首尔短租（2026）：月租房、合租房，以及签正式租约之前的头几周

住1到6个月，主要有五种选择：考试院（고시원）、合租房（셰어하우스）里的一间房、和房东签的月租合同（월세）、酒店式公寓（생활숙박시설），或者城市民宿（외국인관광 도시민박업）。韩国法律里没有「住1到6个月」这个类别，所以每种选择各走各的规则。如果你持有外国人登录证（외국인등록증，ARC），不管选哪一种，搬进新住址后15天内都要申报。

这篇指南讲的是签正式租约之前的那几周。第一个月该做什么，请看第一个月住房时间表。

五种选择对比

下表按法律身份对比这几种选择。表里没有价格，因为本指南用到的资料没有规定价格。请让每家运营方给你书面报价和合同。

下面逐行说明。

考试院。 法律把考试院营业定义为：出租带学习设施的隔间房，并提供住宿，或者住宿加餐食。在建筑法里，它属于多人生活设施。想看它和商务公寓、一居室的详细对比，请看考试院、商务公寓、一居室怎么选。

合租房。 韩国建筑法里没有叫「合租房」的类别。建筑法有一个多间房住宅（다중주택）类别，指很多人长期住在不是独立单元的房间里的住宅。我们不能说某一套合租房就属于这一类。请查看合同，并问运营方这栋楼登记的用途是什么。

酒店式公寓。 《公共卫生管理法》把住宿业分成一般住宿（没有烹饪设施）和生活住宿（숙박업（생활），含烹饪设施）。酒店式公寓属于生活住宿。没有申报就经营住宿业，运营方最高面临2年监禁或2,000万韩元罚款。

城市民宿。 法律的定义是：城市地区的居民，用自己居住的房子，给外国游客提供房间和餐食。它是为游客设计的。文化体育观光部表示，客人限于外国游客。施行令里唯一的例外，是城市再生计划下的村庄企业（마을기업）：在优先接待外国游客之后，可以接待国内游客。该部还表示，登记的城市民宿如果接待韩国客人，属于违法的住宿经营。

持有外国人登录证的在韩外国人能不能住城市民宿，我们没能确认。这项规定是为外国游客写的，我们读过的资料里，没有一份按签证或登录证来定义「游客」。请让房东书面确认。拿不准的话，去问区厅。韩屋体验业（한옥체험업）是另一种登记的游客营业形式，它的措辞没有写「外国游客」。预订之前，请先问房东。

按2026年8月4日起生效的施行令文本，城市民宿必须在场所和所有线上房源页面公示价格表，并按公示价格收费。文化体育观光部在2026年7月28日宣布，初次发现未公示价格或违反公示价格，可以处以停业。房东不做这件事，是个警示信号。总的来说，民宿或家庭旅馆在接待客人之前，必须按旅游法或公共卫生法登记或申报。请让对方出示登记证明。

法律怎么规定短租

这一节适用于和房东签的月租合同。同样的保护是否也适用于考试院的房间、合租房里的一间房，或者酒店式公寓的住宿，这里没有说。我们没找到能回答这个问题的资料。请让运营方给你书面合同。

2年规则。 《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）把没有约定租期或租期不满2年的合同，视为租期2年的合同。租客可以主张约定的短租期有效。这项主张权属于租客，不属于房东。所以3个月或6个月的月租合同并不无效。你可以要求房东把短租期写进合同。

租期结束之后。 即使租期结束，在租客拿回押金之前，租约仍视为继续有效。

临时使用的排除。 明显只是临时使用的租赁，不适用该法。条文没有说明，1到6个月的月租合同，这条线划在哪里，我们也没读到相关判例。请把它当作风险。付押金之前，先问持证中介你的合同是怎么写的。

谁受保护。 该法适用于住宅建筑（全部或一部分）的租赁。

短住也要申报住址

外国人入境后要停留超过90天，必须在入境后90天内办理外国人登录。如果停留90天以内，按90天规则不要求办登录证，所以请到 HiKorea 确认你自己的情况。登录证的办理步骤，请看外国人登录证办理指南。

如果你已经有登录证，搬到新的地方，哪怕只住几周，也要在搬进新住址后15天内申报。你向新住址所在的区厅、邑面洞办公室申报，或者向管辖该地区的出入境管理机构申报，并提交登录证。不申报属于刑事处罚，罚金（벌금）最高100万韩元（约合人民币 5,000元）。HiKorea 给出的也是同样的15天规则。

