、30日以内に申告が必要です。
- 小さな賃貸。 国土交通部のFAQによると、小さな賃貸は申告されないことがあります。優先弁済権（保証金を先に受け取れる権利）との関係が、当事者に意識されにくいためです。FAQでは、データの利用に注意するよう呼びかけています。
- 更新。 システム上の価格が変わるのは、新しい契約に確定日付（확정일자）がついたときだけです。
売買の虚偽申告には、取得価額の10%までの過料が科されることがあります。
取引が数件しか出ない、あるいは先月分が1件もなくても、売れていないとは思わないでください。もっと前の期間や、近くの建物も見てみましょう。
もっと手軽な方法：Seoulstartの価格エクスプローラー
Seoulstart Housingは、政府が公開した申告データを英語で見せます。韓国語のサイトを使わなくても、同じ確認ができるんです。
- 建物ごとの申告済み契約：直近の完了した最大12か月分を、1か月ずつ、専有面積と日付つきで表示します。
- チョンセ契約だけ。
- マンションの売買だけ。
- ソウルと各区の無料の家賃ページ。例：カンブク区。
具体的な物件をさっと安全確認したいときは、保証金セーフティツールを使いましょう。保証金を、その建物の価格と照らし合わせて確認できます。賃貸の種類を比べるなら、チョンセ vs ウォルセのツールが役立ちます。チョンセのしくみは、チョンセのしくみで読めます。
チョンセ価格比率（전세가율）を確認する
チョンセ価格比率（전세가율）は、チョンセの保証金を、同じ住宅の売買価格で割った割合です。
計算式： 保証金 ÷ 直近の比較できる売買価格 × 100。
例（説明用の数字で、実在の住宅ではありません）。 ある住宅が最近4億ウォン（約4,730万円）で売れ、大家さんが3億ウォン（約3,550万円）のチョンセ保証金を求めているとします。
3億ウォン ÷ 4億ウォン = 0.75、つまり比率は75%です。
比率が高いほど、住宅の価格が下がったときの余裕は小さくなります。75%なら、価格が4分の1下がるまでは、保証金を下回りません。90%なら、10分の1下がっただけで下回ります。しかも、住宅の価格に対する請求権は、売買価格だけではありません。銀行の抵当権も、同じ価格から支払われます。だから、このあとの登記簿の確認が大切なんです。
保険の基準線は、国土交通部の例が示しています。2023年2月に国土交通部は、HUG（住宅都市保証公社）の保証金返還保証保険を、保証金が住宅価格の90%以下の住宅に限ると発表しました。それまでは100%でした。3億ウォンの住宅なら、保証金は2億7,000万ウォン（約3,190万円）以下です（2億7,000万ウォン ÷ 3億ウォン = 90%）。この規則は、2023年5月1日からの新規契約に適用されます。国土交通部は、保証金が住宅価格に迫る、中身が空のチョンセ（깡통전세）契約を防ぐのが狙いだと説明しています。保証金が90%を超えると、保険にはまったく入れません。
90%は、保険に入れるかどうかの境目にすぎません。比率がそれ以下でも、安全な取引とは限りません。
最新の実際の数字を使う
Seoulstartは、申告された契約の中央値を毎月公表しています。2026年8月 時点で、ソウルのマンションのチョンセ保証金の中央値は 6.3億ウォン、マンションの売買価格の中央値は 8.73億ウォン です。
この2つを割って、自分の比率とするのはやめましょう。2つの中央値は、同じ住宅から出た数字ではありません。自分で確認するときは、同じ建物や団地で最近あった、比較できる売買を探して、その価格を使ってください。
区ごとの数字を見るには、その区のページを開きます。たとえばカンブク区では、マンションのチョンセ保証金の中央値は 4.55億ウォン、売買価格の中央値は 7億ウォン です。そのうえでマンションの売買を開いて、気になる建物を探しましょう。
仲介業者にも義務があります。公認仲介士法（공인중개사법）により、仲介業者は入居予定者に、大家さんの未納の国税・地方税と、その住宅の確定日付の記録を見せてほしいと請求できることを伝えなければなりません。物件を正確に説明しなかった仲介業者には、500万ウォンまでの過料が科されることがあります。仲介業者に、これらの確認を頼みましょう。
公示価格（공시가격）と保証の計算
