Займы на чонсе и защита залога для иностранных жителей Кореи (2026)

О чём этот гайд

Займы на чонсе (전세자금대출) — это то, как большинство людей в Корее платят крупный залог чонсе, не опустошая все свои сбережения. Для иностранных жителей первый вопрос простой: а доступен ли этот вариант вообще?

Короткий ответ: да — через коммерческие банки. Нет — через государственные программы в большинстве случаев.

Этот гайд охватывает две тесно связанные, но разные вещи. Во-первых, сам займ на чонсе: как иностранным жителям занять деньги под залог чонсе, какие банки это предлагают и что нужно для одобрения. Во-вторых, гарантия возврата залога (전세보증금반환보증) — отдельный страховой продукт, защищающий ваше право получить залог назад по окончании аренды. Одно можно оформить без другого.

Чонсе с нуля и что делать, если арендодатель отказывается вернуть залог, — это уже другие темы. Читайте Как работает чонсе и Как вернуть залог за аренду в Корее.

Два шага, без которых ничего не получится

Прежде чем подавать заявку на займ или гарантию возврата залога, нужно оформить два документа. Они обязательны — обойти их не получится. Ведь без них банк просто не примет заявку, а HUG не выдаст страховку.

Регистрация адреса (전입신고): зарегистрируйте новый адрес в общественном центре (주민센터) в течение 14 дней после заезда. Возьмите с собой карту иностранца (외국인등록증) и договор аренды. Этот шаг даёт вам право защиты аренды (대항력) — оно защищает вашу аренду от новых собственников и кредиторов.

Заверенная дата договора (확정일자): поставьте официальный штамп с датой на договор аренды в общественном центре или суде. Часто это делают за один визит с регистрацией адреса. Этот штамп вместе с проживанием и регистрацией адреса даёт приоритетное право на возврат залога (우선변제권) — первоочерёдное требование на ваши деньги, если у арендодателя возникнут финансовые проблемы.

Без обоих этих шагов ни коммерческий займ SGI, ни гарантия возврата залога HUG вам недоступны.

Займы на чонсе: два варианта, один из которых реально работает

Государственные займы

Государственный займ «Поддержка» (버팀목 전세자금대출) предлагает ставки значительно ниже рыночных коммерческих банков. Его администрирует Жилищный и городской фонд (주택도시기금) при Министерстве земли, инфраструктуры и транспорта.

Официальные страницы с условиями не называют корейское гражданство явным критерием. Однако программа требует, чтобы заявитель был главой домохозяйства без жилья в собственности (무주택 세대주). Это структурное требование в сочетании с тем, что программа изначально создавалась для граждан Кореи, означает: на практике большинству иностранных жителей эти займы недоступны.

Если у вас виза F-5 (постоянное проживание), F-6 (брак) или F-2 и вы зарегистрированы как глава домохозяйства — ваше право на участие стоит уточнить отдельно. Позвоните в Жилищный и городской фонд по номеру 1566-9009 или зайдите на портал 기금e든든 (enhuf.molit.go.kr) и спросите о своей ситуации — прежде чем исключать этот вариант.

Коммерческие банки

Банки KB Kookmin, Shinhan, Hana и Woori предлагали займы на чонсе иностранным жителям — как правило, под гарантию Сеульской страховой компании (SGI, 서울보증보험). Вместо государственной гарантии HF или HUG (которую обычно используют граждане Кореи) займ обеспечивается страховым сертификатом SGI на основе личной кредитоспособности. SGI оценивает вашу кредитную историю в Корее, а не стоимость имущества. Именно поэтому иностранные жители, как правило, платят более высокую гарантийную комиссию, чем граждане Кореи, использующие HF или HUG.

Условия, максимальные суммы, требования к заявителю и доля залога, которую готов финансировать банк, различаются и часто меняются. Актуальные параметры уточняйте в банке напрямую перед подачей заявки.

