Ипотека в Корее для иностранцев (2026): коммерческие банки, LTV и DSR

Первое, с чем сталкивается большинство иностранцев, которые ищут ипотеку в Корее, — это кредит «Погымджари» (보금자리론). Ставки привлекательные, срок длинный. Но если вы иностранный гражданин без корейского паспорта — этот кредит вам не выдадут. Реальный путь — через коммерческие банки.

Это руководство объясняет, какие банки кредитуют иностранцев, как тип визы влияет на срок займа, как на практике работают ограничения LTV и DSR, установленные Комиссией по финансовым услугам (금융위원회, FSC), и как банковская ипотека связана с требованиями разрешительных зон и плана финансирования — о них подробнее в руководстве по покупке недвижимости.

Это руководство касается только ипотечных кредитов на покупку жилья (주택담보대출). Если вам нужно финансирование депозита чонсе — читайте Займы на депозит чонсе и защита депозита для иностранцев.

Государственная ипотека для большинства иностранцев закрыта

На корейском ипотечном рынке доминируют два государственных продукта. Оба требуют корейского гражданства.

Кредит «Погымджари» (보금자리론): основная долгосрочная ипотека с фиксированной ставкой от Корейской жилищной финансовой корпорации (한국주택금융공사, HF). Условие для получения — корейское гражданство (대한민국 국민), что прямо указано на странице продукта на hf.go.kr. Зарубежные корейцы (재외국민) и этнические корейцы с иностранным гражданством (외국국적동포) включены в эту категорию, однако не могут воспользоваться компонентом гарантии покупки — это существенно ограничивает их реальные возможности. Иностранцы без корейских корней исключены полностью.

Кредит «Дидимдол» (디딤돌대출): программа HF для покупателей первого жилья. Также ограничена корейскими гражданами. Лимиты дохода, лимиты стоимости объектов и допустимые значения LTV по этому продукту не имеют значения для большинства иностранцев — ведь требование о гражданстве закрывает доступ раньше, чем наступает очередь этих условий.

Если у вас виза F-4 (корейское происхождение) или F-2-2 и вы хотите проверить, подходите ли вы под какой-либо продукт HF, — свяжитесь с HF напрямую на hf.go.kr или позвоните по номеру 1688-8114. Не рассчитывайте на доступ без прямого подтверждения.

Коммерческие банки — реальный путь

Крупные коммерческие банки предлагают собственные ипотечные кредиты, не связанные с продуктами HF. Государственной субсидии нет, поэтому ставки выше, — но зато открыт доступ.

Банки, которые выдавали ипотечные кредиты на покупку жилья подходящим иностранцам:

• KB Kookmin Bank (국민은행)
• Shinhan Bank (신한은행)
• KEB Hana Bank (하나은행)
• Woori Bank (우리은행)
• IBK Industrial Bank of Korea (기업은행)

Условия, ставки и требования к заёмщикам различаются по банкам и меняются со временем. Посетите кредитный отдел двух-трёх банков и сравните, прежде чем принимать решение.

Кто может получить кредит

Как правило, требуется выполнение всех следующих условий:

• Действующая карта иностранца (외국인등록증, ARC)
• Виза для долгосрочного пребывания с достаточным оставшимся сроком действия (банки обычно хотят видеть несколько месяцев от даты выдачи кредита, хотя требования различаются)
• Подтверждённый доход из корейских источников за определённый период работы в Корее (требования варьируются: одни банки принимают три месяца, другие — от шести до двенадцати)
• Кредитная история в Корее (каждый банк устанавливает собственные пороги кредитного рейтинга)
• Возраст 19 лет и старше по корейскому гражданскому праву

Типы виз, принимавшихся коммерческими банками для ипотечного кредитования: F-2, F-4, F-5 и F-6. Большинство рабочих виз серии E (E-1 — E-7) в принципе допустимы, но каждый случай банк рассматривает индивидуально. Для виз серии D существуют значительные практические препятствия — об этом в следующем разделе. Возможность получения кредита по визе H-2 зависит от банка.

Иностранцы без карты иностранца сталкиваются с гораздо более высокими барьерами. Многие банки не кредитуют нерезидентов вовсе.

Как виза ограничивает срок кредита

Банки, как правило, не устанавливают срок кредита дольше срока действия вашей визы. Это — важнейший структурный момент для обладателей краткосрочных виз, который нужно понять ещё до похода в банк.

