Diện tích căn hộ ở Hàn Quốc (2026): pyeong, diện tích sử dụng riêng và diện tích cung cấp, số 59 và 84 nghĩa là gì

Tin đăng ghi “84”, bạn Hàn Quốc của bạn nói “25 pyeong”, còn môi giới nói “33 pyeong”. Cả ba có thể là cùng một căn nhà. Điều khác nhau là loại diện tích mà mỗi con số tính vào.

Trả lời ngắn

Một pyeong (평) là khoảng 3,3 mét vuông (㎡). Con số quan trọng nhất trong tin đăng là diện tích sử dụng riêng (전용면적), tức diện tích sàn bên trong các bức tường của căn hộ. Diện tích sử dụng riêng 84 ㎡ là khoảng 25,4 pyeong. Quảng cáo cũng có thể ghi nhãn “loại” theo pyeong (평형) có tính cả khu vực chung, nên con số đó có thể lớn hơn. Hãy hỏi nhãn đó tính những gì.

Bảng đổi nhanh

Các con số dưới đây tính từ 1 pyeong = 400/121 ㎡, tức khoảng 3,3058 ㎡. Đây là phép tính, không phải định nghĩa pháp lý.

Quy tắc nhanh: lấy ㎡ chia cho 3,3 ra pyeong, và lấy pyeong nhân với 3,3 ra ㎡. Khi tìm trên mạng bằng tiếng Hàn, bạn sẽ thấy cụm “평 계산” (tính pyeong) trên nhiều trang đổi đơn vị.

Các loại diện tích trong tin đăng

Nhà ở Hàn Quốc có nhiều loại diện tích. Tên gọi khác nhau tùy phần nào được tính vào.

Cách định nghĩa các loại diện tích ở trên theo một thẻ thông tin của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (MOLIT). Nói đơn giản:

• Diện tích sử dụng riêng là phần bạn sống trong đó.
• Diện tích chung của khu ở là hành lang và cầu thang bạn dùng chung với hàng xóm.
• Diện tích cung cấp là diện tích sử dụng riêng cộng với phần của bạn trong hành lang và cầu thang đó.
• Diện tích hợp đồng cộng thêm tầng hầm và phòng quản lý.

Luật đo diện tích sử dụng riêng theo một cách cố định. Với căn hộ, luật lấy đường bên trong của tường ngoài. Luật không tính những khu vực hai hộ trở lên cùng dùng, như hành lang, cầu thang và sảnh vào trên mặt đất.

Văn bản luật diễn đạt khác đi. Luật chỉ định nghĩa diện tích nhà ở cung cấp (주택공급면적) là diện tích sàn mà chủ đầu tư cung cấp, đo đến đường tâm của tường và cột. Công thức “sử dụng riêng cộng chung của khu ở” đến từ thẻ thông tin của MOLIT. Khi hai con số không khớp, hãy hỏi mỗi con số tính loại diện tích nào.

Ban công

Ban công là phần nhà được làm thêm ra ngoài tường ngoài. Luật cho phép dùng ban công đúng quy định trong một căn nhà làm phòng khách, phòng ngủ hoặc chỗ chứa đồ. Thẻ thông tin của MOLIT xếp ban công vào diện tích dịch vụ, tách khỏi diện tích cung cấp. Vì có ban công, căn nhà có thể cảm giác rộng hơn con số đã ghi. Hãy hỏi xem con số có tính ban công không.

Vì sao 59 và 84 có ở khắp nơi

Luật Nhà ở định nghĩa quy mô nhà ở quốc dân (국민주택규모) là nhà ở có diện tích sử dụng riêng từ 85 ㎡ trở xuống cho mỗi căn. Ở các thị trấn và huyện phi đô thị ngoài vùng thủ đô, giới hạn là 100 ㎡. Giới hạn này có thể là lý do nhiều căn hộ được ghi 84 ㎡ chứ không phải 85 ㎡.

