想知道一套房到底卖了多少钱、租了多少钱，可以去政府的实际成交价公开系统（실거래가 공개시스템，rt.molit.go.kr）查。它收录2006年1月起申报的买卖价格和2021年6月起申报的租赁价格，按签约日期排列，申报后次日公布。把别人要你付的押金，和同一栋楼最近的买卖价比一比。押金离买卖价越近，房价一跌，你的余地就越小。
不想用韩文网站的话，可以用 Seoulstart 的价格查询工具。它一次列出一栋楼一个签约月份的申报合同，最多可查最近12个已结束的月份，附面积和日期（界面为英文）。
实际成交价（실거래가）是什么，为什么比广告价可靠
实际成交价（실거래가）是买卖或租赁签约后申报的价格。房源广告上写的，是卖家或房东希望拿到的价格。申报价格则是双方谈定的价格。
下面两件事，它比广告价更有用：
- 别人开给我的租金或押金，和邻居签的差不多吗？
- 和我的全租（전세）押金相比，买卖价够不够高，房价下跌时我还有没有余地？（下文会讲。）
把它当参考，不要当保证。网站自己说明，这些信息不具法律效力，仅供参考。
怎么在 rt.molit.go.kr 上查
网站是韩文的，需要的话用浏览器的翻译功能。
收录范围。 买卖价格从2006年1月开始，涵盖已申报的公寓、联排和多户住宅、独栋和多家住宅、办公酒店（officetel）、土地、商铺和写字楼、工厂和仓库，另有2007年6月29日以后签约的公寓预售和入住权（분양/입주권）。租赁价格（전월세）从2021年6月开始，涵盖公寓、联排和多户住宅、独栋和多家住宅、办公酒店。网站还有2011年1月起的确定日期（확정일자）租赁数据。
公寓页面的查法：
- 选房产类型的标签，比如公寓、联排和多户、独栋或办公酒店。
- 依次选道（省）、市或区、洞（街道）。
- 选小区名称。
- 选基准年份。列表从2006年到当年。
- 选地址类型：地号或道路名。
- 在买卖（매매）和租赁（전월세）之间切换。看租赁时，租赁类型一栏（전월세구분）会告诉你这笔是全租还是月租（월세）。
结果表会显示洞、基准年份、月份、面积、金额和租赁类型。
日期。 价格按签约日期统计，不按申报日期。7月签约、8月申报的合同，会显示在7月。所以网站上的数字，和国土交通部（MOLIT）按申报日期统计的月度成交量不一样。
红色行。 表格用红色底色显示已解除的交易。这些交易是按《不动产交易申报等相关法律》（부동산 거래신고 등에 관한 법률）第3条之2申报解除的。红色行表示合同没有完成，估算房子卖多少钱时请忽略它。
帮助与限制。 网站的咨询电话是1533-2949。网站禁止用爬虫等自动工具提取数据，请手动查询。
为什么最近的交易可能查不到
数据来自申报，所以只显示已经申报的交易。
- 买卖。 当事人必须在签约后30天内，向有管辖权的区政府办公室申报实际成交价（《不动产交易申报等相关法律》第3条）。
- 住宅租赁。 押金超过6000万韩元（约合人民币30万元），或月租超过30万韩元的，双方须在签约后30天内共同申报。一方拒绝的话，另一方可以单独申报。只延长期限、押金和租金都不变的续约，不在申报范围内。首尔的25个区（구）都在申报区域内。
- 变更和解除。 押金或租金有变更，或者合同解除，须在确定后30天内申报。买卖合同解除，也要在30天内申报。
- 小额租赁。 国土交通部的常见问题页说，小额租赁有时不申报，因为当事人往往觉得这和优先受偿权没有关系，并提醒用户谨慎使用数据。
- 续约。 只有新合同盖了确定日期（확정일자）章，系统里的价格才会变。
虚假申报买卖价格，可能被处以最高相当于房产取得价值10%的罚款。
所以，如果你只看到寥寥几笔，或者上个月一笔都没有，不要就此认为没人成交。把时间往前推，再看看附近的楼。
更省事的办法：Seoulstart 的价格查询工具
Seoulstart Housing 用英文展示政府申报的数据，不懂韩文也能做同样的核对。
想快速核对某个具体报价，用押金安全工具，它会拿押金和这栋楼的价格对比。想比较租赁方式，试试全租与月租对比工具。想了解全租怎么运作，读全租（전세）详解。
算一算全租比率
全租比率（전세가율）是全租押金除以同一套房的买卖价。
公式： 押金 ÷ 最近的可比买卖价 × 100。
举例（数字仅作演示，不是真实的房子）。 假设一套房最近卖了4亿韩元，房东要3亿韩元（约合人民币150万元）的全租押金。
3亿韩元 ÷ 4亿韩元 = 0.75，所以比率是75%。
比率越高，房价下跌时你的余地越小。比率75%，房价跌四分之一，才会低于你的押金。比率90%，只跌十分之一就到了。而且买卖价不是房子身上唯一的债权：银行的抵押贷款也要从同一个房价里扣。所以下面的登记簿核对很重要。
