Снять жильё в Корее — значит разобраться в двух слоях системы. Первый — какой вид аренды выбрать: чонсе (전세, единовременный залог), вольсе (월세, ежемесячная плата) или банчонсе (반전세, гибридный формат). Второй — в каком типе здания жить: аптыми, офисотель, вилла, ванрум или косивон. Поняв эти два вопроса, остаётся защитить залог тремя документами. Вот и вся система.
На этой странице — ориентация в каждом слое и ссылки на нужный гайд для вашей ситуации.
Виды аренды
В Корее действуют два юридически признанных вида аренды жилья. Третий вариант, банчонсе, широко распространён на практике.
Чонсе (전세): единовременный залог без ежемесячной платы
При аренде по схеме чонсе (전세) вы вносите крупный единовременный залог — как правило, 50–80% рыночной стоимости жилья. Ежемесячной платы нет. Арендодатель держит залог на весь срок договора (обычно два года) и полностью возвращает его в конце.
Риск при чонсе абсолютный: если арендодатель не может вернуть залог — например, заложил жильё или оно продалось дешевле суммы залога — вы можете потерять всё. Три документа, которые описаны ниже, при чонсе не просто желательны. Только они стоят между вами и потерей денег.
Полный гайд: Как работает чонсе (전세) и риски, о которых нужно знать до подписания
Вольсе (월세): небольшой залог плюс ежемесячная плата
При аренде по схеме вольсе (월세) вы вносите небольшой вступительный залог (보증금, боджынгым) и платите фиксированную сумму каждый месяц. Залог тоже под угрозой, если арендодатель объявит дефолт, — поэтому три защитных документа нужны и здесь. Вольсе популярнее среди иностранцев: сумма залога ниже.
Полный гайд: Вольсе для иностранцев: как это работает
Банчонсе (반전세): распространённый гибрид
Банчонсе (반전세) — рыночная схема: залог больше, чем при стандартном вольсе, плюс сниженная ежемесячная плата. По сути, среднее между чонсе и вольсе. Эта схема стала популярнее по мере того, как полный чонсе начали воспринимать как слишком рискованный вариант. Ни один корейский государственный источник не определяет банчонсе как отдельную правовую категорию. Корейское законодательство регулирует залог и ежемесячную плату как таковые, а банчонсе — это рыночное понятие, описывающее соотношение между ними.
Типы жилья
Тип здания определяет, как работает регистрация по месту жительства, распространяется ли на вас защита залога и к какой юридической категории относится ваша аренда. Маркетинговые названия («вилла», «ванрум») нередко расходятся с юридическими категориями.
Аптыми, или апартаменты (아파트, apateu). Квартира в большом многоквартирном жилом комплексе. Самая строго регулируемая жилая категория в Корее. Как правило, наиболее удобна для регистрации по месту жительства и защиты залога.
Офисотель (오피스텔). Многофункциональное студийное здание: по Закону о строительстве считается коммерческим объектом, по Закону о жилье — квазижильём (준주택). Юридический статус отдельных единиц может быть жилым или коммерческим. Зарегистрироваться по месту жительства с картой иностранца (외국인등록증) можно только в единицах с жилым статусом. Перед подписанием договора проверьте реестр зданий (건축물대장, кончмульдэджан), чтобы убедиться в юридическом статусе конкретной единицы.
Ванрум (원룸). Описание планировки: одна совмещённая жилая и спальная комната. Не юридическая категория. Как правило, ванрум расположен в вилле (빌라) или многодомовом доме (다가구주택). Ваши права на защиту залога зависят от юридической категории здания, а не от названия «ванрум».
Вилла (빌라). Неформальное название малоэтажного многоквартирного дома. Юридически это обычно многодомовой дом (다가구주택) или многосемейный дом (다세대주택). Разница между этими подтипами влияет на очерёдность требований при взыскании — так что она важна.
Косивон (고시원). Здание с небольшими отдельными комнатами и общими помещениями. Залог, как правило, минимальный или отсутствует. Самый доступный вариант жилья в Корее — подходит для коротких сроков или ограниченного бюджета на время поиска постоянного жилья.
Полный гайд: Типы жилья в Корее: офисотель, вилла, аптыми, косивон
Гайд для тех, кто выбирает первое жильё: Косивон, офисотель или ванрум: как выбрать первое жильё в Корее
Три документа, которые должен оформить каждый арендатор
Эти три шага защищают залог. Выполните все три, по порядку, как можно ближе к дате переезда.
1. Регистрация по месту жительства (전입신고 / 체류지 변경신고)
Граждане Кореи подают уведомление о регистрации по новому адресу (전입신고, чонинсинго) в течение 14 дней после переезда согласно Закону о регистрации населения.
Иностранцы подают уведомление об изменении места проживания (체류지 변경신고) в течение 15 дней после переезда согласно Закону о контроле за иммиграцией. Юридически это выполняет ту же функцию, что и 전입신고, — активирует право на защиту проживания. Подать можно в районном центре обслуживания (주민센터, чуминсентхо) лично или через портал Government 24 (gov.kr).
