Cần chỗ ở từ 1 đến 6 tháng? Bạn có năm lựa chọn chính: goshiwon (고시원), một phòng trong share house (셰어하우스), hợp đồng thuê theo tháng (월세) với chủ nhà, căn hộ dịch vụ (생활숙박시설) hoặc homestay đô thị (외국인관광 도시민박업). Luật Hàn Quốc không có loại hình nào cho thời gian ở từ 1 đến 6 tháng, nên mỗi lựa chọn theo quy định riêng của nó. Nếu bạn có thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증, ARC), hãy báo địa chỉ mới trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển đến, dù bạn chọn cách nào.
Bài này nói về những tuần trước khi bạn ký hợp đồng thuê thông thường. Về những việc cần làm trong tháng đầu tiên, đọc lộ trình nhà ở tháng đầu tiên.
So sánh năm lựa chọn
Bảng này so sánh các lựa chọn theo tư cách pháp lý. Bảng không có giá, vì các nguồn chúng tôi dùng cho bài này không quy định giá. Hãy xin từng nơi báo giá và hợp đồng bằng văn bản.
| Lựa chọn | Tư cách pháp lý | Cần kiểm tra |
|---|---|---|
| Goshiwon (고시원) | Là một loại hình kinh doanh đông người sử dụng (다중이용업) có trong danh sách. Công năng tòa nhà là cơ sở sinh hoạt nhiều người (다중생활시설) | Biên lai tiền goshiwon được chấp nhận làm bằng chứng địa chỉ |
| Share house (셰어하우스) | Chúng tôi không tìm thấy loại hình pháp lý riêng | Hợp đồng và công năng của tòa nhà quyết định vị trí pháp lý của bạn. Hãy đọc cả hai |
| Thuê theo tháng (월세) | Hợp đồng thuê nhà ở với chủ nhà. Luật Bảo vệ thuê nhà ở áp dụng cho hợp đồng thuê tòa nhà để ở | Thời hạn, tiền đặt cọc và điều khoản khi bạn rời đi |
| Căn hộ dịch vụ (생활숙박시설) | Cơ sở lưu trú có bếp nấu ăn, hoạt động theo diện thông báo kinh doanh lưu trú (숙박업) | Đơn vị vận hành đã thông báo kinh doanh lưu trú chưa |
| Homestay đô thị (외국인관광 도시민박업) | Đăng ký theo luật du lịch. Chủ nhà phải sống trong căn nhà đó | Quy định được viết cho khách du lịch nước ngoài |
Dưới đây là những điều cần biết về từng dòng.
Goshiwon. Luật định nghĩa kinh doanh goshiwon là cho thuê các phòng có vách ngăn, có chỗ học, kèm chỗ ở hoặc kèm cả ăn ở. Theo luật xây dựng, đây là cơ sở sinh hoạt nhiều người. Muốn so sánh kỹ hơn với officetel và phòng đơn (one-room), đọc goshiwon, officetel và one-room.
Share house. Luật xây dựng Hàn Quốc không có loại hình gọi là share house. Luật có loại nhà nhiều phòng (다중주택), dành cho những căn nhà nhiều người ở lâu dài trong các phòng không phải là căn hộ khép kín. Chúng tôi không khẳng định một share house cụ thể thuộc loại này. Hãy xem hợp đồng và hỏi đơn vị vận hành xem tòa nhà được đăng ký là loại gì.
Căn hộ dịch vụ. Luật Quản lý vệ sinh công cộng chia lưu trú thành lưu trú thông thường (không có bếp) và lưu trú sinh hoạt (숙박업(생활), có bếp). Căn hộ dịch vụ thuộc loại sinh hoạt. Đơn vị kinh doanh lưu trú mà không thông báo có thể bị phạt tù đến 2 năm hoặc phạt tiền đến 20 triệu won (khoảng 390 triệu đồng).
