Могут ли иностранцы купить недвижимость в Корее? Полный процесс сделки (2026)

Большинство иностранных покупателей начинают поиск недвижимости в Корее, не зная о правиле обозначенных зон, которое вступило в силу в августе 2025 года. В Сеуле и почти во всей столичной агломерации теперь нужно получить разрешение властей до подписания договора. Пропустите этот шаг — и договор может оказаться недействительным.

В этом руководстве — всё, что нужно знать: кто вправе покупать, как работает правило обозначенных зон, две специфические для иностранцев процедуры, весь процесс от договора до регистрации, налоги, ипотека и проверка объекта.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Корее?

Да. Никакого общего запрета нет. Право на покупку закреплено в Законе об уведомлении о сделках с недвижимостью (부동산 거래신고 등에 관한 법률). Закон устанавливает требования к уведомлению и в отдельных зонах — к получению разрешения, но не вводит общего запрета на владение.

Поверх стандартного процесса покупки у иностранцев есть три дополнительных обязательства:

1. Предварительное разрешение в обозначенных зонах (до подписания любого договора в Сеуле, большей части Кёнги и семи районах Инчхона — с августа 2025 года).
2. Уведомление о приобретении (부동산 취득 신고), подаваемое в течение 60 дней после подписания.
3. Декларация валютной операции (외국환거래 신고) в банке, если средства ввозятся из-за рубежа.

Стандартные этапы — договор, платежи, регистрация права, налоги — рассмотрены ниже и одинаковы для всех.

Одна оговорка насчёт типов объектов: в некоторых зонах вблизи военных объектов, объектов культурного наследия или охраняемых природных территорий требуется отдельное предварительное разрешение по Закону об охране военных объектов (군사시설보호법). Договор, подписанный без такого разрешения, недействителен. Если рассматриваете объект в таких зонах или вблизи них — проконсультируйтесь с лицензированным юристом или профильным министерством.

Обозначенная зона 2025 года: что изменилось и кого касается

Что произошло в августе 2025 года

До 26 августа 2025 года иностранные покупатели могли подписать договор в любом месте Кореи, а затем подать уведомление. Эта схема по-прежнему действует за пределами обозначенных зон.

Внутри обозначенных зон процедура изменилась на противоположную: нужно подать заявку и получить разрешение на сделку с землёй (토지거래허가증) до подписания договора. Это было объявлено Министерством земли, инфраструктуры и транспорта (MOLIT) в объявлении № 2025-1058.

Действие обозначения распространяется до 25 августа 2026 года. По состоянию на июль 2026 года продление не подтверждено. Проверяйте актуальный статус на molit.go.kr перед началом поиска — продление может быть объявлено с коротким предупреждением.

Какие территории попадают в зону

Обозначенная зона включает:

• Все 25 районов (구) Сеула.
• 23 города и уезда провинции Кёнги, включая Сувон, Соннам, Коян и Пхёнтэк. Исключённые территории Кёнги: Янджу, Ичхон, Ыйджонбу, Тондучхон, Янпхён, Ёджу, Капхён и Ёнчхон — 8 районов.
• Семь районов Инчхона. Исключённые территории Инчхона: Тонг-гу, Канхва и Онджин.

Кого это касается

Требование о разрешении распространяется на иностранных физических лиц, иностранные компании, иностранные правительства, а также на корейские компании, в которых иностранцы владеют 50% и более капитала или голосующих акций, — на основании статьи 2(4) Закона об уведомлении о сделках с недвижимостью.

Какие типы объектов затронуты

Разрешение требуется для: частных жилых домов (단독주택), многоквартирных жилых домов (다가구주택), квартир в многоэтажных домах (아파트), таунхаусов (연립주택) и малоквартирных домов (다세대주택) — в соответствии с Постановлением о применении Строительного кодекса.

Исключения: офистели (오피스텔), дарение (증여), наследование (상속) и судебные торги (경매).

Как работает процедура получения разрешения

Покупатель и продавец совместно обращаются в местный районный или городской офис до подписания договора. Орган власти проверяет, что покупка — для реального проживания, а не спекуляции. После выдачи разрешения можно приступать к сделке.

После закрытия сделки владелец разрешения обязан вселиться в течение четырёх месяцев и прожить в объекте не менее двух лет. За нарушение предусмотрены повторяющиеся штрафы до 10% стоимости объекта и возможная отмена сделки.

