Аренда в Сеуле (2026): сколько стоит ван-рум, офистел или квартира

Аренда в Сеуле сильно зависит от типа жилья, района и депозита. В таблице ниже — медианная аренда офистелов, вилл и квартир в Сеуле на август 2026 г.. В этом месяце медианный офистел в Сеуле сдавали за 700 000 вон в месяц при депозите 10 млн вон, а типичная площадь составляла 23.1 m².

Тип жилья	Аренда в месяц	Депозит	Депозит чонсе	Типичная площадь
Квартира	1 000 000 вон	100 млн вон	630 млн вон	58.1 m²
Офистел	700 000 вон	10 млн вон	230 млн вон	23.1 m²
Вилла или таунхаус	550 000 вон	40 млн вон	230 млн вон	30 m²

Медианы договоров, заявленных в август 2026 г.. Аренда указана по новым договорам, то есть по цене для нового жильца; где новых договоров меньше 10, учтены все договоры. Источник: реестр реальных сделок Министерства земли, инфраструктуры и транспорта (국토교통부 실거래가), обработка Seoulstart. Обновляется ежемесячно.

Заявленные договоры в обозревателе цен

Это медианы реальных договоров, поданных государству, а не цены из объявлений. Половина зарегистрированных договоров была дешевле, половина — дороже. Ваша аренда зависит от депозита, который вы можете внести, так что прежде чем сравнивать жильё, прочитайте раздел о депозитах ниже.

Те же данные по районам смотрите на странице аренда в Сеуле в разделе Seoulstart Housing.

Аренда во всех 25 районах

В таблице — медианная аренда офистелов в каждом районе Сеула, от самой низкой к самой высокой. Название района ведёт на его страницу с виллами, квартирами и подробностями.

Район	Аренда в месяц	Депозит	Договоры
Jungnang-gu	550 000 вон	50 млн вон	69
Eunpyeong-gu	600 000 вон	10 млн вон	137
Geumcheon-gu	600 000 вон	10 млн вон	225
Guro-gu	600 000 вон	20 млн вон	228
Gwanak-gu	600 000 вон	20 млн вон	266
Nowon-gu	600 000 вон	10 млн вон	21
Dobong-gu	650 000 вон	10 млн вон	57
Gangseo-gu	650 000 вон	20 млн вон	556
Gangdong-gu	670 000 вон	10 млн вон	178
Dongjak-gu	700 000 вон	20 млн вон	31
Yeongdeungpo-gu	700 000 вон	30 млн вон	413
Yangcheon-gu	720 000 вон	10 млн вон	45
Mapo-gu	750 000 вон	10 млн вон	294
Seongbuk-gu	750 000 вон	10 млн вон	51
Seongdong-gu	750 000 вон	20 млн вон	91
Dongdaemun-gu	770 000 вон	10 млн вон	342
Seocho-gu	820 000 вон	10 млн вон	143
Songpa-gu	845 000 вон	30 млн вон	332
Gangbuk-gu	850 000 вон	10 млн вон	53
Seodaemun-gu	865 000 вон	10 млн вон	134
Jongno-gu	870 000 вон	10 млн вон	132
Gangnam-gu	900 000 вон	10 млн вон	210
Gwangjin-gu	900 000 вон	10 млн вон	154
Jung-gu	900 000 вон	20 млн вон	115
Yongsan-gu	1 000 000 вон	35 млн вон	96

Медианы договоров, заявленных в август 2026 г.. Аренда указана по новым договорам, то есть по цене для нового жильца; где новых договоров меньше 10, учтены все договоры. Источник: реестр реальных сделок Министерства земли, инфраструктуры и транспорта (국토교통부 실거래가), обработка Seoulstart. Обновляется ежемесячно.

