Gia hạn hợp đồng thuê nhà ở Hàn Quốc (2026): trần tăng 5%, quy đổi tiền đặt cọc sang tiền thuê và chuyển đi sớm

Thường thì bạn có thể ở lại nhà thêm 2 năm, trừ khi chủ nhà có một trong những lý do từ chối mà luật cho phép. Nhưng bạn phải yêu cầu đúng lúc. Lỡ mốc thời gian là hợp đồng hoặc tự động gia hạn, hoặc kết thúc theo điều kiện của chủ nhà. Dưới đây là các mốc ngày, trần tăng 5%, tỷ lệ quy đổi tiền đặt cọc sang tiền thuê, và cách chuyển đi sớm.

Lịch gia hạn: mỗi bên làm gì và khi nào

Khoảng thời gian luật định là từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi hợp đồng kết thúc. Cả bạn và chủ nhà đều phải hành động trong khoảng này. Với hợp đồng ký lần đầu hoặc gia hạn trước ngày 10 tháng 12 năm 2020, khoảng này là từ 6 tháng đến 1 tháng.

Trong khoảng thời gian này, hãy làm ba việc:

1. Xem các hợp đồng gia hạn và hợp đồng mới gần nhà bạn đã được khai báo với giá bao nhiêu. Mở chế độ xem hợp đồng gia hạn trong công cụ tra giá và so với hợp đồng mới. Cả hai đều hiển thị hợp đồng đã khai báo theo từng tháng.
2. Gửi yêu cầu theo cách chứng minh được ngày gửi, chẳng hạn thư bảo đảm có chứng nhận nội dung (내용증명) hoặc một tin nhắn bạn lưu lại.
3. Lấy bản đăng ký bất động sản trước khi đồng ý bất kỳ mức tăng nào. Bạn cần xem có khoản thế chấp mới nào được đăng ký không.

Dùng quyền gia hạn hợp đồng

Nếu bạn yêu cầu gia hạn trong khoảng thời gian luật định, chủ nhà không được từ chối nếu không có lý do mà luật liệt kê. Quyền này hoạt động như sau:

• Chỉ một lần. Bạn dùng được một lần cho mỗi hợp đồng. Hợp đồng gia hạn kéo dài 2 năm.
• Cùng điều kiện. Hợp đồng gia hạn giữ điều kiện cũ. Chỉ tiền đặt cọc và tiền thuê được thay đổi, và chỉ trong mức trần 5%.
• Không bị ép chuyển sang trả tiền thuê tháng. Easy Law giải thích rằng khi gia hạn bằng quyền gia hạn hợp đồng, chủ nhà không được đổi hợp đồng thuê nhà đặt cọc toàn bộ (전세) của bạn thành thuê nhà trả hàng tháng (월세) nếu bạn không đồng ý. Nếu bạn đồng ý chuyển đổi, tỷ lệ quy đổi luật định sẽ được áp dụng.
• Gia hạn theo thỏa thuận vẫn giữ quyền. Nếu bạn ký gia hạn theo thỏa thuận, ví dụ với mức tăng lớn hơn, Easy Law cho biết bạn vẫn dùng được quyền gia hạn hợp đồng khi thời hạn thỏa thuận đó kết thúc.
• Tự động gia hạn cũng giữ quyền. Gia hạn ngầm định không tính là đã dùng quyền này.

Với người nước ngoài, hồ sơ địa chỉ được xử lý khác. Theo Điều 88-2 Luật Xuất nhập cảnh, việc đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú (체류지 변경신고) được tính là đăng ký cư trú và khai báo chuyển đến (전입신고).