Обладатель рабочей визы E-7 на 2 года может столкнуться с максимальным сроком кредита 2 года — а не 20 или 30 лет, доступных гражданам Кореи или обладателям постоянного вида на жительство F-5. Платёж по кредиту в 300 млн вон на 2 года при типичной ставке коммерческого банка будет в несколько раз выше, чем по тому же кредиту на 20 лет. Для большинства обладателей краткосрочных виз математика не складывается.

Обладатели постоянного вида на жительство F-5 этого ограничения не имеют. Именно они пользуются наиболее широким доступом к коммерческому кредитованию и могут согласовать условия, близкие к тем, что предлагаются гражданам Кореи.

Обладатели визы F-6 (брачная иммиграция) в целом получают льготный режим, хотя конкретные условия всё равно зависят от банка.

Если вы планируете покупку жилья, но ваша визовая ситуация не позволяет рассчитывать на долгосрочное пребывание, — сначала поговорите с иммиграционным юристом о вашем визовом пути, а потом уже с банком о кредите.

Система ограничений LTV и DSR

FSC устанавливает два отдельных лимита, ограничивающих сумму, которую любой заёмщик в Корее может занять. Оба распространяются на иностранцев.

Лимиты LTV: сколько стоимости объекта покроет кредит

Коэффициент LTV — отношение кредита к стоимости залога (담보인정비율, LTV) — определяет максимальную сумму займа относительно оценочной стоимости объекта.

С 16 октября 2025 года в Сеуле и обозначенных регулируемых зонах (규제지역) подтверждённо действуют следующие ограничения:

• Покупатели первого жилья (무주택자): LTV 40%
• Владельцы нескольких объектов (다주택자): ипотека в большинстве случаев фактически запрещена

Для объектов в Сеуле и регулируемых зонах помимо LTV действуют абсолютные лимиты суммы кредита:

• Объекты оценочной стоимостью до 1,5 млрд вон: максимум кредита — 600 млн вон
• Объекты от 1,5 до 2,5 млрд вон: максимум кредита — 400 млн вон
• Объекты стоимостью свыше 2,5 млрд вон: максимум кредита — 200 млн вон

Эти данные взяты из пресс-релиза FSC от 15 октября 2025 года и правительственного брифинга на Korea.kr той же даты. Актуальные лимиты уточняйте непосредственно на fsc.go.kr до подачи заявки. Политика LTV в Корее менялась несколько раз в 2024–2026 годах и может быть пересмотрена в будущем в рамках макропруденциального регулирования.

Действующая нормативная база FSC не устанавливает отдельный уровень LTV для иностранцев в отличие от граждан Кореи. Банки вправе применять более консервативные внутренние лимиты к иностранным заявителям — исходя из визового риска и ограниченной кредитной истории в Корее. Это банковское кредитное решение, а не нормативный мандат.

Не воспринимайте как установленный факт: лимит LTV для нерегулируемых зон, распространяется ли льгота для покупателей первого жилья на иностранцев, какой лимит применяется к условным продавцам. Эти пункты требуют прямого подтверждения в банке или на fsc.go.kr, прежде чем использовать их в расчётах.

Лимит DSR: сколько выдержит ваш доход

Коэффициент обслуживания долга (총부채원리금상환비율, DSR) — это лимит на уровне заёмщика. Совокупные ежегодные выплаты по всем кредитам (основной долг и проценты) не должны превышать 40% годового дохода до налогов в банке.

Этот лимит применяется ко всей вашей долговой нагрузке. Если у вас есть автокредит, потребительский кредит или другие займы — их платежи учитываются в счёт 40% вместе с новой ипотекой.

С 16 октября 2025 года расчёт DSR в Сеуле и зонах с ограничениями по спекуляциям предусматривает стрессовую процентную ставку с полом 3% (스트레스 DSR). Банк прибавляет эту стрессовую надбавку к вашей реальной ставке при расчёте того, укладываются ли ваши выплаты в лимит 40%. Это значит, что реальный максимальный кредит, который вы можете получить, окажется ниже того, что подсказывает один только порог 40% при текущих ставках.

Актуальные правила DSR уточняйте непосредственно на fsc.go.kr до подачи заявки. Эти данные подтверждены из первичных источников FSC по состоянию на октябрь 2025 года, однако могут быть изменены.

Пример для иллюстрации на круглых числах (не является кредитным обязательством): при годовом доходе до налогов 60 млн вон лимит DSR 40% допускает 24 млн вон в год на погашение всех долгов. С учётом стрессового DSR и уже имеющихся обязательств эффективный максимум для нового ипотечного кредита опускается ещё ниже. Точный расчёт уточняйте у кредитного специалиста банка на основе ваших реальных доходов и задолженностей.