Luật Nhà ở và Quy tắc Cung ứng Nhà ở không nêu tên 59 ㎡ hay 84 ㎡. Nhưng các quy định về nhà ở vạch ranh giới ở 85 ㎡ (quy mô nhà ở quốc dân) và 60 ㎡ (ví dụ, Quy tắc Cung ứng Nhà ở (주택공급에 관한 규칙 제28조) chia việc phân bổ nhà tư nhân ở mức 60 ㎡ và 85 ㎡), và việc xây ngay dưới các mốc này có thể là lý do của 59 và 84.

Người mới đến hay vấp ở chỗ này:

• Căn 59 ㎡ diện tích sử dụng riêng là khoảng 17,8 pyeong diện tích sử dụng riêng. Quảng cáo có thể ghi nhãn loại theo pyeong (평형) lớn hơn vì có tính khu vực chung.
• Căn 84 ㎡ diện tích sử dụng riêng là khoảng 25,4 pyeong diện tích sử dụng riêng. Quảng cáo có thể ghi nhãn loại theo pyeong (평형) lớn hơn vì có tính khu vực chung.

Phần chênh lệch chính là khu vực chung. Nhãn loại không phải kích thước theo luật, nên đừng dùng chúng để so sánh các căn nhà. Hãy so sánh diện tích sử dụng riêng tính bằng ㎡.

Lệnh cấm pyeong và tin đăng phải ghi gì

Luật Đo lường (계량에 관한 법률) quy định không ai được dùng đơn vị ngoài luật định khi đo đạc hoặc quảng cáo. Có một số ngoại lệ được liệt kê, như hàng xuất khẩu, tàu thuyền, máy bay, quân sự và nghiên cứu. Chính đạo luật này cũng cho phép ghi đơn vị ngoài luật định bên cạnh đơn vị hợp pháp, nếu đúng quy định hiển thị của bộ. Vi phạm lệnh cấm bị phạt tối đa 2.000.000 won.

Năm 2013, trong một thông báo thực thi, Bộ nêu tên pyeong là một trong những đơn vị này. Bộ mở rộng việc kiểm tra từ quảng cáo trên báo sang internet, văn phòng môi giới bất động sản, băng rôn và nhà mẫu. Thông báo đó đã cũ, và việc thực thi hiện nay nghiêm đến đâu thì chưa được kiểm chứng. Căn cứ hiện hành là văn bản luật.

Vì vậy bạn thường nghe số pyeong khi trò chuyện, nhưng thấy số ㎡ trong giấy tờ chính thức. Bản vẽ mặt bằng và sổ đăng ký đều dùng ㎡.

Tin đăng phải ghi gì:

• Quảng cáo của môi giới trên mạng. Quảng cáo internet của môi giới có giấy phép phải ghi các mục như vị trí, diện tích, giá, loại bất động sản và loại giao dịch (공인중개사법 제18조의2). Một thông báo của MOLIT quy định diện tích phải là diện tích sử dụng riêng (전용면적) tính bằng mét vuông. Nếu quảng cáo ghi con số khác, hãy hỏi đó là loại diện tích nào.
• Thông báo bán căn hộ mới (입주자모집공고). Diện tích mỗi căn phải ghi là diện tích ở sử dụng riêng. Diện tích chung của khu ở và diện tích chung khác có thể ghi riêng.
• Hợp đồng mua bán officetel. Hợp đồng ghi diện tích sử dụng riêng, diện tích chung và diện tích hợp đồng. Với officetel, hãy kiểm tra con số là diện tích sử dụng riêng hay diện tích hợp đồng.

Diện tích thường gặp theo loại nhà

Dưới đây là diện tích thường gặp của những căn nhà được thuê gần đây ở Seoul, lấy từ các hợp đồng thực tế đã khai báo với chính phủ. Số liệu đến từ dữ liệu MOLIT hằng tháng của Seoulstart và mô tả tháng 8 năm 2026.