За пределами обозначенных зон

В Пусане, Тэгу, Чечжу, а также в частях Кёнги и Инчхона, не вошедших в обозначение 2025 года, действует прежняя схема: сначала подписываете договор, затем в течение 60 дней подаёте уведомление. Предварительное разрешение не нужно.

Две специфические для иностранцев процедуры

1. Уведомление о приобретении (부동산 취득 신고)

Каждый иностранный покупатель обязан подать это уведомление после подписания договора купли-продажи. Правовая основа — статья 8 Закона об уведомлении о сделках с недвижимостью.

Срок: в течение 60 дней с даты подписания договора.

Куда подавать: в районный или городской офис (시/군/구청) по месту нахождения объекта. Также можно подать через Систему управления сделками с недвижимостью онлайн.

Необходимые документы:

• Договор купли-продажи
• Выписка из реестра недвижимости (등기부등본) с именем продавца
• Паспорт или карта иностранца (외국인등록증)

При неконтрактном приобретении (наследование, судебные торги, слияние) срок — шесть месяцев с даты приобретения.

2. Декларация валютной операции (외국환거래 신고)

Если вы ввозите средства на покупку из-за пределов Кореи, нужно задекларировать операцию в уполномоченном банке валютного контроля (외국환은행) до того, как эти средства будут направлены на покупку. Правовая основа — Закон о валютных операциях (외국환거래법).

Документы, которые понадобятся в банке:

• Договор купли-продажи
• Оценка объекта или официальная справка о кадастровой стоимости (공시지가 확인서)
• Выписка из реестра недвижимости (등기부등본)

Почему это важно за рамками сделки: декларация создаёт документальный след. Без неё потом будет сложно вывести выручку от продажи за рубеж. Если вы рассчитываете когда-нибудь продать объект и перевести деньги обратно, именно эта декларация открывает такую возможность.

Контакт: Отдел валютного надзора Банка Кореи, 02-759-5300.

Иностранные резиденты, покупающие на корейские заработки, хранящиеся на корейском счету, как правило, от этого уведомления освобождены. Если не уверены — уточните в банке до перевода средств.

Процесс покупки

Поиск объекта и работа с агентом

Рынок недвижимости Кореи работает преимущественно через аттестованных риелторов (공인중개사). Ищите вывеску 공인중개사 у входа в агентство. В обозначенных зонах без разрешения сделка невозможна — подключайте лицензированного агента заранее и убедитесь, что он знаком с процедурой в таких зонах.

Договор и этапы платежей

Корейская сделка с жилой недвижимостью делится на три этапа:

1. Задаток (계약금): около 10% от цены, платится при подписании договора. Если покупатель отказывается — деньги остаются у продавца. Если продавец — возвращает двойную сумму.
2. Промежуточный платёж (중도금): в сделках на вторичном рынке встречается не всегда. При покупке строящегося жилья (분양) — обычно 10–40% от цены, выплачивается между подписанием и закрытием.
3. Финальный расчёт (잔금): остаток суммы, выплачивается в день закрытия. В тот же день передаются ключи и документы на регистрацию.

Регистрация права собственности (부동산등기): почему оплаты недостаточно

Уплата остатка не делает вас законным владельцем. По статье 186 Гражданского кодекса право собственности переходит к третьим лицам только через регистрацию в территориальном суде (등기소).

Если после оплаты, но до регистрации на объект будет наложен арест или ипотека, вы можете лишиться права собственности. Регистрируйтесь сразу после финального платежа.

Документы для регистрации:

• Договор купли-продажи
• Квитанция о подаче уведомления о приобретении
• Подтверждение уплаты налога на приобретение
• Содействие продавца (его обязательство о регистрации и печать)

Регистрация, как правило, завершается в течение пяти–десяти рабочих дней.

Онлайн-доступ: iros.go.kr (대법원 인터넷등기소). Нерезиденты без корейского цифрового сертификата могут не иметь возможности подать документы самостоятельно — потребуется местный представитель.

Проверка объекта перед подписанием

Выписка из реестра недвижимости (등기부등본)

Запросите этот документ на iros.go.kr или в любом районном центре обслуживания (주민센터) до подписания чего-либо — и снова в день финального расчёта. Проверьте:

• Совпадает ли имя владельца с именем продавца
• Нет ли ипотеки (근저당)
• Нет ли арестов (가압류)
• Нет ли исполнительных взысканий (압류)
• Нет ли иных претензий на право собственности или аренды

Запрос стоит недорого и доступен онлайн для всех.