Регистрация вместе с фактическим проживанием активирует право на противодействие принудительному выселению (대항력, тэхангнёк): право оставаться в квартире до конца срока аренды и требовать возврата залога от любого нового собственника.
Гражданам Кореи за пропуск срока грозит штраф до 50 000 вон. Иностранцам за нарушение иммиграционного уведомления о месте проживания грозит отдельный и более крупный штраф.
2. Нотариальная отметка о дате (확정일자)
Нотариальная отметка о дате (확정일자, хваджон ильча) — официальный штамп на оригинале договора аренды, который проставляет местная администрация или нотариус. Стоит 600 вон. Некоторые арендаторы с низким доходом имеют право на освобождение от оплаты.
Вместе с регистрацией по месту жительства она создаёт право приоритетного возврата залога (우선변제권, усонбёнджегвон): при продаже имущества на аукционе ваш залог возвращается раньше, чем долги перед другими кредиторами.
Получите отметку в день переезда — одновременно с регистрацией по месту жительства. Возьмите с собой оригинал подписанного договора аренды.
Альтернативный путь: при подаче уведомления об аренде (전월세신고, чонвольсе синго) нотариальная отметка о дате проставляется автоматически. Подробнее — в разделе об уведомлении об аренде ниже.
3. Страхование возврата залога (전세보증보험 / 전세보증금반환보증)
Страхование залога выплачивает сумму, если арендодатель не возвращает залог по окончании договора или если имущество попадает под взыскание. В Корее это предоставляют три организации: HUG (주택도시보증공사, khug.or.kr), HF (한국주택금융공사, hf.go.kr) и SGI Seoul Guarantee (서울보증보험).
Ставки страховых премий HUG зависят от срока аренды, типа здания и соотношения суммы кредита и стоимости объекта. Проверьте актуальную ставку для вашей ситуации на khug.or.kr перед подачей документов.
Для иностранцев: государственная субсидия на страховую премию доступна только гражданам Кореи. На субсидию иностранцы права не имеют и платят полную страховую премию. Возможность подать заявку на базовый страховой продукт HUG для иностранцев с картой иностранца (외국인등록증) зависит от конкретного продукта HUG и ваших обстоятельств. Подтвердите право на участие и список необходимых документов напрямую в HUG на khug.or.kr или по телефону 1566-9009 до подачи документов.
Полный гайд: Как работает чонсе и риски, о которых нужно знать до подписания
Комиссия агента по недвижимости (중개보수)
Стандартный способ найти жильё и подписать договор в Корее — обратиться к лицензированному агенту по недвижимости (공인중개사, кончинчжунса). Арендодатель и арендатор платят агенту по отдельности.
Ставки комиссии ограничены местными нормативными актами согласно Закону о лицензированных агентах по недвижимости (공인중개사법). Действующая таблица ставок для жилой аренды в Сеуле согласно постановлению октября 2021 года:
| Сумма сделки (эквивалент залога) | Максимальная ставка |
|---|---|
| До 50 млн вон | 0,5% (потолок 200 000 вон) |
| От 50 до 100 млн вон | 0,4% (потолок 300 000 вон) |
| От 100 до 600 млн вон | 0,3% |
| От 600 млн до 1,2 млрд вон | 0,4% |
| От 1,2 млрд вон и выше | По договорённости в пределах 0,5% |
При вольсе «сумма сделки» рассчитывается так: залог + (ежемесячная плата × 70) при залоге до 50 млн вон, или залог + (ежемесячная плата × 100) при залоге от 50 млн вон и выше (согласно сеульскому постановлению; уточняйте коэффициент и возможные изменения на english.seoul.go.kr перед применением).
За пределами Сеула ставки устанавливают регионы самостоятельно. Уточните применимую ставку для вашего места жительства перед подписанием договора с агентом.
Проверьте, не вышло ли новое постановление после октября 2021 года, на english.seoul.go.kr или на сеульском земельном портале (land.seoul.go.kr).
Уведомление об аренде (전월세신고제)
Если аренда находится в зоне охвата системы (Сеул, Кёнги, Инчхон, крупные города, Седжон, г. Чеджу и другие определённые территории) и залог превышает 60 млн вон или ежемесячная плата превышает 300 000 вон, вы и арендодатель обязаны совместно подать уведомление в течение 30 дней с момента подписания договора.
Штраф за нарушение — до 1 000 000 вон.
При подаче уведомления нотариальная отметка о дате (확정일자) на договоре проставляется автоматически. Иностранцы соблюдают те же правила, что и граждане Кореи, используя номер карты иностранца и паспорт.
Штрафы за нарушения вступили в силу после окончания льготного периода. Если вы подписываете договор сейчас, уточните актуальный статус применения правил на easylaw.go.kr или в Министерстве земли, инфраструктуры и транспорта MOLIT (molit.go.kr).
Какой гайд мне нужен?