持F-4在外同胞身份的人，截止日期不一样。HiKorea 给出的是14天，并依另一部法律处以最高200万韩元的行政罚款。

哪些材料有效。 法务部的规定接受租赁合同、买卖合同，或其他能证明你搬了家的材料。官方表格列出的有：

• 租赁合同
• 买卖合同
• 宿舍居住证明
• 住宿提供确认书（숙소제공확인서）
• 难民申请人等适用的居住确认书（주거확인서）
• 其他能证明你住在该住址的材料，比如包括考试院在内的住宿设施的住宿收据

所以，考试院收据和房东出具的住宿提供确认书，都可以当你的住址证明。表格里还有一栏填居住类型：自有住宅、全租或月租，或者其他。整个家庭一起申报时，房主或签合同的人以外，其他人都填「其他」。

为什么这和你的租约有关。 对已办登录的外国人来说，《出入境管理法》规定的登录和住址申报，相当于居民登记和入住申报。你的住址申报就是这样和租约保护连起来的。

小额押金的中介费

如果通过持证中介（개업공인중개사）租房，要付中介费（중개보수）。双方各付各的那一份。具体金额，你和中介在上限之内商定。

月租合同的计算基数，是押金加月租乘以100。如果合计不满5,000万韩元，基数改为押金加月租乘以70。

首尔的上限如下：

费用等于费率乘以基数，如果更低，就取费用上限。条例文本没有涵盖增值税，请问中介。如果你直接和考试院运营方或房东签约，付款之前先问清楚你要付什么。完整的费用表和办理步骤，请看在韩国租公寓。

短租合同的押金安全

住得短，押金并不会更安全。任何月租合同，都按下面几步来。

1. 签约前先查。 经房东同意，你可以到确定日期办理处，查询这套房子的租赁信息。转账之前，先用 Seoulstart 的押金安全检查过一遍，再看怎么避开押金骗局。
2. 入住并申报住址。 第三方保护（대항력）从你实际入住并完成住址登记的次日开始。对已办登录的外国人来说，15天内的住址申报就起这个作用。
3. 办确定日期（확정일자）。 房子被拍卖或公开出售时，想比后来的债权人先拿回押金，除了上面这项保护，还要在租赁合同文件上盖确定日期。可以在洞居民中心（동 주민센터）、区厅出张所（출장소）、法院登记所（등기소）和公证处等地办理。需要付费。
4. 留好合同。 保存好租赁合同、收据和住址申报的材料。租房文件清单列出了该向对方要哪些。

该法没有把短租期排除在第2步和第3步之外。例外是明显只是临时使用的住宿（见上文）。

转入正式租约

先短住一段，能让你在签租约之前多看几个区。下面的数字，是 Seoulstart 月度数据里已申报租赁合同的中位数，不是挂牌价。最近一次更新覆盖 2026年8月。

下面是首尔和五个区的商务公寓租金中位数，按租金从低到高排列：

地区	月租	押金	合同数
Gwanak-gu	60万韩元	2000万韩元	266
Seoul	70万韩元	1000万韩元	4,373
Mapo-gu	75万韩元	1000万韩元	294
Seodaemun-gu	86.5万韩元	1000万韩元	134
Gangnam-gu	90万韩元	1000万韩元	210
Yongsan-gu	100万韩元	3500万韩元	96

2026年8月申报合同的中位数。 租金按新签合同计算，也就是新搬入者签约的价格；新合同少于 10 份的地区按全部合同计算。 来源：国土交通部实际交易数据（국토교통부 실거래가），由 Seoulstart 整理，每月更新。

在价格查询工具中查看已申报的合同

已申报合同太少的区，会显示「样本太少」，而不是数字。就整个首尔而言，商务公寓的月租中位数是 70万韩元。商务公寓的押金中位数是 1000万韩元。中位数说明不了某一栋楼或某一间房的情况。先用它定预算，再去看真实的合同。

想看更多细节，可以打开各区页面：首尔、麻浦区、龙山区、江南区、冠岳区和西大门区。想按月查看已申报的合同，请用价格浏览器。想算好入住时要准备多少现金，请用入住费用工具。

想选住在哪个区，请看首尔住哪里和首尔租金行情。如果你是留学生，请看首尔留学生住房。

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