Цены на квартиры в разных районах Сеула сильно отличаются. Если вы иностранец и думаете о покупке, то от правила о разрешении может зависеть, получится ли вам вообще подписать договор.
Эти цифры получены из ежемесячной обработки государственных отчётов о сделках, которую делает Seoulstart. Это медианы заявленных сделок, а не цены из объявлений, и они охватывают только квартиры.
Цены на квартиры по районам
В таблице ниже все 25 районов (гу, 구) ранжированы по медианной цене продажи квартиры за август 2026 г.. Она обновляется, когда Seoulstart загружает данные за очередной месяц.
| Район | Медианная цена продажи | Типичная площадь | Сделки |
|---|---|---|---|
| Gangnam-gu | 2,88 млрд вон | 84.3 m² | 89 |
| Seocho-gu | 2,1 млрд вон | 84.5 m² | 84 |
| Songpa-gu | 1,94 млрд вон | 84.4 m² | 171 |
| Yongsan-gu | 1,87 млрд вон | 84.8 m² | 43 |
| Seongdong-gu | 1,73 млрд вон | 84.6 m² | 54 |
| Jung-gu | 1,55 млрд вон | 84.8 m² | 29 |
| Dongjak-gu | 1,53 млрд вон | 84.5 m² | 121 |
| Mapo-gu | 1,5 млрд вон | 84.1 m² | 113 |
| Gwangjin-gu | 1,4 млрд вон | 74.9 m² | 45 |
| Gangdong-gu | 1,34 млрд вон | 83.1 m² | 164 |
| Yeongdeungpo-gu | 1,28 млрд вон | 73.9 m² | 140 |
| Jongno-gu | 1,19 млрд вон | 84.9 m² | 23 |
| Yangcheon-gu | 1,09 млрд вон | 70.7 m² | 123 |
| Dongdaemun-gu | 1,05 млрд вон | 84.6 m² | 135 |
| Seodaemun-gu | 1,01 млрд вон | 75.2 m² | 123 |
| Seongbuk-gu | 940 млн вон | 79.6 m² | 178 |
| Eunpyeong-gu | 855 млн вон | 74.9 m² | 211 |
| Gangseo-gu | 840 млн вон | 60 m² | 260 |
| Gwanak-gu | 779 млн вон | 77.7 m² | 115 |
| Guro-gu | 710 млн вон | 71.1 m² | 205 |
| Gangbuk-gu | 700 млн вон | 83.7 m² | 75 |
| Nowon-gu | 670 млн вон | 59.4 m² | 524 |
| Jungnang-gu | 620 млн вон | 59.4 m² | 193 |
| Geumcheon-gu | 593 млн вон | 79.7 m² | 106 |
| Dobong-gu | 545 млн вон | 72.6 m² | 216 |
Медианы договоров, заявленных в август 2026 г.. Источник: реестр реальных сделок Министерства земли, инфраструктуры и транспорта (국토교통부 실거래가), обработка Seoulstart. Обновляется ежемесячно.
Медиана — это сделка посередине: половина заявленных продаж в районе стоила дороже, половина дешевле. В неё попадают и старые, и новые комплексы, маленькие и большие квартиры, нижние и верхние этажи. Так что она показывает уровень цен в районе, а не цену конкретной квартиры.
У каждого района есть своя страница в разделе Seoulstart Housing. На ней видны аренда и медиана продаж по району, например Каннам-гу, Сочо-гу, Мапо-гу и Тобон-гу. Страница по всему городу — Сеул. Если вы хотите сначала выбрать район по образу жизни, а уже потом смотреть цены, прочитайте руководство о том, где жить в Сеуле.
Сеул в сравнении с другими городами
Вот Сеул рядом с Пусаном, Инчхоном, Тэгу и средним показателем по стране.
| Район | Медианная цена продажи | Типичная площадь | Сделки |
|---|---|---|---|
| Seoul | 873,5 млн вон | 72.3 m² | 3,540 |
| Busan | 361 млн вон | 79.9 m² | 2,180 |
| Incheon | 385 млн вон | 75 m² | 2,085 |
| Daegu | 338 млн вон | 84.7 m² | 1,409 |
| Korea | 370 млн вон | 76.8 m² | 33,559 |
Медианы договоров, заявленных в август 2026 г.. Источник: реестр реальных сделок Министерства земли, инфраструктуры и транспорта (국토교통부 실거래가), обработка Seoulstart. Обновляется ежемесячно.
Оговорка та же. Это продажи только квартир, а общенациональная медиана включает много небольших городов, где жильё стоит намного дешевле, чем в любом районе Сеула.