Требование о плане финансирования

Если вы покупаете жильё в разрешительной зоне, вы обязаны подать план финансирования (자금조달계획서) в составе отчёта о приобретении — срок подачи 60 дней. С 10 февраля 2026 года любой ипотечный кредит в корейском банке должен быть указан в разделе «Заёмные средства» плана с наименованием банка-кредитора.

План финансирования и ипотека — не независимые шаги. Сумма банковского кредита, сроки и кредитор должны совпадать с тем, что вы задекларировали в плане. Расхождение может повлечь проверку государством ваших источников финансирования.

С 10 февраля 2026 года иностранные покупатели также обязаны указывать в отчёте о приобретении тип визы (체류자격) и корейский адрес. Полные сведения о процедуре приобретения и отчётных требованиях — в руководстве по покупке недвижимости.

Покупатели в сеульских разрешительных зонах обязаны въехать в купленный объект в течение четырёх месяцев после покупки и проживать в нём не менее двух лет. Это обязательство означает, что единственный жизнеспособный вариант — кредит для собственника-пользователя. Ипотека для инвестиционных целей или смешанного использования при покупке в разрешительной зоне недоступна.

Подача заявки: пошагово

1. Сначала получите разрешение разрешительной зоны. Если объект находится в разрешительной зоне, получите разрешение на совершение земельной сделки (토지거래허가증) до подписания любого договора купли-продажи. Без него сделка не состоится.
2. Подпишите договор купли-продажи (매매계약) через лицензированного агента по недвижимости (공인중개사). Внесите задаток (계약금, как правило, около 10%).
3. Принесите предварительный пакет документов в кредитный отдел банка и запросите предварительную оценку.
4. Банк проводит оценку кредитоспособности, проверку дохода и оценку объекта.
5. При одобрении банк выдаёт письмо с кредитным предложением.
6. В дату окончательного расчёта (잔금일) банк перечисляет средства. Завершите перевод денег продавцу.
7. Немедленно после окончательного расчёта подайте документы на регистрацию права собственности (부동산등기) в районный суд.
8. Подайте 60-дневный отчёт о приобретении с планом финансирования в районный офис, указав ипотеку в разделе «Заёмные средства».
9. Если вы переводили средства из-за рубежа, декларация о валютном переводе в уполномоченный банк должна была быть подана до перевода. Этот шаг описан в руководстве по покупке недвижимости.

Необходимые документы

Соберите всё это до визита в банк:

• Карта иностранца (외국인등록증)
• Справка о регистрации иностранца (외국인등록사실증명) — доступна через HiKorea (hikorea.go.kr) или иммиграционный офис
• Паспорт
• Справка с места работы (재직증명서)
• Документы о доходах: налоговая справка о заработной плате (근로소득 원천징수영수증) за последние один-два года
• Выписки из корейского банка за последние три-шесть месяцев
• Выписка из реестра недвижимости (등기부등본) со сроком выдачи не более месяца
• Технический паспорт здания (건축물대장)
• Договор купли-продажи (매매계약서)
• Разрешение на совершение земельной сделки (토지거래허가증) — если объект находится в разрешительной зоне

Банк может запросить дополнительные документы. Полный список уточняйте у кредитного специалиста до визита.

Что осталось за рамками этого руководства

• Как купить жильё в Корее, разрешительные зоны, отчёт о приобретении и декларация о валютном переводе. Читайте Покупка недвижимости в Корее.
• Займы на депозит чонсе и гарантии возврата депозита. Читайте Займы на депозит чонсе и защита депозита для иностранцев.
• Как открыть счёт в корейском банке. Читайте Банковское обслуживание в Корее для иностранцев.
• Корейская система жилья в целом. Читайте Руководство по жилью в Корее для иностранцев.

FAQ

Могут ли иностранцы в Корее получить ипотеку на покупку жилья?

Да — через коммерческие банки. KB Kookmin, Shinhan, Hana и Woori выдавали ипотечные кредиты подходящим иностранцам. Понадобятся действующая карта иностранца и подтверждённый доход из корейских источников. Государственные программы — «Погымджари» (보금자리론) и «Дидимдол» (디딤돌대출) — требуют корейского гражданства и для большинства иностранцев недоступны.

Почему государственная ипотека в Корее недоступна для иностранцев?