Реестр строений (건축물대장)

Запросите на портале Government24 — gov.kr — или в местном районном офисе. Документ подтверждает юридическое назначение здания, площадь и статус строительства. Если фактическое использование расходится с юридическим (например, незаконно разделённая квартира), возможны проблемы с финансированием, страховкой или будущей продажей.

Налоги при покупке

Налог на приобретение (취득세)

Уплачивается в местный орган власти в течение 60 дней после покупки на основании статьи 11 Закона о местных налогах (지방세법). Ставка зависит от ценового диапазона и общего числа объектов в собственности покупателя.

Поверх налога начисляются местный образовательный налог (지방교육세) и специальный сельский налог (농어촌특별세).

Для первого жилья по умеренной цене совокупная эффективная ставка с учётом надбавок обычно составляет от 1% до примерно 3,5%, — но точные цифры зависят от актуального налогового расписания. Не опирайтесь на эти данные как на действующие: уточняйте актуальную таблицу ставок на wetax.go.kr или в местной налоговой инспекции перед покупкой.

Для покупателей с несколькими объектами в собственности ставки могут существенно вырасти по Закону о местных налогах. Корпоративные покупатели в регулируемых зонах также платят по повышенным ставкам.

Никаких подтверждённых надбавок или льгот по налогу на приобретение для иностранцев нет. Проверяйте актуальный статус на nts.go.kr.

Налоги при владении

Налог на имущество (재산세): взимается ежегодно местным органом власти. Налоговая база определяется по состоянию на 1 июня каждого года. Ставки зависят от публично оценённой стоимости объекта; актуальные значения — на wetax.go.kr.

Комплексный налог на недвижимость (종합부동산세, 종부세): государственный налог на дорогостоящую недвижимость сверх установленного властями порога. Ставки и пороги менялись несколько раз в последние годы. Уточняйте актуальные значения на nts.go.kr перед тем, как решать, попадает ли ваш объект под его действие.

Комиссия агента

Комиссии при сделках купли-продажи (중개보수) ограничены законом. Покупатель и продавец платят агенту отдельно.

По таблице ставок правительства Сеула (последнее обновление — 19 октября 2021 года; уточняйте актуальность на english.seoul.go.kr) для сделок в Сеуле установлены следующие предельные ставки:

Для сделок за пределами Сеула проверяйте инструмент Ассоциации риелторов на kar.or.kr или электронную систему MOLIT на irts.molit.go.kr.

Может ли иностранец взять ипотеку?

Да, но условия зависят от ряда факторов.

Визовый и резидентский статус: шире всего доступ у покупателей с картой иностранца (외국인등록증) и подтверждённым корейским доходом. Нерезиденты сталкиваются с большими ограничениями, а некоторые банки им вовсе не выдают кредиты.

Лимиты по LTV: в Сеуле и других регулируемых зонах Комиссия по финансовым услугам (FSC) и Банк Кореи устанавливают лимиты по соотношению кредита к стоимости — они распространяются на всех заёмщиков, не только на иностранцев. Лимиты меняются в рамках макропруденциальной политики. Актуальные значения уточняйте на fsc.go.kr перед расчётом суммы кредита.

Долговая нагрузка: для всех заёмщиков действует ограничение по отношению долговых выплат к годовому доходу. Уточняйте актуальное значение у кредитора.

Разрешение и обязательство о проживании: при покупке в обозначенной зоне банку потребуется разрешительный сертификат. Обязательство проживать в объекте (не менее двух лет) влияет на доступные кредитные структуры.

Среди крупных корейских банков, традиционно работающих с иностранными заёмщиками, упоминаются KEB Hana Bank, Shinhan Bank, Woori Bank и KB Kookmin Bank. Продуктовые линейки меняются — обращайтесь в каждый банк напрямую и не воспринимайте конкретные цифры LTV или ставок как актуальные без подтверждения.

Если вы нерезидент без корейского счёта или кредитной истории, получить ипотеку будет значительно сложнее. Поговорите с лицензированным ипотечным брокером или финансовым консультантом, знакомым с кредитованием иностранцев, прежде чем рассчитывать на финансирование.

FAQ

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Корее?

Да. Никакого общего запрета на владение нет. Большинство объектов жилой и коммерческой недвижимости открыты для иностранных покупателей. Дополнительные шаги: предварительное разрешение в обозначенных зонах (с августа 2025 года в Сеуле и большей части Кёнги и Инчхона), уведомление о приобретении в течение 60 дней, а при ввозе средств из-за рубежа — декларация валютной операции.

