韩国租约续签指南（2026）：5%涨幅上限、押金转月租、提前搬走

只要房东没有法律允许的拒绝理由，你通常可以在现在的房子里再住2年。关键是要在对的时间提出。错过期间，租约要么自动续期，要么按房东的条件结束。下面讲清楚日期、5%涨幅上限、押金转月租的换算率，以及怎么提前搬走。

续约时间线：双方各自做什么、什么时候做

法定期间是租期结束前6个月到2个月。你和房东都在这个期间里行动。2020年12月10日以前首次签订或续约的租约，期间是6个月到1个月。

在这个期间里，做三件事：

1. 看看附近续约和新租的申报价格。打开价格查询的续约合同视图，和新租合同对比。两者都按月显示申报过的合同。
2. 用能证明日期的方式发出请求，比如内容证明邮件（내용증명），或者你保留下来的短信。
3. 答应任何涨价之前，先调出房产登记簿。你要看清楚有没有新登记的抵押。

行使续约请求权

只要你在期间内要求续约，房东没有法定理由就不能拒绝。这项权利是这样运作的：

• 只能用一次。 每份租约只能用一次。续约后的租期为2年。
• 条件不变。 续约后的租约沿用原条件。只有押金和月租可以调整，而且只能在5%上限以内。
• 不能强制改成月租。 Easy Law说明，通过续约请求权续约时，房东未经你同意，不能把全租（전세）改成月租（월세）。如果你同意改，就适用法定换算率。
• 协议续约不会用掉这项权利。 如果你改为协议续约，比如接受更大的涨幅，Easy Law说明，这个协议租期结束时你仍然可以行使续约请求权。
• 自动续约也不会用掉。 租约自动续期，不算行使这项权利。

对外国居民来说，地址记录的处理方式不一样。根据《出入境管理法》第88条之2，外国人登录和滞留地变更申报（체류지 변경신고）视同居民登录和住所变更申报（전입신고）。

房东什么时候可以拒绝

法律列了9项理由。符合以下情况时，房东可以拒绝你的续约请求：

1. 你拖欠的房租累计达到2期的金额。
2. 你用欺骗手段签了这份租约。
3. 你和房东达成了协议，并且房东给了你相当的补偿。
4. 你未经房东同意，把房子全部或部分转租出去。
5. 你故意或因重大过失损坏了房子。
6. 房子全部或部分灭失，租约的目的已经无法实现。
7. 房东需要收回房子，拆除或重建全部或大部分，而且属于三种原因之一：签约时已向你具体说明的计划、安全隐患，或其他法律的规定。
8. 房东本人，或房东的父母、祖父母、子女、孙子女，真的要入住。
9. 你严重违反了承租人的义务，或者有其他重大理由让租约难以继续。

「要入住」不属实时的赔偿

第8项理由有一道保障。如果房东以家人要入住为由拒绝续约，之后却在你本该续约的租期结束前，没有正当理由就把房子租给了别人，房东要向你赔偿。

除非你们约定过金额，赔偿额取以下三项中最高的一项：

• 3个月的换算月租（환산월차임）。也就是月租加上按法定换算率把押金折算成的月租。
• 新租客的换算月租与你的换算月租之间的差额，按2年计算。
• 你因被拒绝续约而遭受的实际损失。

如果你怀疑是这种情况，记得留证据。保存这套房子后来的出租信息，并查看房产登记簿。

5%涨幅上限和例子

增额请求不得超过约定押金或月租的1/20。1/20就是5%。市或道可以用条例定更低的上限，所以先查一下你所在的地方有没有。如果没有，就适用5%。

这个上限管什么、不管什么：

• 它只是上限。 Easy Law说明，5%只是最高限度。你和房东可以在这个范围内约定任何金额，包括不涨。
• 它适用于两种情况。 现有租约期间的涨价，和通过续约请求权的续约。
• 它不是什么都管。 租约结束后重新签的新合同可以定新的金额。你和房东也可以在租期结束前约定更大的涨幅。
• 有1年的规定。 签约后或上次涨价后1年内，不得提出增额请求。
• 双向适用。 你也可以要求降价。禁止降价的条款无效，因为它对承租人不利。