公示価格（공시가격）は、マンション（공동주택가격）に対する年ごとの価格です。不動産価格公示に関する法律に基づき、国土交通部が毎年、基準日（1月1日）時点の価格を算定します。中央不動産価格公示委員会の審議を経て、公表されます。公示価格は、財産税や健康保険料の基準にもなります。
マンションの公示価格は、不動産公示価格アリミ（부동산 공시가격 알리미、realtyprice.kr）で調べられます。コールセンターは1644-2828です。
これが大切なのは、国土交通部が、保証の審査ではまず実取引価格と公示価格で住宅を評価し、どちらもないときだけ鑑定評価を使うと説明したからです。韓国住宅金融公社（HF）は、これとは別の国の機関です。HFの一般チョンセ保証（일반전세지킴보증）は、その計算式の実例になります。限度額は、住宅価格の90%から先順位の債権（先順位の抵当権と、先に入居した人の保証金）を引いた額です。市場価格が使えないときは、マンションを国土交通部の公示価格の140%で評価します。KB AI価格のようなサイトの参考価格は、数に入れません。
HUG自身の現在の規則は、このガイドでは確認していません。HFの条件は、同じ種類の計算式の公式な例として見てください。HUGの規則ではありません。
そこから導いた計算（公式な数字ではありません）。 HFの条件にある2つの数字を組み合わせます。公示価格 × 140% × 90%です。
例：公示価格が3億ウォンなら、評価の基礎額は4億2,000万ウォンです（3億ウォン × 1.4）。その90%は3億7,800万ウォンです（4億2,000万ウォン × 0.9）。つまり、保証が保証金と先順位の抵当権の合計として負担できる上限は、3億7,800万ウォンで、公示価格の126%になります。これは、公表された2つの数字から私たちが計算したものです。「126%」という規則を、誰かが公表したわけではありません。
登記簿を確認する
価格は、その家の価値を教えてくれます。登記簿は、その家にどんな負担があるかを教えてくれます。先順位の抵当権と自分の保証金を足して、住宅の売買価格と比べましょう。合計が価格に近いなら、余裕はほとんどありません。
登記簿を最高裁判所のインターネット登記所（인터넷등기소、iros.go.kr）でオンライン閲覧する料金は、1通700ウォンです。印刷できる証明書をオンラインで発行すると、1通1,000ウォンです。これは2025年8月1日から施行されている規則の料金です。値上げが議論されているので、サイトで最新の料金を確認しておきましょう。
登記簿の読み方や、ほかに集める書類は、賃貸書類チェックリストで確認できます。
公式のツールがさらに2つあります。
- 安心チョンセアプリ（안심전세 앱）。 HUGが国土交通部と作ったものです。借りる側は、大家さんの税金の滞納や、先順位の請求権・抵当権といった住宅の権利関係を確認できます。先順位の抵当権と保証金を入力して、自己診断もできます。
- 大家さん情報の照会。 2025年5月から、入居予定者は、大家さんの同意なしで、大家さんが持つHUG保証つき住宅の数、保証が禁止されていないか、直近3年間の代位弁済の件数を確認できます。仲介業者の確認書を持って、HUGの支店かアプリで申請します。結果は7日以内に出ます。1人につき、月3回まで照会できます。この規則は変わることがあるので、アプリで確認してください。
危険信号
- 保証金が、直近の売買価格の90%に近いか、それを超えている。
- 建物内に、比較できる売買が1件も見つからない。
- 登記簿に先順位の抵当権が積み重なっていて、自分より先の請求権と保証金の合計が、住宅の価格に近い。
- 大家さんが保証つきの住宅を多く持っている、または過去に代位弁済がある。
- 大家さんや仲介業者が、登記簿を見せてくれない。
- 確定日付を省くよう求められる。入居して転入届を出し、確定日付を受けた借主は、保証金を優先して返してもらえます（住宅賃貸借保護法第3条の2）。
これらが1つでも当てはまったら、いったん立ち止まりましょう。契約の前に、保証金詐欺を避ける方法と保証金返還ガイドを読んでおいてください。地区ごとの家賃の目安はソウルの家賃、売買価格はソウルのマンション価格をご覧ください。
このガイドは一般的な情報であり、投資や法律のアドバイスではありません。