Как вернуть залог за аренду в Корее

Корейское законодательство об аренде (주택임대차보호법) однозначно: арендодатель обязан вернуть залог в день вашего выезда и сдачи ключей. Неважно, на чонсе вы (전세) — когда вся сумма вносится сразу — или на вольсе (월세) с ежемесячной платой: срок возврата одинаков. Самые распространённые проблемы — не правовая неопределённость, а две практические ситуации: споры об удержаниях и арендодатели, которые ждут залога нового арендатора, чтобы вернуть ваш.

Процесс такой:

1. Вы письменно уведомляете о прекращении аренды (за 2 месяца до окончания)
2. Вы выезжаете в согласованный день и возвращаете все ключи и карты доступа
3. Арендодатель осматривает жильё
4. Залог возвращается банковским переводом в тот же день (либо сначала вычитают согласованные суммы)

---

---

Срок уведомления

Закон о жилищной аренде (주택임대차보호법) требует, чтобы арендатор уведомил арендодателя не менее чем за 2 месяца до окончания договора о том, что не будет его продлевать. Пропустите этот срок — договор автоматически продлится (묵시적 갱신) ещё на два года на тех же условиях. Если автоматическое продление уже наступило, вы всё равно можете расторгнуть договор в любой момент, направив письменное уведомление за три месяца.

Корейское законодательство устанавливает конкретные периоды:

• Срок для арендатора: уведомить арендодателя не менее чем за 2 месяца до окончания договора о невозобновлении (подать раньше тоже можно). Этот 2-месячный минимум действует для договоров, заключённых или продлённых с 10 декабря 2020 года; по более ранним договорам может применяться прежнее правило в 1 месяц
• Период для арендодателя: если арендодатель хочет изменить условия или прекратить аренду, он обязан уведомить об этом за 6–2 месяца до окончания договора
• Если вы пропустили этот период: договор автоматически продлевается (묵시적 갱신) ещё на 2 года на тех же условиях
• Исключение: при автоматическом продлении можно расторгнуть договор, уведомив арендодателя за 3 месяца в любой момент

Направляйте уведомление через KakaoTalk (с отметкой о времени) или заказным письмом (내용증명). Устного уведомления недостаточно — ведь если дойдёт до спора, именно письменные доказательства будут иметь силу.

---

Осмотр при выезде: что арендодатель может и не может удержать

Корейский арендодатель вправе удержать из залога только суммы за ущерб, причинённый арендатором сверх нормального использования: дыры в стенах, сломанная техника, значительные пятна, отсутствующие предметы или чрезмерно загрязнённое жильё. Нельзя удерживать за ущерб, задокументированный при въезде, или за ремонт конструктивных элементов, за который отвечает арендодатель, — естественный износ (자연소모) входит в расходы арендодателя, если в договоре нет специального условия (특약), перекладывающего это на вас. Фотографии с отметкой времени через KakaoTalk — ваша главная защита.

Что арендодатель МОЖЕТ удержать

• Ущерб, причинённый арендатором сверх нормального использования: дыры в стенах от крепления тяжёлых предметов, разбитые окна, значительные пятна, треснувшая плитка
• Отсутствующие предметы, техника или имущество, включённые в договор
• Расходы на уборку, если жильё передаётся в чрезмерно загрязнённом состоянии

Что арендодатель НЕ МОЖЕТ удержать

• Естественный износ (자연소모): выцветшая краска, незначительные царапины на стенах, истёртое от ходьбы покрытие. Сначала проверьте свой договор: специальное условие (특약) может перенести расходы на восстановление на вас
• Ущерб, задокументированный при въезде
• Ремонт, за который отвечает арендодатель (сантехника, конструктивные проблемы)
• Перекраска, если это просто естественное старение

Как защитить себя

Документируйте всё при въезде. Сфотографируйте каждую комнату, каждую стену, каждый прибор. Отправьте фотографии арендодателю в день въезда через KakaoTalk. Отметка о времени создаёт доказательную запись — ведь именно она защитит вас при споре.

Сохраняйте переписку. Любые запросы на ремонт, которые вы направляли арендодателю в период аренды, подтверждают: проблемы существовали до вас или относятся к его ответственности.

Требуйте обоснования удержаний в письменном виде. Если при выезде арендодатель заявляет об удержаниях, попросите его перечислить расходы письменно — до того, как соглашаться на что-либо.

---

Если арендодатель затягивает или отказывает

Когда арендодатель задерживает залог, у арендатора есть четыре шага: направить официальное письменное требование (내용증명) заказным письмом через Почту Кореи; подать заявление о регистрации прав аренды (임차권등기명령) в районный суд, чтобы ваше требование было записано; обратиться с упрощённым иском (소액사건심판) для сумм не более 30 млн корейских вон или с гражданским иском для крупных сумм; и, при наличии страховки, запросить выплату по гарантии возврата залога чонсе (전세보증금반환보증).