Заявленные договоры в обозревателе цен

Виллы и малоэтажные дома (빌라) устроены так же. Вот тот же список для вилл:

Район	Аренда в месяц	Депозит	Договоры
Dobong-gu	395 000 вон	44,7 млн вон	100
Nowon-gu	400 000 вон	20 млн вон	66
Gangseo-gu	450 000 вон	60 млн вон	328
Geumcheon-gu	460 000 вон	50 млн вон	103
Jungnang-gu	460 000 вон	62,2 млн вон	140
Yeongdeungpo-gu	460 000 вон	50 млн вон	144
Eunpyeong-gu	500 000 вон	50 млн вон	211
Gangdong-gu	500 000 вон	59,4 млн вон	290
Guro-gu	500 000 вон	30 млн вон	105
Gwanak-gu	500 000 вон	50 млн вон	245
Yangcheon-gu	515 000 вон	40 млн вон	158
Dongjak-gu	525 000 вон	50 млн вон	172
Songpa-gu	530 000 вон	70 млн вон	532
Gangbuk-gu	545 000 вон	20 млн вон	130
Seongdong-gu	550 000 вон	25 млн вон	60
Gwangjin-gu	575 000 вон	35 млн вон	218
Jung-gu	585 000 вон	30 млн вон	50
Dongdaemun-gu	590 000 вон	10 млн вон	137
Jongno-gu	600 000 вон	20 млн вон	92
Mapo-gu	600 000 вон	20 млн вон	266
Seodaemun-gu	600 000 вон	10 млн вон	190
Seongbuk-gu	600 000 вон	20 млн вон	153
Seocho-gu	740 000 вон	50 млн вон	200
Gangnam-gu	850 000 вон	25 млн вон	276
Yongsan-gu	1 000 000 вон	30 млн вон	92

Медианы договоров, заявленных в август 2026 г.. Аренда указана по новым договорам, то есть по цене для нового жильца; где новых договоров меньше 10, учтены все договоры. Источник: реестр реальных сделок Министерства земли, инфраструктуры и транспорта (국토교통부 실거래가), обработка Seoulstart. Обновляется ежемесячно.

Заявленные договоры в обозревателе цен

Если в районе мало зарегистрированных договоров, вместо числа будет надпись «Мало данных». Один-два договора — слишком мало для надёжной медианы.

Чтобы проверить район, который вы рассматриваете, откройте его страницу, например Мапо-гу или Сондон-гу. У каждого района своя страница по адресу /housing/rent/<district>, например /housing/rent/mapo-gu.

Что даёт каждый тип жилья

В Сеуле сдают жильё трёх основных типов. Они различаются размером, устройством и тем, как ими управляют.

• Офистел (오피스텔): дом с отдельной кухней и ванной, часто это студия рядом с метро. Маленький офистел многие называют ван-рум (원룸). Сравните площади в таблице выше с виллами и квартирами.
• Вилла, или малоэтажный дом (빌라): небольшое здание, как правило, без крупной управляющей компании. Размер и качество сильно зависят от конкретного дома.
• Квартира (아파트): жильё в большом жилом комплексе. Именно на такие комплексы распространяются формальные правила о плате за обслуживание.

Типичную площадь каждого типа смотрите в столбце «Типичная площадь» в таблице под ответом в начале страницы. Это медианная площадь по зарегистрированным договорам. Подробнее о сравнении с комнатами в госивоне читайте в руководстве госивон, офистел или ван-рум.

Если хотите подобрать жильё под ежемесячный бюджет, воспользуйтесь проводником цен. Он фильтрует зарегистрированные договоры по типу жилья и району: динамика аренды офистелов. Чтобы спланировать весь бюджет вокруг жилья, прочитайте стоимость жизни в Корее.

Как большой депозит снижает аренду

Аренда вольсе (월세) состоит из двух частей: депозита (보증금), который вернут в конце договора, и ежемесячной платы (차임). По Закону о защите аренды жилья, если вы переводите весь депозит или его часть в ежемесячную плату, она не может превышать установленный законом предел.

Проще говоря:

• Вольсе (월세): депозит плюс ежемесячная плата.
• Чонсе (전세): один депозит, который вы оставляете арендодателю на срок договора и получаете обратно целиком, когда договор заканчивается. Если договор чонсе не зарегистрирован, закон считает деньги чонсе депозитом по договору аренды.
• Баньчонсе (반전세): рыночное название чего-то среднего: крупный депозит и небольшая ежемесячная плата. Закон о защите аренды жилья этот термин не использует.