Кредит «Погымджари» (보금자리론) и кредит «Дидимдол» (디딤돌대출), которыми управляет Корейская жилищная финансовая корпорация (한국주택금융공사, HF), прямо требуют корейского гражданства (대한민국 국민). Зарубежные корейцы и этнические корейцы с иностранным гражданством включены в эту категорию, однако не могут воспользоваться компонентом гарантии покупки. Иностранцы без корейских корней исключены полностью. Если у вас виза F-4 или F-2-2 — уточните право на участие непосредственно на hf.go.kr.

Как тип визы влияет на возможность получить ипотеку в Корее?

Обладатели F-5 (постоянное проживание) и F-6 (брачная иммиграция) имеют наиболее широкий доступ — условия для них ближе всего к тем, что предлагаются гражданам Кореи. Обладатели виз F-2, F-4 и большинства рабочих виз серии E в принципе могут подать заявку, но каждый банк рассматривает их индивидуально. Для обладателей студенческих виз серии D существуют значительные практические препятствия: банки не устанавливают срок кредита дольше срока визы, а визы серии D обычно короткие.

Какой лимит LTV действует для иностранцев, покупающих жильё в Сеуле?

С 16 октября 2025 года лимит LTV в Сеуле и обозначенных регулируемых зонах — 40% для покупателей первого жилья. Для объектов стоимостью свыше 2,5 млрд вон максимальная сумма кредита — 200 млн вон независимо от LTV. Эти лимиты меняются с пересмотром макропруденциальной политики. Актуальные значения уточняйте на fsc.go.kr до подачи заявки.

Что такое лимит DSR и как он влияет на максимальную сумму кредита?

Совокупные годовые выплаты по всем кредитам не должны превышать 40% вашего годового дохода до налогов. Для Сеула и зон с ограничениями по спекуляциям расчёт DSR также предусматривает стрессовую ставку с полом 3%, что снижает реальный максимальный кредит. Актуальные правила DSR уточняйте на fsc.go.kr до подачи заявки.

Что будет со сроком кредита, если у меня краткосрочная виза?

Банки, как правило, не устанавливают срок кредита дольше срока действия визы. Если у вас виза E-7 на 2 года, срок кредита может быть ограничен двумя годами — а это существенно повышает ежемесячный платёж по сравнению со сроком 20 или 30 лет. Обладатели постоянного вида на жительство F-5 этого ограничения не имеют. Это один из самых значимых практических барьеров для обладателей краткосрочных виз.

Нужно ли указывать ипотеку в плане финансирования?

Да. Если вы покупаете жильё в разрешительной зоне, вы обязаны подать план финансирования (자금조달계획서) в составе 60-дневного отчёта о приобретении. Любой ипотечный кредит в корейском банке должен быть указан в разделе «Заёмные средства» с наименованием банка. Это требование действует с 10 февраля 2026 года. Полные сведения — в руководстве по покупке недвижимости.

Каковы максимальные суммы ипотеки для объектов в Сеуле?

С 16 октября 2025 года в Сеуле и зонах с ограничениями по спекуляциям действуют многоуровневые лимиты: до 600 млн вон для объектов оценочной стоимостью не более 1,5 млрд вон; до 400 млн вон для объектов от 1,5 до 2,5 млрд вон; максимум 200 млн вон для объектов стоимостью свыше 2,5 млрд вон. Актуальные лимиты уточняйте на fsc.go.kr до подачи заявки.

Какой банк лучше всего подходит для иностранцев, желающих получить ипотеку в Корее?

Ни один банк не является подтверждённо лучшим для всех иностранцев. KEB Hana Bank, Shinhan Bank, Woori Bank и KB Kookmin Bank — в числе тех, кто выдавал ипотечные кредиты иностранцам. Условия, требования и процентные ставки различаются. Посетите кредитный отдел двух-трёх банков и сравните, прежде чем принимать решение.

Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку в коммерческом банке?

Стандартный пакет: карта иностранца (외국인등록증), справка о регистрации иностранца с портала HiKorea, паспорт, справка с места работы (재직증명서), налоговая справка о доходах (근로소득 원천징수영수증) за последние один-два года, выписки из корейского банка за три-шесть месяцев, выписка из реестра недвижимости (등기부등본), договор купли-продажи (매매계약서) и разрешение на совершение земельной сделки (토지거래허가증) — если объект в разрешительной зоне. Полный список уточняйте у кредитного специалиста банка до визита.

@misc{seoulstart-korea-mortgage-guide,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Ипотека в Корее для иностранцев (2026): коммерческие банки, LTV и DSR}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/ru/guides/korea-mortgage-guide},
  note = {Last updated 25 июля 2026 г.}
}