Khi nào chủ nhà được từ chối

Luật liệt kê 9 lý do. Chủ nhà được từ chối yêu cầu gia hạn nếu:

1. Bạn nợ tiền thuê với số tiền bằng 2 kỳ tiền thuê.
2. Bạn có được hợp đồng bằng cách gian dối.
3. Bạn và chủ nhà đã thỏa thuận, và chủ nhà đã trả cho bạn một khoản bồi thường đáng kể.
4. Bạn cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần căn nhà mà không có sự đồng ý của chủ nhà.
5. Bạn cố ý hoặc do sơ suất nghiêm trọng làm hư hỏng căn nhà.
6. Toàn bộ hoặc một phần căn nhà bị phá hủy, nên không thể đạt được mục đích thuê nữa.
7. Chủ nhà cần lấy lại nhà để phá dỡ hoặc xây lại toàn bộ hay phần lớn căn nhà, vì một trong ba lý do: kế hoạch đã giải thích chi tiết cho bạn khi ký hợp đồng, nguy cơ về an toàn, hoặc theo một luật khác.
8. Chủ nhà, hoặc cha mẹ, ông bà, con hoặc cháu của chủ nhà, sẽ thực sự sống ở đó.
9. Bạn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của người thuê, hoặc có lý do nghiêm trọng khác khiến hợp đồng khó tiếp tục.

Bồi thường khi lý do "chuyển vào ở" không có thật

Lý do số 8 có một cơ chế bảo vệ. Nếu chủ nhà từ chối vì người nhà sẽ chuyển vào ở, rồi lại cho người khác thuê nhà mà không có lý do chính đáng trước khi thời hạn gia hạn của bạn lẽ ra kết thúc, thì chủ nhà phải bồi thường cho bạn.

Trừ khi hai bên đã thỏa thuận một số tiền, tiền bồi thường là khoản lớn nhất trong ba khoản sau:

• 3 tháng tiền thuê tháng quy đổi (환산월차임). Đây là tiền thuê tháng cộng với tiền đặt cọc đã quy đổi thành tiền thuê tháng theo tỷ lệ luật định.
• 2 năm phần chênh lệch giữa tiền thuê tháng quy đổi của người thuê mới và của bạn.
• Thiệt hại thực tế của bạn do việc từ chối.

Nếu nghi ngờ chuyện này, hãy giữ bằng chứng. Lưu lại các tin đăng cho thuê căn nhà sau đó và kiểm tra bản đăng ký bất động sản.

Trần tăng 5%, kèm ví dụ

Yêu cầu tăng không được vượt quá 1/20 tiền đặt cọc hoặc tiền thuê đã thỏa thuận. Một phần hai mươi là 5%. Thành phố hoặc tỉnh có thể đặt mức trần thấp hơn bằng quy định địa phương, nên hãy xem nơi bạn ở có quy định này không. Nếu không có, áp dụng mức 5%.

Mức trần áp dụng cho trường hợp nào, và không áp dụng cho trường hợp nào:

• Đây là mức trần. Easy Law cho biết 5% chỉ là giới hạn trên. Bạn và chủ nhà có thể thỏa thuận bất kỳ mức nào trong giới hạn đó, kể cả không tăng.
• Áp dụng cho hai trường hợp. Tăng trong thời hạn hợp đồng đang có hiệu lực, và gia hạn bằng quyền gia hạn hợp đồng.
• Không áp dụng cho mọi trường hợp. Sau khi hợp đồng kết thúc, hợp đồng mới có thể đặt số tiền mới. Bạn và chủ nhà cũng có thể thỏa thuận mức tăng lớn hơn trước khi hết hạn.
• Có quy tắc 1 năm. Không được yêu cầu tăng trong vòng 1 năm kể từ khi ký hợp đồng hoặc lần tăng gần nhất.
• Áp dụng cả hai chiều. Bạn cũng có thể yêu cầu giảm. Điều khoản cấm giảm là vô hiệu, vì bất lợi cho người thuê.

Ví dụ với số tròn, mỗi lần chỉ thay đổi một khoản:

Với tiền đặt cọc jeonse 200 triệu won (khoảng 3,9 tỷ đồng), mức tăng tối đa 10 triệu won (khoảng 195 triệu đồng). Quy đổi theo tỷ giá tham khảo 1 won ≈ 19,5 đồng, tỷ giá có thể thay đổi.

Nếu chủ nhà muốn tăng cả tiền đặt cọc lẫn tiền thuê cùng lúc, hãy hỏi ủy ban hòa giải hoặc người tư vấn pháp lý xem mức trần áp dụng thế nào cho con số của bạn trước khi đồng ý.

