韓国でオフィステルを借りる（2026年）：オフィステルとは何か、費用はいくらか、契約前に確認すること

オフィステル（오피스텔）は、主に仕事に使う建物で、一部の部屋は飲食や就寝にも使えます。韓国の法律では準住宅（준주택）に分類されていて、住まいとして借りることもできます。ただ、住宅の借主と同じように守られるのは、実際にそこに住み、入居の手続きを済ませたときだけなんです。さらに確定日付（확정일자）があれば、住まいが競売にかけられたときの返済の順番も確保できます。お金を払う前に、この2つを必ず確認しておきましょう。

Seoulstart Housingでは、公的な契約報告をもとにオフィステルの家賃を追跡しています。まずソウルの家賃データを見て、そのあとこのガイドで契約内容を確認してください。

オフィステルとは

建築法施行令では、オフィステルは一般業務施設（일반업무시설）です。主に仕事に使う建物で、国土交通部（MOLIT）の告示の基準を満たせば、一部の部屋を飲食や就寝に使えます。法制処（법제처）は2026年10月1日付の法令解釈で、オフィステルは業務と居住が混ざった建物だと述べています。

住宅法施行令は、オフィステルを準住宅に挙げています。寮、多人数居住施設、高齢者福祉住宅の次に並んでいます。準住宅とは、住宅ではないものの、生活空間として使える建物のことです。

借りる側にとっては、これで3つのことが変わります。

• 建築物台帳（건축물대장）では、用途が住宅ではなくオフィステルと書かれています。必ず確認しましょう。
• 賃貸借の法律は、台帳だけでなく、その場所が実際にどう使われているかを見ます。1996年に最高裁判所がこう判断していて、政府の「찾기쉬운 생활법령정보（Easy Law）」のページにも説明があります。
• MOLITの現在のオフィステル基準には、浴室、バルコニー、床暖房の制限がありません。以前の規定はなくなりました。

オフィステルをコシウォンやワンルームと比べたい方や、住所の届け出の手順を知りたい方は、コシウォン・オフィステル・ワンルームの違いをご覧ください。

オフィステル、ワンルーム、アパートの違い

物件情報では、これらの言葉がゆるく使われています。次の表で、それぞれの言葉から何が分かるかを整理します。

実際の違いは、賃貸借の保護です。住宅の借主は、次の手順を踏めば保護を受けられます。オフィステルの借主は、その場所が住まいとして認められ、手順も済ませたときだけ保護されます。

部屋の広さはどう測る？

物件情報の面積は表示方法が何通りかあり、数字は同じではありません。

• 専用面積（전용면적）： 自分の部屋の中の床面積で、外壁の内側の線まで測ります。廊下、階段、ロビーなどの共用部分は含みません。
• 共用面積（공용면적）： 2戸以上で使う空間です。
• 契約面積（계약면적）： 売買契約書に、専用面積と共用面積とは別に載っている面積の数字です。物件情報がどの数字を使っているか確認しましょう。

専用面積を聞いて、その数字で部屋を比べるのがおすすめです。坪（평）の単位と換算は、韓国のアパートの広さと坪をご覧ください。

オフィステルの費用

ここの数字は、国土交通部の実取引価格（국토교통부 실거래가）の記録をもとに、2026年8月の分をSeoulstartが読み取ったものです。報告された契約の中央値です。

ソウルのオフィステルの家賃の中央値は、月70万ウォンです。敷金の中央値は1000万ウォンです。典型的な広さは23.1 m²です。

地域	月額家賃	保証金	契約件数
Busan	45万ウォン	1000万ウォン	1,692
Gwanak-gu	60万ウォン	2000万ウォン	266
Gyeonggi	60万ウォン	1000万ウォン	4,189
Incheon	60万ウォン	500万ウォン	1,197
Seoul	70万ウォン	1000万ウォン	4,373
Yeongdeungpo-gu	70万ウォン	3000万ウォン	413
Mapo-gu	75万ウォン	1000万ウォン	294
Songpa-gu	84.5万ウォン	3000万ウォン	332
Gangnam-gu	90万ウォン	1000万ウォン	210

2026年8月に申告された契約の中央値です。 家賃は新規契約、つまり新しく入居する人が結ぶ価格です。新規契約が10件未満の地域は全契約で計算しています。 出典：国土交通部 実取引価格データ（국토교통부 실거래가）、Seoulstart集計。毎月更新しています。

価格エクスプローラーで申告された契約を見る

ソウルの住宅タイプ別の数字です。

住宅タイプ	月額家賃	保証金	チョンセ保証金	代表的な広さ
マンション（アパート）	100万ウォン	1億ウォン	6.3億ウォン	58.1 m²
オフィステル	70万ウォン	1000万ウォン	2.3億ウォン	23.1 m²
ヴィラ・連立住宅	55万ウォン	4000万ウォン	2.3億ウォン	30 m²

2026年8月に申告された契約の中央値です。 家賃は新規契約、つまり新しく入居する人が結ぶ価格です。新規契約が10件未満の地域は全契約で計算しています。 出典：国土交通部 実取引価格データ（국토교통부 실거래가）、Seoulstart集計。毎月更新しています。

価格エクスプローラーで申告された契約を見る

さらに詳しく見るには、次のページが役立ちます。

• 江南区、麻浦区、冠岳区などの地区ページで、1つのエリアの同じデータを見られます。
• 価格エクスプローラーでは、建物ごとに報告された契約を月別に確認できます。
• 入居費用計算ツールは、敷金、仲介手数料、最初の月の家賃を合計します。
• チョンセとウォルセの比較ツールで、2つの契約タイプを比べられます。ソウル全体の状況は、ソウルの平均家賃とソウルのどこに住むかをご覧ください。