Нужно ли иностранцам разрешение властей перед покупкой недвижимости в Сеуле?

Да, с 26 августа 2025 года. Перед подписанием любого договора во всех 25 районах Сеула, 23 городах и уездах Кёнги или в семи районах Инчхона нужно совместно с продавцом обратиться в местный орган власти и получить разрешение на сделку с землёй (토지거래허가증). Действие обозначения распространяется до 25 августа 2026 года; уточните на сайте MOLIT, продлено ли оно, до начала поиска.

Что такое уведомление о приобретении в течение 60 дней и кто обязан его подавать?

Все иностранные покупатели обязаны подать уведомление о приобретении (부동산 취득 신고) в районный офис по месту нахождения объекта в течение 60 дней после подписания договора. Правило распространяется на всю Корею, включая обозначенные зоны. Понадобятся: договор купли-продажи, выписка из реестра недвижимости (등기부등본) и паспорт или карта иностранца (외국인등록증).

Почему уплата покупной цены не делает меня законным владельцем?

Статья 186 Гражданского кодекса Кореи (민법) требует регистрации для перехода права собственности в отношении третьих лиц. Пока право не зарегистрировано в территориальном суде (등기소), вы не вправе ссылаться на него. Если кредиторы продавца наложат арест после оплаты, но до регистрации — объект может быть потерян. Регистрируйтесь сразу после финального платежа.

Что такое декларация валютной операции и когда она нужна?

Если вы ввозите средства на покупку из-за рубежа, нужно задекларировать операцию в уполномоченном банке валютного контроля (외국환은행) до их использования. Правовая основа — Закон о валютных операциях (외국환거래법). Декларация создаёт документальный след, без которого потом будет сложно вывести выручку от продажи обратно за рубеж. По вопросам обращайтесь в Отдел валютного надзора Банка Кореи: 02-759-5300.

Какие налоги платит покупатель недвижимости в Корее?

Основной налог при покупке — налог на приобретение (취득세) по статье 11 Закона о местных налогах (지방세법), уплачивается в местный орган власти в течение 60 дней. Сверху — местный образовательный налог и специальный сельский налог. Точная ставка зависит от цены и числа имеющихся объектов. Актуальные ставки уточняйте на wetax.go.kr перед покупкой.

Может ли иностранец взять ипотеку в Корее?

Да, но условия зависят от визового статуса, источника дохода и расположения объекта. Шире всего доступ у покупателей с картой иностранца (외국인등록증) и корейским доходом. В Сеуле и других регулируемых зонах банки применяют лимиты LTV, установленные Комиссией по финансовым услугам (FSC). Лимиты меняются — перед расчётом суммы кредита проверяйте актуальные значения на fsc.go.kr.

Что проверять в выписке из реестра недвижимости (등기부등본) перед покупкой?

Запросите выписку (등기부등본) на iros.go.kr или в любом районном центре обслуживания (주민센터) до подписания договора. Проверьте: совпадает ли имя владельца с именем продавца; нет ли ипотеки (근저당), арестов (가압류) и исполнительных взысканий (압류). Любое из этих обременений может повлиять на ваше право после покупки. Также проверьте реестр строений (건축물대장) на gov.kr — чтобы убедиться в юридическом назначении и площади.

Действуют ли требования обозначенной зоны за пределами Сеула?

По-разному. В Пусане, Тэгу, Чечжу, а также в частях Кёнги и Инчхона, не вошедших в обозначение 2025 года, предварительное разрешение не нужно. Действует прежняя схема: подписываете договор, затем в течение 60 дней подаёте уведомление. Требование о декларировании валютной операции распространяется на всю страну, когда средства поступают из-за рубежа.

Каков размер комиссии агента при покупке недвижимости в Сеуле?

Комиссии агента (중개보수) при сделках купли-продажи ограничены законом. По таблице ставок правительства Сеула (последнее обновление — 19 октября 2021 года; проверьте актуальность) потолок для сделок на сумму от 1,5 млрд вон и выше — 0,7%; для меньших сумм действуют более низкие пределы. Покупатель и продавец платят отдельно. Актуальную таблицу проверяйте на english.seoul.go.kr или через инструмент Ассоциации риелторов на kar.or.kr.

@misc{seoulstart-buying-property-korea,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Могут ли иностранцы купить недвижимость в Корее? Полный процесс сделки (2026)}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/ru/guides/buying-property-korea},
  note = {Last updated 15 июля 2026 г.}
}