Найдите свою ситуацию и читайте соответствующий гайд.
| Ваша ситуация | Читайте этот гайд |
|---|---|
| Только приезжаете и нужен план по жилью шаг за шагом | Жильё в первый месяц: хронология |
| Выбираете между косивоном, офисотелем или студией | Косивон, офисотель или ванрум |
| Разбираетесь в типах жилья и юридических категориях | Типы жилья в Корее |
| Рассматриваете чонсе — до подписания | Как работает чонсе (전세) |
| Снимаете жильё по вольсе | Вольсе: подробное объяснение |
| Собираетесь подписать договор, проверяете документы | Чек-лист документов при аренде в Корее |
| Боитесь мошенничества с залогом | Как избежать мошенничества с залогом |
| Договор аренды заканчивается и нужно вернуть залог | Как вернуть залог за аренду |
| Ищете финансовую помощь на жильё | Субсидия на жильё (주거급여) для иностранцев |
| Быстрые вопросы по любой теме жилья | FAQ по жилью в Корее |
FAQ
В чём разница между чонсе и вольсе в Корее?
Чонсе (전세) предполагает крупный единовременный залог — как правило, 50–80% рыночной стоимости жилья — без ежемесячной платы. Арендодатель полностью возвращает залог в конце срока. Вольсе (월세) — небольшой вступительный залог плюс фиксированный ежемесячный платёж. Большинство иностранцев выбирают вольсе: сумма залога ниже. При этом риски для залога разные: при чонсе он крупнее и полностью теряется в случае дефолта арендодателя.
Что такое банчонсе и является ли это самостоятельным видом аренды по закону?
Банчонсе (반전세) — рыночная схема: залог больше, чем при стандартном вольсе, но меньше полного чонсе, плюс сниженная ежемесячная плата. Ни один корейский государственный источник не определяет банчонсе как отдельную правовую категорию. Корейское законодательство регулирует залог и ежемесячную плату, а банчонсе — рыночное понятие, описывающее соотношение между ними.
В какой срок иностранец должен зарегистрироваться по месту жительства после переезда?
Иностранцы обязаны уведомить об изменении места проживания (체류지 변경신고) в течение 15 дней после переезда согласно Закону о контроле за иммиграцией. Это на один день дольше, чем 14-дневный срок для граждан Кореи. Регистрация активирует право на противодействие принудительному выселению (대항력) вместе с фактическим проживанием. Она же необходима для получения нотариальной отметки о дате (확정일자), которая защищает залог.
Зачем нужна нотариальная отметка о дате (확정일자) и как её получить?
Нотариальная отметка о дате (확정일자) — официальный штамп на оригинале договора аренды. Стоит 600 вон. Вместе с регистрацией по месту жительства она даёт право приоритетного возврата залога (우선변제권): при продаже имущества на аукционе ваш залог возвращается раньше, чем долги перед другими кредиторами. Подавайте документы в районный центр обслуживания (주민센터) в день переезда — одновременно с регистрацией.
Могут ли иностранцы получить страховку HUG на возврат залога?
Иностранцы с картой иностранца (외국인등록증) в целом могут подать заявку на базовый страховой продукт HUG по возврату залога. Государственная субсидия на страховую премию доступна только гражданам Кореи, поэтому иностранцы платят полную сумму. Подтвердите актуальные условия участия и необходимые документы напрямую в HUG на khug.or.kr или по телефону 1566-9009 до подачи документов.
Сколько стоят услуги агента по недвижимости в Корее?
В Сеуле ставки комиссии при аренде жилья ограничены по категориям суммы сделки согласно постановлению октября 2021 года. Для большинства сделок с залогом от 100 до 600 млн вон максимальная ставка составляет 0,3%. Арендодатель и арендатор платят агенту по отдельности. Актуальные ставки для Сеула проверяйте на english.seoul.go.kr перед подписанием.
Нужно ли подавать уведомление об аренде (전월세신고제)?
Если аренда находится в зоне охвата системы и залог превышает 60 млн вон или ежемесячная плата превышает 300 000 вон, арендодатель и арендатор обязаны совместно подать уведомление в течение 30 дней с момента подписания договора. Штраф за нарушение — до 1 000 000 вон. При подаче уведомления нотариальная отметка о дате проставляется автоматически. Иностранцы соблюдают те же правила, что и граждане Кореи.
В чём разница между виллой (빌라), ванрумом (원룸) и аптыми (아파트) в Корее?
Аптыми (아파트, apateu) — квартира в большом многоквартирном жилом комплексе, наиболее регулируемая жилая категория. Вилла (빌라) — неформальное название малоэтажного многоквартирного дома. Ванрум (원룸) описывает планировку с совмещёнными жилой и спальной зонами — это не юридическая категория. Как правило, ванрум расположен в вилле или многодомовом доме. Ваши права на защиту залога зависят от юридической категории здания, а не от его названия.
С какого гайда начать при поиске жилья в Корее?
Начните с гайда, соответствующего вашей ситуации. Если вы только приезжаете — читайте гайд о жилье в первый месяц. Если рассматриваете чонсе — изучите, как работает чонсе, прежде чем подписывать что-либо. Если выбираете между косивоном, офисотелем или студией — читайте соответствующий гайд. Для проверки документов — гайд о документах при аренде. Для защиты залога — гайд о том, как избежать мошенничества.