Шаг 1. Официальное письменное требование (내용증명)

Отправьте заказное письмо через Почту Кореи с указанием причитающейся суммы, правового основания (주택임대차보호법) и чёткого срока оплаты. Это создаёт юридически значимую запись и нередко достаточно, чтобы арендодатель заплатил.

Почтовые отделения принимают 내용증명 за небольшую плату. Принесите письмо в трёх экземплярах: один — для Почты, один — арендодателю, один — вам.

Укажите в требовании законные проценты за просрочку: с момента, когда залог стал просроченным, начисляется 5% годовых (민법 제379조) до подачи иска, а с дня, следующего за днём вручения арендодателю искового заявления, ставка возрастает до 12% годовых (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조). Это ваш самый сильный рычаг на переговорах: арендодатель, который тянет, сам же видит, как растёт долг.

Шаг 2. Приказ о регистрации прав аренды (임차권등기명령)

Если арендодатель всё равно не платит, подайте заявление о регистрации прав аренды в местный районный суд. Это зарегистрирует вашу аренду в реестре прав на недвижимость, что означает:

• Ваше требование по аренде появляется в реестре недвижимости
• После внесения регистрации вы можете выехать и двигаться дальше, а ваши права на противодействие и приоритетный возврат (대항력 + 우선변제권) сохраняются

Это — самый мощный инструмент для арендаторов. Расходы на подачу составляют около 43 400 вон при одном арендодателе и одном объекте (налог на регистрацию, судебные марки и сборы за уведомление); при каждом дополнительном лице или объекте сумма возрастает — и всё это взыскивается с арендодателя. Подать можно сразу в момент окончания аренды, если залог не выплачен; установленного законом срока ожидания нет.

Шаг 3. Упрощённое судопроизводство или гражданский иск

• Залоги не более 30 млн вон: упрощённое судопроизводство (소액사건심판) в районном суде. Быстро и дёшево.
• Залоги свыше 30 млн вон: стандартный гражданский иск. Возможно, стоит нанять юриста.

Корейская корпорация юридической помощи (대한법률구조공단) по адресу www.klac.or.kr даёт бесплатные или недорогие консультации для арендаторов в споре. Если вы хотите нанять частного юриста, в юридическом каталоге Seoulstart собраны англоговорящие юристы в Корее.

Шаг 4. Если у вас есть страхование залога

Если вы приобрели гарантию возврата залога чонсе (전세보증금반환보증), обратитесь напрямую в организацию, выдавшую гарантию. Чтобы подать требование в HUG, аренда должна уже закончиться, а арендодатель — не вернуть залог; для сценария невозврата HUG указывает приказ о регистрации прав аренды как часть процедуры требования.

---

Проблема «ожидания нового арендатора»

Самая распространённая реальная ситуация: аренда заканчивается, вы готовы уехать, но арендодатель говорит, что должен дождаться залога нового арендатора, чтобы вернуть ваш.

На самом деле это не ваша юридическая проблема. По корейскому законодательству вы имеете право на получение залога в день выезда. Денежный поток арендодателя — его ответственность.

На практике некоторые арендаторы соглашаются на короткую задержку, если арендодатель ясно объясняет ситуацию и фиксирует новую дату оплаты письменно. Но:

• Не выезжайте, пока у вас нет конкретного плана возврата залога
• Любую согласованную задержку оформляйте письменно
• Если «новый арендатор» так и не появляется — действуйте согласно Шагу 1 выше

---

Контрольный список для возврата залога

Чистый возврат залога зависит от чёткого соблюдения четырёх временных окон: поставьте напоминание в календаре за шесть месяцев до окончания аренды, направьте письменное уведомление о невозобновлении не менее чем за 2 месяца до конца срока, за 4–6 недель до выезда подтвердите дату и обсудите возможные удержания, а в день выезда — тщательно уберите, сфотографируйте каждую комнату, сдайте все ключи и получите письменное подтверждение. При задержке перевода сразу направьте 내용증명.

За 6 месяцев до окончания аренды:

• Поставить напоминание о сроке уведомления

Не менее чем за 2 месяца до окончания аренды:

• Направить арендодателю письменное уведомление о невозобновлении

За 4–6 недель до выезда:

• Подтвердить дату выезда письменно
• Обсудить ремонт (вместо удержаний)

День выезда:

• Тщательно убрать жильё
• Сфотографировать все комнаты перед сдачей ключей
• Вернуть все ключи и карты доступа
• Получить письменное подтверждение возврата ключей

После выезда:

• Подтвердить получение перевода залога
• При задержке: направить 내용증명 без промедления

@misc{seoulstart-deposit-return-guide,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Как вернуть залог за аренду в Корее}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/ru/guides/deposit-return-guide},
  note = {Last updated 28 июля 2026 г.}
}