Вольсе для иностранных резидентов в Корее

Что такое вольсе

Вольсе (월세) — корейская структура аренды с ежемесячной оплатой. Вы платите залог (보증금), а затем ежемесячно платите аренду в течение срока договора.

Правительство Сеула объясняет, что 월세 означает: после договора аренды арендатор платит небольшой залог и ежемесячную плату за пользование жильём. Там же указано, что залог обычно полностью возвращают после окончания договора, но задолженности вроде неоплаченной аренды или коммунальных платежей могут удержать.

В этом главное отличие от чонсе (전세). В чонсе арендатор передаёт арендодателю крупный залог, а арендодатель возвращает сумму чонсе после окончания договора. В вольсе залог меньше по сравнению с чонсе, но есть ежемесячная аренда.

В этом гиде нет рыночных диапазонов цен. Вольсе зависит от района, типа здания, суммы залога, сезона и текущих объявлений. Для исследования цен смотрите актуальные объявления и официальную систему сделок, а для чтения договора используйте правила ниже.

Правило о сроке аренды

Жилищная аренда сроком меньше 2 лет считается 2 годами, если только арендатор не хочет использовать более короткий срок. Это важно, когда в договоре написан 1 год. Арендодатель не может просто коротким письменным сроком убрать законную 2-летнюю защиту арендатора.

По продлению Easy Law объясняет: арендатор может один раз запросить законное продление. Для покрываемых договоров окно запроса — от 6 до 2 месяцев до окончания аренды, а срок продлённого договора считается 2 годами.

Если вы планируете уехать раньше, прочитайте договор и получите совет до того, как решите, что можно уйти без расходов. Правило 2 лет защищает арендаторов, но конкретный выход зависит от договора, статуса продления и истории уведомлений.

Повышение аренды и залога

Easy Law объясняет, что требование о повышении аренды или залога не может превышать одну двадцатую согласованной аренды или залога. Местная власть может установить другой потолок только внутри этого лимита в одну двадцатую.

Одна двадцатая — это 5%. Считайте это законным потолком для законного требования о повышении, а не обещанием, что любой арендодатель может поднять цену на 5% когда угодно. Easy Law также отмечает, что требование о повышении нельзя заявлять в течение 1 года после договора или предыдущего повышения.

Если залог или аренду увеличивают, Easy Law советует подготовить документ аренды на увеличенную часть и получить подтверждённую дату на эту увеличенную часть, чтобы защитить приоритет перед более поздними правами.

Конвертация залога в аренду

Арендодатели иногда предлагают больший залог в обмен на меньшую ежемесячную аренду или меньший залог в обмен на большую ежемесячную аренду. Переговоры сами по себе нормальны, но законная ставка конвертации всё равно важна.

Easy Law объясняет законную ставку конвертации так: когда весь залог или его часть переводят в ежемесячную аренду, применяется меньшая из двух ставок — 10% годовых или базовая ставка Банка Кореи плюс 2 процентных пункта.

Не полагайтесь на народное правило вроде "каждые 10 млн вон залога меняют аренду на 100 000 вон". Такая короткая формула может подразумевать ставку выше законного потолка. Проверьте текущую базовую ставку Банка Кореи, посчитайте подразумеваемую годовую ставку и ведите переговоры от законного потолка.

Как защитить залог по вольсе

Залоги по вольсе защищаются теми же механизмами жилищной аренды, что и другие жилищные залоги.

Easy Law объясняет, что для приоритетного возврата нужны условия противопоставимости: передача жилья и регистрация переезда, плюс подтверждённая дата на договоре аренды. Для иностранных резидентов адресная часть идёт через иммиграционные записи. Иностранные резиденты, которые находятся в Корее больше 90 дней, должны подать заявление на регистрацию иностранца в течение 90 дней после въезда, а зарегистрированные иностранные резиденты должны сообщить о новом месте проживания в течение 15 дней после переезда.

Статья 88-2 Закона об иммиграции говорит, что регистрация иностранца и сообщение об изменении места проживания заменяют регистрацию жительства и регистрацию переезда.

Для арендатора вольсе практические записи такие:

• Подписанный договор аренды.
• Доказательство фактического проживания.
• Регистрация иностранца или сообщение об изменении места проживания, в зависимости от ситуации.
• Подтверждённая дата (확정일자) или запись отчёта о договоре аренды.
• Банковские записи по залогу, аренде и плате за обслуживание.
• Выписка из реестра недвижимости, проверенная до крупного залога.

Отчёт о договоре аренды

Покрываемые жилищные договоры аренды нужно сообщать через систему отчётов о жилищной аренде (전월세신고제). Easy Law объясняет, что стороны должны сообщить о договоре в течение 30 дней после подписания, если аренда находится в покрываемой зоне, а залог превышает 60 млн вон или месячная аренда превышает 300 000 вон.

Easy Law также объясняет: если договор аренды подан вместе с отчётом, отчёт может считаться заявлением на подтверждённую дату. Сохраните доказательство, что отчёт подан.

Налоговый вычет за ежемесячную аренду

Работники, которые подходят под условия, могут заявить налоговый вычет за ежемесячную аренду (월세 세액공제) при годовом расчёте.

NTS объясняет, что квалифицируемая аренда ограничена 10 млн вон в год. Ставка вычета — 17% при общей зарплате до 55 млн вон и 15% при общей зарплате выше 55 млн и до 80 млн вон. NTS также перечисляет условия: доход работника, статус домохозяйства без жилья и условие по размеру жилья национального стандарта или оценочной стоимости.

Это не автоматическая льгота для каждого иностранного резидента, который платит аренду. Храните договор аренды и подтверждения платежей, а затем проверьте условия NTS для своего годового расчёта.

Перед подписанием

Используйте этот список перед оплатой залога по вольсе:

• Подтвердите арендодателя или уполномоченного представителя.
• Получите выписку из реестра недвижимости и проверьте собственность и зарегистрированные права.
• Точно подтвердите залог, аренду, дату платежа и пункты платы за обслуживание.
• Убедитесь, что в договоре нет пустых сумм, дат, сторон или специальных условий.
• Держите платёжный счёт согласованным с договорным пакетом.
• Запланируйте адресное сообщение, подтверждённую дату и отчёт о договоре до переезда.
• Если залог крупный, прочитайте гид по предотвращению мошенничества с залогом до подписания.

Источники

Проверено 6 июня 2026 года.

• Правительство Сеула, Wolse and Jeonse: english.seoul.go.kr
• Закон о защите жилищной аренды, статья 4, срок аренды: law.go.kr
• Easy Law, запрос продления: easylaw.go.kr
• Easy Law, правила повышения аренды и залога и ставки конвертации: easylaw.go.kr
• Easy Law, права противопоставимости и подтверждённая дата: easylaw.go.kr
• Easy Law, система отчётов о жилищной аренде: easylaw.go.kr
• Закон об иммиграции, статья 31, регистрация иностранца: law.go.kr
• Закон об иммиграции, статья 36, сообщение об изменении места проживания: law.go.kr
• Закон об иммиграции, статья 88-2: law.go.kr
• National Tax Service, налоговый вычет за ежемесячную аренду: nts.go.kr