下面用整数举例，每次只改一个金额：

如果房东想同时提高押金和月租，在答应之前，先问问调解委员会或法律顾问，上限具体怎么套用到你的数字上。

押金转月租（반전세）

房东有时会要求降低押金、加收月租。全租变成押金较高、同时付部分月租的半全租（반전세），或者月租的押金降低、房租提高。

法律对转换部分可以收取的月租设了上限。公式是：

最多可加收的月租 = 转换金额 × 年10%与（韩国银行基准利率 + 年2%）中较低的一个 ÷ 12

韩国银行基准利率自2026年8月27日起为3.00%。所以目前的上限是10%和5.00%中较低的一个，也就是年5.00%。基准利率会在韩国银行的会议上调整，所以记得查最新利率，变了就重新计算。

按目前5.00%计算的例子：

• 把5,000万韩元（约25.3万元）押金转成月租。 5,000万韩元 × 5.00% = 每年250万韩元。除以12，每月最多约20万8,333韩元。如果基准利率是2.50%，上限就是4.50%，每月最多18万7,500韩元。
• 全租3亿韩元（约151.5万元）改成押金2亿韩元。 转换1亿韩元。1亿韩元 × 5.00% = 每年500万韩元，所以最多可加收的月租约为每月41万6,667韩元。

想知道新的押金和月租在整个租期内实际要花多少现金，把两种方案都放进Seoulstart的全租与月租比较算一算。想了解每种租约怎么运作，可以看月租全解和全租是怎么运作的。

自动续约是怎么回事，之后怎么搬走

自动续约（묵시적 갱신）是这样发生的：房东在租期结束前6个月到2个月之间没有发出拒绝续约通知或变更条件通知，你在结束前2个月之前也没有发出通知。这时租约按原条件续期，新的租期为2年。

只要任何一方按时发出通知，租约就不会自动续期。如果你拖欠房租达到2期，或者严重违反了承租人的义务，也不适用自动续约。

自动续约之后，你有两个选择：

• 住满2年。 你可以坚持2年的租期。
• 随时搬走。 发出解约通知。租约在房东收到通知3个月后结束。

通过续约请求权续约之后，同样适用这条3个月的规定。Easy Law还补充说明，如果租约还没结束，这3个月的房租你仍然要付。

第一个定期租期内提前搬走

在第一个定期租期内，租约在租期届满时结束。法律没有赋予提前搬走的一般性权利。只有存在解约理由时，你才能提前结束租约。比如合同里有保留解约权特约（해지권 유보 특약）。

保留解约权特约可以这样写：如果因为工作调动或转学不得不搬走，承租人发出通知1个月后租约结束。有这条特约，你证明理由后，租约在房东收到通知1个月后结束。如果你现在正要签约，记得要求加上这一条。

可以立即解约的理由范围很窄。其中包括：房东违背你的意愿维修房子，导致无法实现居住目的；以及房子的一部分非因你的过错而无法使用。

如果这些都不符合，你还是可以请房东同意提前结束。记得写成书面文件。

提前搬走时的中介费

2009年，法制处（법제처）作出一项解释：在租期结束前委托中介找新租客的承租人，不是应付中介费的委托人。这是一项较早的解释，不是法院判决，而且这部法律后来已经改名。你的租约或与房东的书面协议里，可能已经约定由谁付。答应任何事之前先看清楚。

怎么发通知、怎么保护押金

Easy Law建议用内容证明邮件（내용증명）发出提前解约通知。写明理由、你要结束租约，以及你要求返还押金。

提前搬走后要拿回押金，可能并不容易。拿到押金之前不要搬走。如果你搬走了，就会失去对抗力（대항력）和优先受偿权（우선변제권）。在你拿回押金之前，租约视为继续存在。如果你无论如何都要搬，可以用Seoulstart的入住费用工具规划下一个住处，并阅读押金返还指南。

押金上涨后怎么保护押金

押金越多，面临的风险也越大。Easy Law给出两个步骤：

1. 先查登记簿。 看看你入住以后有没有新登记的抵押或其他担保权。如果你在抵押登记之后同意涨价，那么在这笔抵押引发的拍卖中，你不能用上涨的部分对抗买受人。
2. 为上涨部分办理确定日期。 就上涨部分另写一份合同，并办理确定日期（확정일자）。上涨部分的优先顺位从这个日期开始算。