国土交通部自己的例子划出了保险的界线。2023年2月，它宣布HUG（住房与城市担保公社，Housing and Urban Guarantee Corporation）的押金返还担保保险，只承保押金不超过房价90%的房子，原来是100%。3亿韩元的房子，押金要在2.7亿韩元以内（2.7亿 ÷ 3亿 = 90%）。这一规定适用于2023年5月1日起的新租约。国土交通部说，目的是防止空壳押金（깡통전세）合同。押金超过90%的，完全买不了保险。
90%只是保险的门槛。比率低于它，不代表这笔交易就安全。
用真实的当前数字
Seoulstart 每月公布申报合同的中位数。截至2026年8月，首尔公寓全租押金的中位数是6.3亿韩元，公寓买卖价的中位数是8.73亿韩元。
不要拿一个除以另一个，就当成你的比率。这两个中位数不是来自同一批房子。要查你自己的情况，请找同一栋楼或同一小区最近的可比买卖价，用它来算。
想看某个区，打开该区的页面，比如江北区（강북구），那里公寓全租押金的中位数是4.55亿韩元，买卖价的中位数是7亿韩元。然后打开公寓买卖，找到你在看的那栋楼。
中介也有责任。按《公认中介士法》（공인중개사법），中介必须告诉准租客，可以要求查看房东的欠缴国税和地方税，以及这套房的确定日期记录。中介没有如实说明房产情况的，最高可罚500万韩元（约合人民币2.5万元）。请向中介要求这些核对。
公示价格（공시가격）与担保的算法
公示价格（공시가격）是每年为公寓（공동주택가격）定出的价格。依据《不动产价格公示法》，国土交通部每年算出基准日（1月1日）的价格，经中央不动产价格公示委员会审议后公布。公示价格也是财产税和健康保险费的计算基础。
你可以在不动产公示价格查询网站（부동산 공시가격 알리미，realtyprice.kr）查某套公寓的公示价格。客服电话是1644-2828。
这一点很重要，因为国土交通部说过，担保审查会先按实际成交价和公示价格给房子估值，两者都没有时才用鉴定评估。韩国住宅金融公社（HF）是另一家国家机构。它的一般全租守护担保（일반전세지킴보증）正好展示了这种公式。它把额度定为房价的90%减去优先债权（在先的抵押贷款加上在先租客的押金）。没有市场价可用时，公寓按国土交通部公示价格的140%估值。KB AI 价格这类网站的参考价不算数。
HUG 现行的具体规则，本指南没有核对。请把HF的条款当作同类公式的官方示例，不要当成HUG的规则。
推算（非官方数字）。 把HF条款里的两个数字合起来：公示价格 × 140% × 90%。
例如：公示价格3亿韩元，估值基数是4.2亿韩元（3亿 × 1.4）。它的90%是3.78亿韩元（4.2亿 × 0.9）。所以担保最多能覆盖的，是押金加在先抵押贷款合计3.78亿韩元，也就是公示价格的126%。这是我们根据两个公布的数字自己算的，不是任何机构公布的「126%」规则。
核对不动产登记簿
价格告诉你房子值多少，登记簿告诉你房子上欠了多少。把在先的抵押加上你的押金，和房子的买卖价比一比。两者加起来如果接近房价，余地就很小。
在最高法院的网上登记所（인터넷등기소，iros.go.kr）在线查看一份登记簿，费用700韩元。在线签发一份可打印的证明书，每份1,000韩元。这些是2025年8月1日起施行的规则里的收费。收费上调的事已有讨论，所以请在网站上确认当前价格。
怎么看登记簿、还要备齐哪些材料，读租房文件清单。
还有两个官方工具：
- 安心全租应用（안심전세 앱）。 由HUG与国土交通部提供。租客可以查看房东的欠税情况和房子的权利状况，比如在先债权和抵押，输入在先抵押贷款和押金后还能自查。
- 房东信息查询。 自2025年5月起，准租客不用房东同意，就能查到房东名下有多少套HUG担保的房子、房东是否被禁止担保，以及最近3年的代位偿还（subrogated payment）次数。你需要凭中介的确认，到HUG分支机构或在应用里申请。结果在7天内出来，每人每月可查3次。这些规则会变，请在应用里确认。
危险信号
- 押金接近或超过最近买卖价的90%。
- 这栋楼里找不到任何可比的买卖。
- 登记簿上在先抵押层层叠加，排在你前面的债权加上你的押金，接近房子的价格。
- 房东名下有很多套担保房，或者以前发生过代位偿还。
- 房东或中介不让你看登记簿。
- 有人让你不要办确定日期。办了迁入申报并盖了确定日期章的租客，押金享有优先受偿权（《住宅租赁保护法》第3条之2）。
出现其中任何一条，都先慢下来。签约前读一读如何避开押金骗局和押金返还指南。想知道各区的典型租金，看首尔租房价格；想看买卖价格，看首尔公寓价格。
本指南是一般性信息，不构成投资或法律建议。