Продукты, которые предлагались:

• KB Kookmin Bank (국민은행): KB WELCOME PLUS 전세자금대출
• Shinhan Bank (신한은행): SOL 글로벌 전세대출 (с гарантией SGI, для иностранных жителей)
• Hana Bank (하나은행): займ на чонсе с гарантией SGI
• Woori Bank (우리은행): коммерческий займ на чонсе через гарантию SGI (уточняйте актуальное название продукта в банке)

Что предлагают коммерческие банки

В качестве ориентира — по продуктам, которые были доступны: максимальные суммы доходили до 200 млн вон, а финансируемая часть ограничивалась определённой долей от суммы залога чонсе. Стандартный срок займа — от 2 лет с возможностью продления, максимальный общий срок — около 10 лет. Ставки плавающие, привязаны к COFIX.

Эти цифры не гарантированно актуальны. Точный лимит, соотношение займа к залогу и все прочие условия уточняйте в банке перед подачей заявки. (По состоянию на июль 2026 года.)

Кто подходит

Чтобы получить займ на чонсе в коммерческом банке как иностранный житель, как правило, нужны: виза с достаточным остаточным сроком от даты выдачи займа, подтверждённый доход в Корее, срок аренды, не превышающий срок действия визы, а также завершённая регистрация адреса (전입신고) и заверенная дата договора (확정일자).

Конкретные пороги по сроку визы, доходу и другим критериям различаются по банкам и меняются. Актуальные требования уточняйте в банке напрямую перед подачей заявки.

Визовые категории, которые принимали коммерческие банки: большинство долгосрочных рабочих, учебных и семейных виз — серии D, E, F и H-2. Туристические и краткосрочные визы исключены. Поскольку Shinhan и Hana используют процедуру проверки SGI вместо фиксированного списка, подходящие категории виз нужно уточнять в каждом банке отдельно.

Владельцы студенческой визы D-2 встречаются в некоторых списках допустимых категорий, но на практике им сложно пройти отбор. Если у вас D-2 — уточните в банке напрямую, прежде чем тратить время на полную заявку.

Как подать заявку на займ: шаг за шагом

1. Подпишите договор аренды через лицензированного агента по недвижимости (공인중개사). Перед подписанием проверьте данные о регистрации объекта.
2. Внесите первоначальный взнос (계약금) арендодателю. Сохраните квитанцию (계약금 영수증).
3. Поставьте заверенную дату (확정일자) на договор аренды в общественном центре или суде.
4. Зарегистрируйте адрес (전입신고) в течение 14 дней после заезда.
5. Свяжитесь с банком (KB, Shinhan, Hana или Woori) и запросите проверку права на получение гарантии SGI. Возьмите с собой документы.
6. Банк обрабатывает заявку на гарантию SGI параллельно с андеррайтингом займа. Как правило, это занимает 3–7 рабочих дней.
7. В день расчётов одобренная сумма займа поступает напрямую на банковский счёт арендодателя.

Документы

Подготовьте всё это до визита в банк:

• Карта иностранца (외국인등록증)
• Справка о регистрации иностранца (외국인등록사실증명) с портала Hi Korea (hikorea.go.kr) или из иммиграционного офиса
• Договор аренды с заверенной датой
• Квитанция об оплате первоначального взноса (계약금 영수증)
• Справка с места работы (재직증명서)
• Подтверждение дохода: справка об удержании налога с заработной платы (근로소득 원천징수영수증) или аналогичный документ
• Выписка из реестра недвижимости (등기사항전부증명서) по арендуемому объекту, выданная не позднее месяца назад

Банк может запросить дополнительные документы. Полный список уточняйте у кредитного специалиста перед визитом.

Гарантия возврата залога: отдельный продукт, те же два условия

Гарантия возврата залога (전세보증금반환보증) — это не займ. Это страховка, защищающая ваше право получить залог чонсе от арендодателя по окончании аренды — даже если арендодатель не сможет заплатить или имущество будет изъято.

Брать займ на чонсе для её оформления не нужно. Арендатор, оплативший залог из собственных средств, тоже может её купить.

Кто выдаёт

HUG (주택도시보증공사, Корейская корпорация жилищных и городских гарантий) — основной провайдер для иностранных жителей. Согласно HUG, иностранные жители могут подавать заявки наравне с физическими лицами и юридическими лицами при условии соответствия законодательным требованиям по праву защиты аренды (대항력) и приоритетному праву на возврат залога (우선변제권) в соответствии с Законом о защите жилищной аренды (주택임대차보호법). Актуальные условия и перечень документов уточняйте в HUG на khug.or.kr или по номеру 1566-9009.