答应更高的押金之前，先用Seoulstart的押金安全检查查一查。要保留哪些文件，请看租赁文件清单和如何避开押金诈骗。

如果房子在租期中或续约时被卖掉，买方会承接房东的地位。

续约时的租赁申报

续约有时需要做住宅租赁合同申报（주택 임대차 계약 신고）。规则如下：

• 哪些租约。 押金超过6,000万韩元或月租超过30万韩元的租约需要申报。只延长租期、押金和月租都不变的续约，不需要申报。
• 哪些地区。 特别自治市、道、市和区。郡只有在广域市和京畿道范围内才适用。
• 什么时候。 签约后30天内申报。已申报租约的押金或月租有变动的，要在30天内申报变更。房东和承租人共同申报。如果一方拒绝，另一方可以单独申报。
• 确定日期。 附上合同完成的申报，算作确定日期。
• 外国居民也要申报。 Easy Law说明，外国房东和承租人也必须申报，可以使用护照、外国人登录号码或居所申报号码。
• 罚款。 不申报或虚假申报，最高可被处以100万韩元的罚款。

Easy Law说明，这项制度适用于2021年6月1日起签订的新租约，以及金额有变动的续约。

纠纷：调解和法律帮助

如果你和房东在涨价、拒绝续约、租期或押金返还上有分歧，住宅租赁纠纷调解委员会（주택임대차분쟁조정위원회）可以帮忙。委员会设在韩国法律救助公团（대한법률구조공단）各分支机构、LH各办事处和韩国房地产院各办事处。一些市和道也有自己的委员会。

• 管哪些事。 房租或押金的增减、租期、押金或房子的返还、维修、租约的履行和解释、续约和解约、损害赔偿、中介费纠纷，以及中介的损害赔偿责任。
• 怎么申请。 向房子所在地区的委员会申请。可以书面申请（包括网上申请），也可以到现场口头申请。法务部说明，可以通过电话或委员会网站联系委员会。
• 需要多久。 委员会必须在收到申请后60天内处理完，最多可以延长30天。
• 自愿参加。 如果房东拒绝参加，申请会被驳回。对方有7天时间表示是否参加。一方如果没有在14天内书面接受调解方案，就视为拒绝。

申请费按争议金额计算：

部分申请人可以免缴申请费。其中包括押金符合《住宅租赁保护法》第8条小额押金优先受偿条件的承租人、基本生活保障对象，以及单亲家庭支援对象。

如果只是先问一个简单的法律问题，可以拨打韩国法律救助公团的132。电话咨询时间为工作日9:00至18:00，12:00至13:00除外，每次咨询控制在5分钟以内。押金纠纷想了解得更深入，可以看房东押金纠纷指南。

续约还是搬家：和新租价格比一比

通过续约请求权续约时，5%上限会保护你。新租约没有这样的上限。所以把房东给的续约报价和新租客要付的价格比一比。

• 看新租中位数。 Seoulstart住房租金页面按地区显示新租约的租金中位数。如果同类房子的中位数和你的续约报价差不多，搬家成本可能就是决定因素。
• 对比续约和新租。 价格查询按月显示申报过的合同。在你所在的区，切换续约视图和新租视图看看。
• 算一算搬家成本。 中介费、搬家公司和新押金加起来不少。用入住费用工具算出总额。
• 比较租约结构。 如果房东提出改成半全租，放进全租与月租比较算一算。

想更全面地了解市场，可以看首尔平均租金和在韩国租公寓。

资料来源

访问日期：2026年10月27日。

• 《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）：law.go.kr
• 《住宅租赁保护法施行令》：law.go.kr
• 《不动产交易申报等相关法律》：law.go.kr
• 《不动产交易申报等相关法律施行令》：law.go.kr
• 《出入境管理法》第88条之2：law.go.kr
• 韩国银行，基准利率历史：bok.or.kr
• Easy Law，租约续约：easylaw.go.kr
• Easy Law，房租和押金上涨：easylaw.go.kr
• Easy Law，租约结束：easylaw.go.kr
• Easy Law，住宅租赁申报制度：easylaw.go.kr
• 法制处，解释09-0384：law.go.kr
• 法务部，调解委员会：moj.go.kr
• 韩国法律救助公团，132咨询：klac.or.kr

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