Loại nhà	Tiền thuê tháng	Tiền cọc	Cọc jeonse	Diện tích thường gặp
Căn hộ	1.000.000 won	100 triệu won	630 triệu won	58.1 m²
Officetel	700.000 won	10 triệu won	230 triệu won	23.1 m²
Villa hoặc nhà liền kề	550.000 won	40 triệu won	230 triệu won	30 m²

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Trong tháng 8 năm 2026, diện tích của officetel được thuê điển hình ở Seoul là 23.1 m², của biệt thự (villa) điển hình là 30 m², và của căn hộ điển hình là 58.1 m². Mẫu khai báo của chính phủ yêu cầu ghi diện tích sử dụng riêng đối với căn hộ và các tòa nhà nhiều căn khác, nên hãy hiểu các số này là diện tích sử dụng riêng.

Hãy coi đây là mốc tham khảo thôi. Quận của bạn có thể khác nhiều. Bạn có thể xem diện tích và giá thuê điển hình ở quận của mình trên một trang như giá thuê ở Seoul, hoặc mở trang của một quận như Gangnam-gu hay Mapo-gu. Về chính các loại nhà, hãy đọc các loại căn hộ, biệt thự và officetel ở Hàn Quốc và goshiwon, officetel hay phòng một gian. Về mức giá thuê, xem giá thuê nhà ở Seoul.

Đọc một tin đăng, từng bước

Lấy tin đăng mẫu này: “Căn hộ, 33 pyeong, 84 ㎡, tầng 12, thuê hàng tháng.”

1. Tìm nhãn. Tìm các chữ sử dụng riêng (전용), cung cấp (공급) hoặc hợp đồng (계약) bên cạnh mỗi con số. Nếu không có, hãy hỏi môi giới.
2. Tìm con số ㎡. Mét vuông là đơn vị chính thức. Khi so sánh, bỏ qua nhãn loại theo pyeong.
3. Đổi ra pyeong. 84 ㎡ chia 3,3 được khoảng 25,5 pyeong (25,4 nếu dùng hệ số chính xác). Nếu 84 ㎡ là diện tích sử dụng riêng mà quảng cáo ghi số pyeong lớn hơn, nhiều khả năng đó là nhãn loại có tính cả khu vực chung.
4. Kiểm tra ban công. Hỏi xem con số có tính ban công (발코니) không. Ban công được xếp vào diện tích dịch vụ.
5. So với các hợp đồng đã khai báo. Báo cáo giao dịch của chính phủ dùng diện tích sử dụng riêng cho căn hộ. Mở công cụ xem giá của Seoulstart hoặc các hợp đồng đã khai báo kèm diện tích sử dụng riêng, rồi so các căn có cùng ㎡ trong cùng tòa nhà hoặc cùng quận.
6. Tính chi phí chuyển vào ở. Nhà càng rộng thì tiền đặt cọc và tiền thuê hàng tháng càng cao. Hãy dùng công cụ tính chi phí chuyển nhà trước khi ký. Về hợp đồng thuê, đọc thuê căn hộ ở Hàn Quốc.

Nếu bạn đang chọn nơi ở, nên ở đâu tại Seoul so sánh các khu vực. Nếu bạn muốn biết mua một căn nhà tốn bao nhiêu, xem giá căn hộ ở Seoul.

Những lỗi hay gặp

• So nhãn loại theo pyeong với diện tích sử dụng riêng đổi ra pyeong. Nhãn loại có thể tính cả khu vực chung, nên bên trong căn nhà có thể nhỏ hơn.
• Coi 84 là cùng một kích thước ở mọi tin đăng. Hãy hỏi đó là diện tích sử dụng riêng, diện tích cung cấp hay diện tích hợp đồng.
• Đọc con số của officetel là diện tích sử dụng riêng mà không hỏi lại. Hợp đồng mua bán officetel ghi riêng diện tích sử dụng riêng, diện tích chung và diện tích hợp đồng.
• Cho rằng ban công nằm trong con số đó. Hãy hỏi lại.

@misc{seoulstart-korean-apartment-sizes-pyeong,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Diện tích căn hộ ở Hàn Quốc (2026): pyeong, diện tích sử dụng riêng và diện tích cung cấp, số 59 và 84 nghĩa là gì}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/vi/guides/korean-apartment-sizes-pyeong},
  note = {Last updated 24 tháng 10, 2026}
}