Этим требованиям соответствуют два действия, которые вы уже должны были выполнить: зарегистрировать адрес и получить заверенную дату на договоре.

SGI тоже предлагает продукт для защиты залога чонсе (전세금보장신용보험). Доступность этого продукта SGI для иностранных жителей в первоисточниках SGI не подтверждена. Подтверждённая точка входа — HUG.

Лимиты залога

По данным HUG, лимиты залога по гарантии возврата установлены по регионам. По состоянию на 2026 год для Сеула, Кёнгидо и Инчхона сообщался лимит в 700 млн вон (~520 000 долларов США), для остальных регионов — 500 млн вон. Актуальные лимиты уточняйте на khug.or.kr или по номеру 1566-9009, прежде чем ориентироваться на эти цифры.

Срок подачи

Заявку нужно подать до середины срока аренды. Отсчёт ведётся от более поздней из двух дат — оплаты залога или регистрации адреса. Пропустите это окно — и для текущего договора подать заявку уже не получится: ведь срок считается с момента заезда, а не с момента, когда вы решили оформить страховку.

Документы для гарантии HUG

Помимо стандартного пакета договора аренды, HUG может запросить:

• Карту иностранца (외국인등록증) или справку о регистрации иностранца (외국인등록사실증명)
• Справку о регистрации смены места жительства (출입국사실증명)

Свяжитесь с уполномоченным финансовым учреждением HUG заранее, чтобы уточнить актуальный перечень для вашей ситуации.

Как работает система гарантий: HF, HUG и SGI

В Корее займы на чонсе выдаются под гарантии трёх организаций. Понимание того, какая из них вам доступна, объясняет, почему коммерческие банковские займы обходятся дороже государственных ставок, о которых вы, возможно, читали.

HF (한국주택금융공사, Корейская корпорация жилищного финансирования): самая низкая гарантийная комиссия. Используется преимущественно с государственными займами. Доступна в основном гражданам Кореи. Право иностранных жителей на участие в первоисточниках HF не подтверждено.

HUG (주택도시보증공사): оценка на основе стоимости объекта. Умеренная гарантийная комиссия. Согласно HUG, доступна иностранным жителям для продукта гарантии возврата залога — актуальные условия уточняйте на khug.or.kr.

SGI (서울보증보험): оценка на основе кредитного рейтинга. Самая высокая гарантийная комиссия из трёх. Для квартир верхнего лимита нет. Стандартный маршрут для иностранных жителей, оформляющих займ на чонсе через коммерческий банк.

На практике это означает: иностранные жители платят за гарантийное обеспечение займа больше, чем граждане Кореи, использующие HF или HUG. Ведь такова цена доступа — без SGI большинство иностранных жителей вообще не смогли бы получить займ на чонсе.

Что не охватывает этот гайд

• Концепция чонсе и правовые механизмы. Читайте Как работает чонсе.
• Что делать, если арендодатель отказывается вернуть залог. Читайте Как вернуть залог за аренду в Корее.
• Пошаговый процесс подписания договора аренды. Читайте Аренда квартиры в Корее.
• Корейская жилищная система целиком. Читайте Руководство по жилью в Корее для иностранных жителей.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранный житель Кореи получить займ на чонсе?

Да. Банки KB Kookmin, Shinhan и Hana предлагали займы на чонсе подходящим иностранным жителям под гарантию SGI (서울보증보험). Максимальные суммы, доля залога и точные требования к заявителю различаются по банкам и меняются. Уточняйте актуальные условия в банке напрямую перед подачей заявки.

Доступен ли иностранным жителям государственный займ «Поддержка» на чонсе (버팀목 전세자금대출)?

Государственные продукты вроде займа «Поддержка» построены вокруг статуса главы домохозяйства (세대주) и государственных критериев — на практике большинству иностранных жителей они недоступны. Уточните своё право на участие в Жилищном и городском фонде по номеру 1566-9009, прежде чем рассчитывать на этот вариант.