В двух районах похожее жильё может стоить с очень разными депозитами. Сравните медианы по офистелам:

• Сондон-гу: аренда 750 000 вон, депозит 20 млн вон.
• Мапо-гу: аренда 750 000 вон, депозит 10 млн вон.

Большой депозит может идти вместе с небольшой ежемесячной платой. Но жильё различается ещё и площадью, и расположением, так что эти две строки нельзя считать чистым обменом. Чтобы честно сравнить предложения, сложите депозит и плату.

Предел пересчёта

Закон ограничивает, сколько арендодатель может взять за депозит, который вы переводите в плату. Ежемесячная плата после пересчёта не может превышать переведённую сумму, умноженную на меньшую из двух годовых ставок:

1. 10% в год.
2. Базовая ставка Банка Кореи (기준금리) плюс 2 процентных пункта.

С 27 августа 2026 года базовая ставка Банка Кореи — 3,00%. По второму правилу получается 5,0% в год, а это меньше 10%. Значит, предел — 5,0% в год. Это наш расчёт по двум правилам. Базовая ставка меняется на заседаниях Банка Кореи, и предел меняется вместе с ней.

Пример: вы переводите в плату 10 млн корейских вон депозита. Арендодатель может добавить к ежемесячной плате не больше 10 000 000 вон × 5,0% ÷ 12 — это примерно 41 667 вон. Это верхний предел пересчёта, а не рыночная цена.

Предел пригодится, когда арендодатель предлагает уменьшить депозит, но сильно поднять плату. Попросите назвать цифры и сделайте расчёт. Чтобы сравнить вольсе с чонсе, используйте инструмент «чонсе или вольсе» на Seoulstart. О том, как устроен каждый вид аренды, читайте в руководствах вольсе: как это работает и как работает чонсе.

Повышение аренды и депозита

После подписания договора арендодатель может поднять аренду или депозит только раз в год и не больше чем на 5% от согласованной суммы. Город или провинция могут установить предел ниже своим постановлением.

За что ещё платить сверх аренды

Ежемесячная аренда — это ещё не все ежемесячные расходы. Учтите ещё три статьи.

Плата за обслуживание (관리비). В квартирных комплексах, на которые распространяется Закон об управлении многоквартирными домами, плата за обслуживание складывается из десяти ежемесячных статей: общее управление, уборка, охрана, дезинфекция, лифт, оборудование домашней сети, отопление, горячая вода, ремонт и содержание, а также услуги сторонней управляющей компании. Правила о плате за обслуживание действуют для комплексов от 300 квартир, для комплексов от 150 квартир с лифтом или с центральным либо районным отоплением, для смешанных домов от 150 жилых помещений и для небольших комплексов, жильцы которых решили к ним присоединиться. Многие офистелы и виллы под эти формальные правила не попадают, так что до подписания спросите арендодателя или агента, что входит в плату за обслуживание и сколько она составляет.

Коммунальные услуги. В управляемых комплексах электричество, воду и газ выставляют отдельными строками рядом с платой за обслуживание. Долгосрочный резерв на ремонт (장기수선충당금) собирают отдельно. Чтобы оформить свои счета, прочитайте руководство по подключению коммунальных услуг.

Комиссия агента. Это разовый расход. Подробности — в следующем разделе.

Сколько денег нужно до переезда

Самый большой расход в начале — депозит. Кроме него, заложите первый месяц аренды и комиссию агента.

Комиссия агента (중개보수)

Для аренды жилья Сеул устанавливает предел комиссии в зависимости от стоимости аренды. Размер вы с агентом согласовываете внутри этого предела, и каждая сторона платит свою долю. При аренде вольсе стоимость аренды — это депозит плюс ежемесячная плата × 100. Если сумма меньше 50 000 000 вон, берут депозит плюс ежемесячная плата × 70.

