Как вернуть залог за аренду в Корее

Как работает возврат залога в Корее

По окончании корейского договора аренды — будь то вольсе (월세) или чонсе (전세) — арендодатель обязан вернуть полный залог в день вашего выезда и передачи ключей. Закон о жилищной аренде (주택임대차보호법) прямо это предусматривает: возврат происходит в день окончания аренды, а не через недели после него.

На практике процедура выглядит следующим образом:

1. Вы письменно уведомляете о прекращении аренды (за 2 месяца до окончания)
2. Вы выезжаете в согласованный день и возвращаете все ключи и карты доступа
3. Арендодатель осматривает жильё
4. Залог возвращается банковским переводом в тот же день (либо производится расчёт по согласованным удержаниям)

Наиболее распространённые проблемы: споры об удержаниях и арендодатели, ожидающие залога нового арендатора для финансирования возврата.

---

Срок уведомления

Корейское законодательство об аренде устанавливает конкретные сроки:

• Договор на 2 года: необходимо уведомить арендодателя за 2–6 месяцев до окончания договора о том, что вы не будете продлевать аренду
• Если вы пропустили этот период: договор автоматически продлевается (묵시적 갱신) ещё на 2 года на тех же условиях
• Исключение: при автоматическом продлении можно расторгнуть договор, уведомив арендодателя за 3 месяца в любой момент

Направляйте уведомление через KakaoTalk (с отметкой о времени) или заказным письмом (내용증명). Устное уведомление недостаточно, если впоследствии возникнет спор.

---

Проверка при выезде: что арендодатель может и не может удерживать

Что арендодатель МОЖЕТ удерживать

• Ущерб, причинённый арендатором сверх нормального использования: дыры в стенах от крепления тяжёлых предметов, разбитые окна, значительные пятна, треснувшая плитка
• Отсутствующие предметы, техника или имущество, включённые в договор
• Расходы на уборку, если жильё передаётся в непривычно грязном состоянии

Что арендодатель НЕ МОЖЕТ удерживать

• Нормальный износ (자연소모): выцветшая краска, незначительные царапины на стенах, истёртое от ходьбы покрытие
• Ущерб, задокументированный при въезде
• Ремонт, являющийся обязанностью арендодателя (сантехника, конструктивные проблемы)
• Перекраска, обусловленная только естественным старением

Как защитить себя

Документируйте всё при въезде. Сфотографируйте каждую комнату, каждую стену, каждый прибор. Отправьте фотографии арендодателю в день въезда через KakaoTalk. Отметка о времени создаёт доказательную запись, ведь именно она защищает вас при спорах.

Сохраняйте переписку. Любые запросы на ремонт, направленные арендодателю в период аренды, подтверждают, что проблемы существовали ранее или относятся к его ответственности.

Требуйте обоснования удержаний в письменном виде. Если при выезде арендодатель заявляет об удержаниях, попросите его перечислить расходы письменно до того, как соглашаться на что-либо.

---

Если арендодатель затягивает или отказывает

Шаг 1. Официальное письменное требование (내용증명)

Отправьте заказное письмо через Почту Кореи с указанием причитающейся суммы, правового основания (주택임대차보호법) и чёткого срока оплаты. Это создаёт юридически значимую запись и нередко побуждает арендодателя к оплате.

Почтовые отделения принимают 내용증명 за небольшую плату. Принесите письмо в трёх экземплярах: один — для Почты, один — арендодателю, один — вам.

Шаг 2. Приказ о регистрации прав аренды (임차권등기명령)

Если арендодатель всё равно не платит, подайте заявление о регистрации прав аренды в местный районный суд. Это зарегистрирует вашу аренду в реестре права собственности, что означает:

• Ваше требование по аренде появляется в реестре недвижимости
• После внесения регистрации вы можете съехать, а права opposability и приоритетного возврата остаются привязанными к жилью

Вот почему это самый эффективный инструмент для арендаторов. Подача обычно стоит 40 000–50 000 вон, и эти расходы можно взыскать с арендодателя. Подать можно сразу, когда аренда закончилась, а залог не выплачен; установленного законом периода ожидания нет.

Шаг 3. Упрощённое судопроизводство или гражданский иск

• Залоги до 30 млн вон: упрощённое судопроизводство (소액사건심판) в районном суде. Быстро и дёшево.
• Залоги свыше 30 млн вон: стандартный гражданский иск. Рассмотрите возможность привлечения юриста.

Корейская корпорация юридической помощи (대한법률구조공단) по адресу www.klac.or.kr предоставляет бесплатные или льготные консультации для арендаторов в споре. Англоязычные консультанты доступны в Seoul Global Center. Если вы хотите нанять частного юриста, в юридическом каталоге Seoulstart собраны англоговорящие юристы в Корее.

Шаг 4. Если у вас есть страхование залога

Если вы приобрели гарантию возврата залога чонсе (전세보증금반환보증), обратитесь напрямую к гарантийному провайдеру. Официальный путь требования HUG требует, чтобы аренда закончилась, а арендодатель не вернул залог; в сценарии невозврата HUG указывает приказ о регистрации прав аренды как часть пути требования.

---

Проблема «ожидания нового арендатора»

Наиболее распространённая реальная ситуация: аренда заканчивается, вы готовы уехать, но арендодатель говорит, что должен дождаться залога нового арендатора, чтобы вернуть ваш.

На самом деле это не ваша юридическая проблема. По корейскому законодательству вы имеете право на получение залога в день выезда. Денежный поток арендодателя — его ответственность.

На практике некоторые арендаторы соглашаются на короткую задержку, если арендодатель общается ясно и фиксирует новую дату оплаты письменно. Однако:

• Не выезжайте, пока у вас нет конкретного плана возврата залога
• Любую согласованную задержку оформляйте письменно
• Если «новый арендатор» так и не появляется, действуйте согласно Шагу 1 выше

---

Контрольный список для возврата залога

За 6 месяцев до окончания аренды:

• Поставить напоминание о сроке уведомления

За 2–6 месяцев до окончания аренды:

• Направить арендодателю письменное уведомление о невозобновлении аренды

За 4–6 недель до выезда:

• Подтвердить дату выезда письменно
• Обсудить любой ремонт, который вы планируете сделать (в сравнении с удержаниями)

День выезда:

• Тщательно убрать жильё
• Сфотографировать все комнаты перед сдачей ключей
• Вернуть все ключи и карты доступа
• Получить письменное подтверждение возврата ключей

После выезда:

• Подтвердить получение перевода залога
• При задержке: направить 내용증명 без промедления

Источники

• Korea Ministry of Land, Infrastructure and Transport: www.molit.go.kr
• Korea Legal Aid Corporation: www.klac.or.kr
• Seoul Global Center: global.seoul.go.kr

@misc{seoulstart-deposit-return-guide,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Как вернуть залог за аренду в Корее}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/ru/guides/deposit-return-guide},
  note = {Last updated 6 июня 2026 г.}
}