Homestay đô thị. Luật định nghĩa đây là việc người dân sống ở khu đô thị dùng chính căn nhà mình ở để cho khách du lịch nước ngoài thuê phòng và phục vụ bữa ăn. Loại hình này được lập ra cho khách du lịch. Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cho biết khách chỉ giới hạn ở khách du lịch nước ngoài. Ngoại lệ duy nhất trong Nghị định là doanh nghiệp làng (마을기업) theo kế hoạch tái thiết đô thị, được phép đón khách du lịch trong nước sau khi ưu tiên khách nước ngoài. Bộ cũng cho biết homestay đô thị đã đăng ký mà nhận khách Hàn Quốc là đang kinh doanh lưu trú trái phép.
Chúng tôi chưa xác nhận được liệu người nước ngoài có ARC có được ở homestay đô thị hay không. Quy định được viết cho khách du lịch nước ngoài, và không nguồn nào chúng tôi đã đọc định nghĩa khách du lịch theo visa hay theo ARC. Hãy nhờ chủ nhà xác nhận bằng văn bản. Nếu chưa chắc, hãy hỏi văn phòng quận. Nhà trọ hanok (한옥체험업) là loại hình kinh doanh đăng ký riêng cho khách du lịch, và câu chữ của nó không nói là khách du lịch nước ngoài. Hãy hỏi chủ nhà trước khi đặt.
Từ văn bản Nghị định có hiệu lực ngày 04/08/2026, homestay đô thị phải niêm yết bảng giá tại cơ sở và trên mọi trang đăng bán trực tuyến, và phải bán đúng giá đã niêm yết. Bộ đã thông báo ngày 28/07/2026 rằng lần đầu phát hiện không niêm yết giá hoặc vi phạm giá đã niêm yết có thể bị đình chỉ kinh doanh. Chủ nhà bỏ qua việc này là dấu hiệu đáng ngờ. Nói chung, nhà nghỉ (guesthouse) hay homestay phải đăng ký hoặc thông báo theo luật du lịch hoặc luật vệ sinh công cộng trước khi đón khách. Hãy xin xem giấy đăng ký.
Luật nói gì về hợp đồng thuê ngắn hạn
Phần này áp dụng cho hợp đồng thuê theo tháng với chủ nhà. Phần này không cho biết các bảo vệ tương tự có áp dụng cho phòng goshiwon, phòng trong share house hay chỗ ở căn hộ dịch vụ hay không. Chúng tôi chưa tìm được nguồn nào trả lời câu này. Hãy xin đơn vị vận hành hợp đồng bằng văn bản.
Quy tắc 2 năm. Luật Bảo vệ thuê nhà ở (주택임대차보호법) coi hợp đồng không ghi thời hạn, hoặc ghi dưới 2 năm, là hợp đồng 2 năm. Người thuê có thể yêu cầu công nhận thời hạn ngắn hơn. Quyền yêu cầu thuộc về người thuê, không thuộc về chủ nhà. Vì vậy hợp đồng thuê tháng 3 tháng hay 6 tháng không bị vô hiệu. Bạn có thể đề nghị chủ nhà ghi thời hạn ngắn đó vào hợp đồng bằng văn bản.
Sau khi hết hạn. Dù đã hết hạn, hợp đồng vẫn được coi là còn hiệu lực cho đến khi người thuê nhận lại tiền đặt cọc.
Ngoại lệ dùng tạm thời. Luật không áp dụng cho hợp đồng chỉ dùng tạm thời một cách rõ ràng. Điều luật không nói ranh giới này nằm ở đâu với hợp đồng thuê tháng 1 đến 6 tháng, và chúng tôi chưa đọc án lệ nào về việc này. Hãy coi đó là rủi ro. Trước khi đặt cọc, hãy hỏi môi giới có giấy phép xem hợp đồng của bạn được viết thế nào.
Ai được bảo vệ. Luật áp dụng cho hợp đồng thuê toàn bộ hoặc một phần tòa nhà để ở.
Đăng ký địa chỉ khi ở ngắn ngày
Người nước ngoài nhập cảnh và sẽ ở hơn 90 ngày phải đăng ký người nước ngoài trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhập cảnh. Nếu bạn ở 90 ngày trở xuống, quy tắc 90 ngày không yêu cầu ARC, nên hãy xác nhận tình trạng của bạn trên HiKorea. Về các bước làm ARC, đọc hướng dẫn đăng ký ARC.