Отчего зависит разброс цен между районами
Данные показывают, насколько велик разброс, но не объясняют его причин. Вот что влияет на цену одной сделки:
- Возраст комплекса. Новый дом и дом, которому несколько десятилетий, в одном районе продаются по разной цене.
- Площадь. Большая квартира стоит дороже маленькой в том же комплексе.
- Этаж и вид. Этаж и расположение внутри комплекса меняют цену одной квартиры по сравнению с другой.
- Правила о разрешении. В зоне разрешений покупателю, на которого зона распространяется, сначала нужно получить одобрение, а некоторым ещё и жить в этом жилье. Это может менять круг тех, кто вообще способен купить.
Чтобы увидеть, какие по размеру квартиры стоят за медианой района, откройте страницу района в Seoulstart Housing. Для отдельного комплекса пользуйтесь обозревателем цен, о котором рассказано в последнем разделе.
Правила для иностранных покупателей в 2026 году
Для покупателей жилья действуют две зоны разрешений, и обе охватывают весь Сеул. У районов Каннам-гу, Сочо-гу, Сонпха-гу и Ёнсан-гу есть ещё и своя, более ранняя зона для квартир. Обе работают по одной системе — разрешение на сделку с землёй (토지거래허가).
Зона 1: зона разрешений для иностранцев. MOLIT впервые ввело эту зону 26 августа 2025 года на один год. 20 августа 2026 года министерство назначило зону заново Уведомлением № 2026-1105. Теперь она действует с 26 августа 2026 года по 25 августа 2027 года. Она охватывает все 25 районов Сеула, а также 23 города и уезда Кёнги и часть Инчхона. Разрешение нужно для частных домов, многоквартирных домов, квартир, таунхаусов и малоквартирных домов. Оно требуется, если земельный участок при жилье в жилой зоне превышает 6 м².
Зона 2: общесеульская зона для квартир, для всех покупателей. Уведомление MOLIT № 2025-1219 охватывает квартиры во всех 25 районах Сеула, и для корейских, и для иностранных покупателей. Период действия по уведомлению — с 20 октября 2025 года по 31 декабря 2026 года. Земельный портал Сеула указывал эту зону как действующую по состоянию на 17 октября 2026 года. Перед подписанием проверьте портал ещё раз, ведь список зон может измениться.
Если вы подписали договор до вступления зоны в силу, разрешение на этот договор не нужно, и обязанности въехать в жильё тоже нет.
Как работает разрешение
- Получите разрешение до подписания. Вы и продавец подаёте заявление вместе главе района. В заявление входит план финансирования, который показывает, откуда деньги на покупку.
- Живите в жилье сами. Разрешение для собственного проживания влечёт обязанность в течение 2 лет жить в этом жилье, считая с момента приобретения.
- Штрафы за нарушение этой обязанности. Глава района может сначала потребовать исправить нарушение, а затем назначить штраф до 10% от цены приобретения, который повторяется раз в год, пока вы не устраните нарушение. По декрету это 10% за жильё, которое никто не использует, 7% за жильё, которое сдают вместо проживания, 5% за смену назначения без одобрения и 7% за любое другое нарушение.
- Наказание за подписание без разрешения. По данным Земельного портала Сеула, до 2 лет тюрьмы или штраф до 30% от цены земли на момент подписания.
Сообщение о покупке
О реальной цене покупки нужно также сообщить в районную администрацию. План финансирования и въезда (자금조달·입주계획서) подаётся вместе с сообщением. Подписываете его только вы, и к нему прикладываете подтверждение того, откуда деньги. Если деньги пришли из-за границы, нужно ещё и подтверждение валютной операции, например справка о декларации иностранной валюты.
О покупке сообщают в течение 30 дней после подписания договора. Если договор составлял лицензированный агент (공인중개사), сообщение подаёт он. Попросите агента письменно подтвердить, что оно подано. Весь процесс по шагам, включая регистрацию и банковскую декларацию для денег из-за границы, описан в руководстве по покупке недвижимости в Корее. О кредитах читайте в руководстве по ипотеке в Корее.
Расходы сверх цены
Налог на приобретение
Налог на приобретение (취득세) платят, когда получают жильё. При покупке жилья Закон о местных налогах задаёт такие базовые ставки:
| Цена жилья | Ставка |
|---|---|
| До 600 млн вон включительно | 1% |
| Свыше 600 млн вон, до 900 млн вон включительно | Плавающая ставка от 1% до 3% |
| Свыше 900 млн вон | 3% |
Декларацию подают и налог платят в течение 60 дней со дня приобретения. К покупке жилья добавляется ещё и местный налог на образование (지방교육세). Если покупает компания или в вашем домохозяйстве уже есть другое жильё, ставки могут быть выше, чем в таблице. Перед подписанием спросите налогового специалиста.