提示された金額を実際の契約と照らし合わせたいときは、実取引価格の調べ方をご覧ください。

転入の手続きと敷金

オフィステルでは、ここが最大のリスクです。何かあったときに敷金が戻ってくるかどうかを決める手続きでもあります。

敷金を守るもの

1. 入居の手続き。 韓国人は転入届（전입신고）を出します。登録外国人は滞在地変更申告（체류지 변경신고）をします。「찾기쉬운 생활법령정보（Easy Law）」のページは、これを転入届と同等として扱っています。居所（거소）を届け出ている在外同胞（F-4）は、代わりに新しい居所を14日以内に届け出ます。登録外国人は、入居から15日以内に申告します。申告しないと、最大100万ウォン（約11万8,000円）の過料があります。ビザの種類ごとの期限は、HiKoreaで確認してください。
2. 確定日付（확정일자）。 賃貸借契約書に押してもらう日付印です。洞の住民センター（동 주민센터）、裁判所、登記所、公証役場でもらえます。手数料は600ウォンで、電子契約なら無料です。
3. 鍵。 住まいの引き渡しを受けている必要があります。

鍵を受け取り、入居の手続きが済むと、翌日から新しい所有者にも契約の効力を主張できます。確定日付もあれば、住まいが競売にかけられたとき、後から来た債権者より先に返してもらえます。鍵の受け取りと入居の手続きの当日かそれ以前に確定日付をもらった場合、その権利は翌日の午前0時から始まります。

ソウルの少額敷金の優先返済

敷金が少ない場合は、その一部が先に支払われます。2026年現在、ソウルでは敷金が1億6,500万ウォン（約1,952万円）以下の借主は、住宅価額の2分の1を上限に、最大5,500万ウォン（約651万円）を優先して返してもらえます。この金額は2023年2月21日以降に設定された抵当権に対して適用されます。それより前の抵当権に対しては、設定当時の低い金額が適用されます。競売の申立てより前に、入居の手続きを済ませておく必要があります。最新の金額は、頼る前に「찾기쉬운 생활법령정보（Easy Law）」で確認してください。

大家さんに「届け出ないで」と言われたら

大家さんが借主に転入届を出さないよう頼むことがあります。国税庁は、事業用として使う場合の一例を説明しています。最初から恒久的な住まいとしてオフィステルを貸す所有者は、購入時に払った付加価値税を控除できません。事務所として使う借主は、家賃に含まれる付加価値税を控除できます。事務所用のオフィステルがのちに恒久的な住まいになった場合、税務署は免税用途への切り替えとして扱います。大家さんが届け出ないよう頼む理由を述べた公的な資料は見つからなかったため、個々のケースの理由はお伝えできません。

失うものははっきりしています。法律上の保護は入居の手続きに結びついています。手続きをしなければ、新しい所有者に対する保護も、競売で先に返してもらう権利もありません。借主にとって法律より不利な契約条項は無効ですが、「転入届を出さない」という条項そのものについての公的な判断は見つかりませんでした。裁判でその条項が取り消されると期待してはいけません。

契約する前にやっておくことです。

• 大家さんに、頼む理由を書面で説明してもらいましょう。
• 入居の手続きを省くことに同意してはいけません。
• その物件で申告できるかどうか、区役所に聞きましょう。
• 敷金安全チェックツールを使いましょう。
• 答えがはっきりしなければ、契約をやめましょう。ほかの危険なサインは、敷金詐欺の避け方で説明しています。

家賃のほかにかかる費用

仲介手数料（중개보수）

法律で上限が決まっていて、それより低く交渉できます。オフィステルの場合、賃貸の上限は取引金額の0.4%、売買と交換は0.5%です。これは、次の2つの条件を両方満たす場合だけです。

• 専用面積が85平方メートル以下であること。
• 水道と排水つきの専用の台所と、専用の水洗トイレおよび浴室があること（またはトイレの中に浴室があること）。

それ以外のオフィステルは、仲介業者と話し合って、0.9%までの手数料を決めます。法制処は、事業用に使うオフィステルでも低い上限が適用されると述べています。判断の基準が使い方ではなく、広さと設備だからです。区役所は、さらに1つ条件を加えています。建築物台帳にオフィステル用途と書かれていることです。契約する前に、現在の料率を仲介業者に確認してください。

管理費（관리비）

家賃とは別に、毎月払います。何が含まれるかは建物によって違います。契約する前に、項目別の明細をもらいましょう。

50戸以上の建物は、費用の月ごとの帳簿を領収書つきで5年間保管する必要があります。利害関係人（이해관계인）は、管理者に帳簿の閲覧を求められます。同じ法律の別の条文（제24조의2）には、所有者の同意を得て住んでいる借主のような居住者も利害関係人として挙げられていて、管理者はそうした居住者に年1回以上報告する必要があります。管理者に帳簿を見せてもらいましょう。アパートのような、オフィステルの管理費の公開掲示は期待しないでください。

契約前のチェックリスト

1. 建築物台帳。 オフィステル用途と書かれていて、借りる部屋と一致している。
2. 入居の手続き。 大家さんが受け入れていて、契約書に手続きを省く内容がない。
3. 大家さん。 署名する人が登録上の所有者であるか、書面の委任状を持っている。
4. 住まいにある債務。 ローンと税金の滞納を確認する。賃貸借書類チェックリストに、聞くべきことがまとまっています。
5. 面積。 契約面積だけでなく、専用面積を把握している。
6. 費用。 仲介手数料、管理費の項目、入居費用が書面で手元にある。
7. 契約後。 転入の手続きをしてから、確定日付をもらう。

敷金を払う前に、敷金安全チェックツールを使い、家賃をソウルの家賃データと見比べましょう。

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