Nếu bạn đã có ARC và chuyển đến chỗ mới, dù chỉ vài tuần, bạn phải báo địa chỉ mới trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển đến. Bạn báo tại văn phòng quận, thị trấn hoặc phường của khu vực mới, hoặc tại cơ quan xuất nhập cảnh phụ trách khu vực đó. Bạn nộp kèm ARC. Không báo sẽ bị phạt tiền hình sự (벌금) tối đa 1 triệu won (khoảng 19,5 triệu đồng). HiKorea cũng nêu cùng quy tắc 15 ngày này.
Người có tư cách người Hàn ở nước ngoài F-4 có thời hạn khác. HiKorea ghi 14 ngày và mức phạt hành chính tối đa 2 triệu won (khoảng 39 triệu đồng) theo một đạo luật khác.
Giấy tờ nào được chấp nhận. Quy định của Bộ Tư pháp chấp nhận hợp đồng thuê nhà, hợp đồng mua bán hoặc giấy tờ khác cho thấy bạn đã chuyển đến. Mẫu đơn chính thức liệt kê:
- hợp đồng thuê nhà
- hợp đồng mua bán
- giấy xác nhận cư trú ký túc xá
- giấy xác nhận chỗ ở (숙소제공확인서)
- giấy xác nhận nơi ở (주거확인서) dành cho người xin tị nạn và một số đối tượng khác
- giấy tờ khác cho thấy bạn sống tại địa chỉ đó, chẳng hạn biên lai tiền ở cơ sở lưu trú, kể cả goshiwon
Vậy biên lai goshiwon và giấy xác nhận chỗ ở của chủ nhà đều có thể làm bằng chứng địa chỉ. Mẫu đơn còn có ô loại hình nơi ở: nhà sở hữu, thuê đặt cọc toàn bộ hoặc thuê theo tháng, hoặc loại khác. Khi cả hộ gia đình cùng báo, mọi người trừ chủ nhà hoặc người ký hợp đồng thuê đánh dấu "loại khác".
Vì sao điều này quan trọng với hợp đồng thuê của bạn. Với người nước ngoài đã đăng ký, việc đăng ký theo Luật Xuất nhập cảnh và báo địa chỉ thay cho đăng ký cư trú và báo chuyển đến. Đó là điểm nối giữa việc báo địa chỉ và sự bảo vệ hợp đồng thuê.
Phí môi giới với khoản đặt cọc nhỏ
Nếu bạn thuê qua môi giới có giấy phép (개업공인중개사), bạn phải trả phí môi giới (중개보수). Mỗi bên trả phần của mình. Bạn và môi giới thỏa thuận mức phí trong phạm vi mức trần.
Với thuê theo tháng, mức tính là tiền đặt cọc cộng tiền thuê tháng nhân 100. Nếu tổng này dưới 50 triệu won, mức tính là tiền đặt cọc cộng tiền thuê tháng nhân 70.
Seoul đặt các mức trần sau:
| Mức tính | Tỷ lệ trần | Giới hạn phí |
|---|---|---|
| Dưới 50 triệu won | 0,5% | 200.000 won (khoảng 3,9 triệu đồng) |
| Từ 50 triệu won đến dưới 100 triệu won | 0,4% | 300.000 won (khoảng 5,85 triệu đồng) |
Phí là tỷ lệ nhân với mức tính, hoặc bằng giới hạn nếu giới hạn thấp hơn. Văn bản điều lệ không nói về VAT, nên hãy hỏi môi giới. Nếu bạn ký trực tiếp với đơn vị vận hành goshiwon hoặc chủ nhà, hãy hỏi trước khi trả xem bạn phải trả khoản gì. Về bảng phí đầy đủ và các bước nộp hồ sơ, đọc thuê căn hộ ở Hàn Quốc.