Что такое гарантия возврата залога и могут ли ею воспользоваться иностранцы?

Гарантия возврата залога (전세보증금반환보증) — это отдельный продукт, не займ. Она защищает ваше право получить залог от арендодателя по окончании аренды. Согласно HUG (주택도시보증공사), иностранные жители могут подать заявку при условии регистрации адреса (전입신고) и наличия заверенной даты (확정일자). Актуальные условия уточняйте на khug.or.kr или по номеру 1566-9009.

Что нужно сделать до подачи заявки на займ или гарантию возврата залога?

Два обязательных шага: зарегистрировать адрес (전입신고) в общественном центре в течение 14 дней после заезда и убедиться, что на договоре аренды стоит заверенная дата (확정일자). Без обоих ни займ SGI, ни гарантия HUG вам недоступны.

В чём разница между займом на чонсе и гарантией возврата залога?

Займ на чонсе даёт деньги на оплату залога. Гарантия возврата защищает ваше право получить эти деньги обратно по окончании аренды. Можно иметь одно, другое или оба вместе. Арендатор, заплативший залог из собственных средств, тоже может купить гарантию.

Какие визы дают право на займ в коммерческом банке?

На примере продукта KB Kookmin Bank: подходящие категории включают большинство долгосрочных рабочих, учебных и семейных виз (серии D, E, F и H-2). Туристические и краткосрочные визы исключены. Shinhan и Hana определяют право на займ через процедуру SGI, а не по фиксированному списку. Уточняйте подходящие категории напрямую в банке перед подачей заявки.

Под какую ставку выдают займ на чонсе для иностранных жителей?

Ставки плавающие — привязаны к индикатору COFIX и меняются каждый месяц. Актуальные ставки смотрите напрямую в банке: данные третьих сторон быстро устаревают.

Какие документы нужны иностранному жителю для займа на чонсе?

Стандартный пакет: карта иностранца (외국인등록증), справка о регистрации иностранца (외국인등록사실증명) с Hi Korea, договор аренды с заверенной датой, квитанция об оплате первоначального взноса (계약금 영수증), справка с места работы (재직증명서), подтверждение дохода — справка об удержании налога (근로소득 원천징수영수증), выписка из реестра недвижимости (등기사항전부증명서) не позднее месяца. Полный список уточняйте в банке.

До какого срока нужно подать заявку на гарантию возврата залога HUG?

До середины срока аренды по договору. Отсчёт — от более поздней из двух дат: оплаты залога или регистрации адреса. Пропустите это окно — и для текущего договора подать заявку уже не получится: ведь срок считается с момента заезда, а не с момента, когда вы решили оформить страховку.

Какие дополнительные документы нужны иностранным жителям для гарантии HUG?

Помимо стандартного пакета, HUG может запросить карту иностранца (외국인등록증) или справку о регистрации иностранца (외국인등록사실증명), а также справку о регистрации смены места жительства (출입국사실증명). Свяжитесь с уполномоченным финансовым учреждением HUG заранее, чтобы уточнить актуальный перечень.

Источники

Данные актуальны на 24 июля 2026 года.

• Жилищный и городской фонд, процедуры подачи на займ «Поддержка»: nhuf.molit.go.kr
• Жилищный и городской фонд, условия молодёжного займа «Поддержка»: nhuf.molit.go.kr
• Government24, листинг займа «Поддержка»: gov.kr
• HF Корейская корпорация жилищного финансирования, стандартная гарантия на чонсе: hf.go.kr
• HF Корейская корпорация жилищного финансирования, обзор жилищных гарантий (English): hf.go.kr
• HUG, обзор гарантии возврата залога: khug.or.kr
• HUG, процедура подачи заявки на гарантию возврата залога: khug.or.kr
• HUG, FAQ по гарантии возврата залога, включая условия для иностранных жителей: khug.or.kr

@misc{seoulstart-korea-jeonse-loan-guide,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Займы на чонсе и защита залога для иностранных жителей Кореи (2026)}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/ru/guides/korea-jeonse-loan-guide},
  note = {Last updated 24 июля 2026 г.}
}