Комиссия агента
У комиссии агента (중개보수) за продажу есть общенациональный максимум, который зависит от цены. Ставки в его пределах задаёт сеульский муниципальный акт. Размер комиссии вы с агентом согласовываете сами, но не выше максимума, и каждая сторона платит своему агенту.
| Цена продажи | Максимальная ставка | Предельная сумма |
|---|---|---|
| До 50 млн вон | 0,6% | 250 000 вон |
| От 50 млн до 200 млн вон (не включая) | 0,5% | 800 000 вон |
| От 200 млн до 900 млн вон (не включая) | 0,4% | в таблице не указана |
| От 900 млн до 1,2 млрд вон (не включая) | 0,5% | в таблице не указана |
| От 1,2 млрд до 1,5 млрд вон (не включая) | 0,6% | в таблице не указана |
| От 1,5 млрд вон и выше | 0,7% | в таблице не указана |
Небольшой процент от большой цены всё равно оказывается большой суммой. Перед подписанием попросите агента письменно назвать точную комиссию.
Снимать или покупать?
Покупка — это большая цена, налоги и комиссии, о которых сказано выше, а потом ещё и ежегодные налоги на владение. Аренда в Корее устроена на системе залога, и она работает не так, как аренда в большинстве стран. Вот медианы аренды в Сеуле по типам жилья:
| Тип жилья | Аренда в месяц | Депозит | Депозит чонсе | Типичная площадь |
|---|---|---|---|---|
| Квартира | 1 000 000 вон | 100 млн вон | 630 млн вон | 58.1 m² |
| Офистел | 700 000 вон | 10 млн вон | 230 млн вон | 23.1 m² |
| Вилла или таунхаус | 550 000 вон | 40 млн вон | 230 млн вон | 30 m² |
Медианы договоров, заявленных в август 2026 г.. Аренда указана по новым договорам, то есть по цене для нового жильца; где новых договоров меньше 10, учтены все договоры. Источник: реестр реальных сделок Министерства земли, инфраструктуры и транспорта (국토교통부 실거래가), обработка Seoulstart. Обновляется ежемесячно.
Для владельцев важны два налога. Налог на имущество (재산세) — это ежегодный местный налог на жильё. Комплексный налог на владение недвижимостью (종합부동산세) начисляют на совокупную оценочную стоимость выше вычета: 1,2 млрд вон для домохозяйства с одним подходящим жильём и 900 млн вон для остальных физических лиц-владельцев (компании вычет не получают). Оба налога описаны в руководстве по налогам на имущество и автомобиль в Корее.
Чтобы сравнить два пути на ваших собственных цифрах, начните с инструмента «чонсе или вольсе» и прочитайте, как работает чонсе. Актуальные цены аренды по городу смотрите в разделе аренда в Сеуле на Seoulstart Housing. Если вы сравниваете районы сначала по аренде, это разобрано в руководстве о средней аренде в Сеуле.
Это руководство даёт информацию, а не совет, стоит ли покупать.
Как проверить цену конкретного комплекса
Медиана района не говорит, сколько стоит одна квартира. Используйте три проверки:
- Посмотрите реальные продажи. Система раскрытия реальных цен сделок MOLIT (실거래가 공개시스템) на rt.molit.go.kr показывает заявленные цены договоров. В ней отдельные вкладки для квартир, таунхаусов и малоквартирных домов, частных домов, офистелей, земли и других видов недвижимости.
- Воспользуйтесь обозревателем Seoulstart. Раздел продаж в обозревателе цен показывает динамику цен и заявленные сделки по комплексу по месяцам. Раздел договоров перечисляет отдельные заявленные договоры.
- Проверьте публичную цену. Государство устанавливает публичную цену (공동주택 공시가격) для каждой квартиры. Дата отсчёта — 1 января, а публикуют её до 30 апреля каждого года. Для жилья, которое появилось или изменилось между 1 января и 31 мая, дата отсчёта — 1 июня, а публикация — 30 сентября. Её можно найти на сайте уведомлений о публичных ценах на недвижимость (부동산공시가격알리미, realtyprice.kr).
Сравните цену из объявления агента с последними заявленными продажами той же квартиры того же размера в том же комплексе. Заявленные продажи могут отставать от рынка, ведь договор попадает в данные только после того, как о нём сообщили.