Предел для аренды в Сеуле такой:

Для офистелов до 85 м² с отдельной кухней и ванной при аренде действует единый предел 0,4%.

Пример: офистел с депозитом 10 000 000 вон и арендой 600 000 вон. Умножьте плату на 100 и прибавьте депозит: 10 000 000 + 60 000 000 = 70 000 000 вон. Это не меньше 50 млн, так что правило «× 70» не применяется. По ставке 0,4% для офистелов агент может взять с каждой стороны не больше 280 000 вон.

Свою сумму посчитайте в калькуляторе комиссии агента на Seoulstart. Все расходы на переезд собраны в инструменте расчёта затрат на заселение. Прежде чем вносить крупный депозит, пройдите проверку безопасности депозита. Какие документы просить, читайте в чек-листе документов для аренды, а порядок шагов — в руководстве первый месяц: жильё.

Регистрация переезда и печать даты на договоре

Если вы заселились, получили ключи и зарегистрировали адрес, ваша аренда защищена от третьих лиц со следующего дня. Заселение здесь означает регистрацию адреса. Для иностранцев роль корейской регистрации по месту жительства выполняет регистрация иностранца и заявление о смене места жительства по Закону об иммиграционном контроле. Печать даты на договоре (확정일자) вместе с заселением даёт приоритет в возврате депозита, если жильё продадут с аукциона.

Правило регистрации договора аренды

Договоры аренды выше определённого размера нужно регистрировать в местной администрации. Именно из этих заявлений берутся публичные данные о ценах на этой странице.

• Кто и когда: арендодатель и арендатор подают заявление вместе в течение 30 дней после подписания. Если одна сторона отказывается, другая может подать заявление сама.
• Какие договоры: депозит больше 60 000 000 вон или ежемесячная плата больше 300 000 вон. Продление без изменения депозита и платы не считается. Правило действует во всех районах Сеула.
• Простой путь для арендатора: регистрация арендатором нового адреса считается заявлением об аренде. Для иностранцев его заменяет регистрация иностранца и заявление о смене места жительства.
• Что можно зарегистрировать: квартиры, дома, виллы и малоэтажные дома, жилые офистелы, общежития и госивоны, а также другие здания, где живут, включая фабричные здания и здания районной инфраструктуры. Подать заявление можно онлайн или в общественном центре (주민센터) по месту нахождения жилья. Если приложить договор, заявление может подать одна сторона, а печать даты на договоре ставят автоматически.
• Штраф: за отсутствие регистрации грозит штраф до 300 000 вон, за ложные сведения — до 1 000 000 вон. Льготный период без штрафов закончился в мае 2025 года.

Как узнать, сколько платили в доме

Прежде чем подписывать, посмотрите, сколько платили прошлые арендаторы. Есть два пути.

1. Проводник цен Seoulstart. Посмотрите зарегистрированные договоры по дому по месяцам до подписания. Можно также открыть динамику аренды офистелов по районам.
2. Государственная система rt.molit.go.kr. Министерство земли, инфраструктуры и транспорта публикует цены аренды для зарегистрированных квартир, малоэтажных и многосемейных домов, отдельных и многоквартирных домов и офистелов с июня 2021 года. Данные показаны по дате договора, а заявления каждого дня появляются на следующий день. Государство подчёркивает, что данные не имеют юридической силы и служат только справкой. Сайт не разрешает скрейпинг и автоматическую выгрузку. Ищите дома вручную.

Зарегистрированные договоры — это ориентир, а не прайс. Лучший аргумент в торге — свежий договор в том же доме на ту же площадь.

Что делать дальше

• Выберите страницу района на странице аренда в Сеуле и сравните её с таблицей выше.
• Для полного процесса прочитайте как снять квартиру в Корее.
• Чтобы выбрать район, прочитайте где жить в Сеуле, а если думаете о покупке — цены на квартиры в Сеуле.

@misc{seoulstart-average-rent-seoul,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Аренда в Сеуле (2026): сколько стоит ван-рум, офистел или квартира}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/ru/guides/average-rent-seoul},
  note = {Last updated 24 октября 2026 г.}
}