An toàn tiền đặt cọc khi thuê ngắn hạn
Ở ngắn ngày không làm tiền đặt cọc an toàn hơn. Hãy làm các bước sau với mọi hợp đồng thuê theo tháng.
- Kiểm tra trước khi ký. Với sự đồng ý của chủ nhà, bạn có thể xin cơ quan cấp dấu xác nhận ngày cho xem thông tin hợp đồng thuê của căn nhà. Hãy chạy công cụ kiểm tra an toàn tiền đặt cọc của Seoulstart trước khi chuyển tiền, và đọc cách tránh lừa đảo tiền đặt cọc.
- Chuyển vào ở và báo địa chỉ. Sự bảo vệ trước bên thứ ba (대항력) bắt đầu từ ngày hôm sau, sau khi bạn nhận nhà và hoàn tất đăng ký địa chỉ. Với người nước ngoài đã đăng ký, việc báo địa chỉ trong 15 ngày đóng vai trò này.
- Xin dấu xác nhận ngày (확정일자). Để được trả tiền trước các chủ nợ đến sau nếu căn nhà bị đem đấu giá hoặc bán công khai, bạn cần sự bảo vệ nói trên cộng với dấu xác nhận ngày trên văn bản hợp đồng. Dấu này được cấp tại các nơi gồm trung tâm dịch vụ cộng đồng phường (동 주민센터), chi nhánh văn phòng quận (출장소), phòng đăng ký của tòa án (등기소) và văn phòng công chứng. Có thu phí.
- Giữ hợp đồng. Giữ hợp đồng thuê, biên lai và giấy tờ báo địa chỉ. Danh sách giấy tờ hợp đồng thuê cho biết nên xin những gì.
Luật không loại trừ hợp đồng thời hạn ngắn khỏi bước 2 và 3. Ngoại lệ là chỗ ở chỉ dùng tạm thời một cách rõ ràng (xem ở trên).
Chuyển sang hợp đồng thuê thông thường
Ở ngắn hạn cho bạn thời gian xem vài quận trước khi cam kết một hợp đồng thuê. Các con số dưới đây là trung vị của các hợp đồng thuê đã báo cáo trong dữ liệu hằng tháng của Seoulstart, không phải giá rao. Lần cập nhật gần nhất là tháng 8 năm 2026.
Đây là giá thuê officetel trung vị của Seoul và năm quận, xếp từ giá thuê thấp nhất đến cao nhất:
| Khu vực | Tiền thuê tháng | Tiền cọc | Hợp đồng |
|---|---|---|---|
| Gwanak-gu | 600.000 won | 20 triệu won | 266 |
| Seoul | 700.000 won | 10 triệu won | 4,373 |
| Mapo-gu | 750.000 won | 10 triệu won | 294 |
| Seodaemun-gu | 865.000 won | 10 triệu won | 134 |
| Gangnam-gu | 900.000 won | 10 triệu won | 210 |
| Yongsan-gu | 1.000.000 won | 35 triệu won | 96 |
Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.
Quận nào có ít hợp đồng được báo cáo sẽ hiện "Quá ít" thay vì một con số. Với toàn Seoul, giá thuê officetel trung vị là 700.000 won mỗi tháng. Tiền đặt cọc officetel trung vị là 10 triệu won. Con số trung vị không nói gì về một tòa nhà hay một phòng cụ thể. Hãy dùng nó để đặt ngân sách, rồi kiểm tra các hợp đồng thực tế.
Mở trang của từng quận để xem chi tiết hơn: Seoul, Mapo-gu, Yongsan-gu, Gangnam-gu, Gwanak-gu và Seodaemun-gu. Để xem các hợp đồng đã báo cáo theo từng tháng, dùng công cụ khám phá giá. Để tính trước số tiền mặt cần có khi chuyển vào, dùng công cụ tính chi phí chuyển nhà.
Để chọn khu vực, đọc nên sống ở đâu tại Seoul và giá thuê nhà ở Seoul. Nếu bạn là sinh viên, đọc nhà ở cho sinh viên tại Seoul.