Quy đổi tiền đặt cọc sang tiền thuê (반전세)

Đôi khi chủ nhà đề nghị giảm tiền đặt cọc và thêm tiền thuê tháng. Hợp đồng jeonse trở thành hợp đồng nửa đặt cọc, nửa trả tháng (반전세), hoặc hợp đồng wolse có tiền đặt cọc nhỏ hơn và tiền thuê cao hơn.

Luật giới hạn tiền thuê tháng mà bạn có thể bị tính cho phần được quy đổi. Công thức là:

Tiền thuê tháng tăng thêm tối đa = số tiền quy đổi × mức thấp hơn giữa (10% mỗi năm) hoặc (lãi suất cơ bản của Ngân hàng Hàn Quốc + 2% mỗi năm) ÷ 12

Lãi suất cơ bản của Ngân hàng Hàn Quốc là 3,00% từ ngày 27 tháng 8 năm 2026. Vậy mức trần tỷ lệ quy đổi (전월세전환율) hiện nay là mức thấp hơn giữa 10% và 5,00%, tức là 5,00% mỗi năm. Lãi suất cơ bản thay đổi theo các cuộc họp của Ngân hàng Hàn Quốc, nên hãy kiểm tra lãi suất hiện tại và tính lại nếu lãi suất đã đổi.

Ví dụ với mức 5,00% hiện nay:

• Quy đổi 50 triệu won (khoảng 975 triệu đồng) tiền đặt cọc. 50.000.000 won × 5,00% = 2.500.000 won mỗi năm. Chia cho 12, tối đa khoảng 208.333 won mỗi tháng. Nếu lãi suất cơ bản là 2,50%, mức trần sẽ là 4,50%, và mức tối đa là 187.500 won mỗi tháng.
• Jeonse 300 triệu won (khoảng 5,85 tỷ đồng) chuyển thành tiền đặt cọc 200 triệu won. Bạn quy đổi 100.000.000 won. 100.000.000 won × 5,00% = 5.000.000 won mỗi năm, nên tiền thuê tăng thêm tối đa khoảng 416.667 won mỗi tháng.

Để xem tiền đặt cọc và tiền thuê mới khiến bạn tốn bao nhiêu tiền mặt trong suốt hợp đồng, hãy nhập cả hai phương án vào công cụ so sánh jeonse và wolse của Seoulstart. Muốn hiểu từng loại hợp đồng hoạt động thế nào, hãy đọc giải thích về wolse và jeonse hoạt động thế nào.

Gia hạn ngầm định và chuyển đi sau đó

Gia hạn ngầm định (묵시적 갱신) xảy ra khi chủ nhà không gửi thông báo từ chối hoặc thay đổi điều kiện trong khoảng từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi hết hạn, và bạn không gửi thông báo nào trước mốc 2 tháng. Khi đó hợp đồng tự động gia hạn với cùng điều kiện. Thời hạn mới là 2 năm.

Nếu một bên gửi thông báo đúng hạn, hợp đồng không tự động gia hạn. Gia hạn ngầm định cũng không áp dụng nếu bạn nợ tiền thuê 2 kỳ hoặc đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của người thuê.

Sau khi gia hạn ngầm định, bạn có hai lựa chọn:

• Ở đủ 2 năm. Bạn có quyền yêu cầu thời hạn 2 năm.
• Chuyển đi bất cứ lúc nào. Gửi thông báo chấm dứt hợp đồng. Hợp đồng kết thúc 3 tháng sau khi chủ nhà nhận được thông báo.

Quy tắc 3 tháng này cũng áp dụng sau khi gia hạn bằng quyền gia hạn hợp đồng. Easy Law lưu ý thêm rằng bạn vẫn phải trả tiền thuê cho 3 tháng đó nếu hợp đồng chưa kết thúc.

Chuyển đi sớm trong thời hạn hợp đồng

Trong thời hạn đầu tiên, hợp đồng kết thúc khi hết thời hạn. Luật không cho quyền chung để rời đi sớm. Bạn chỉ chấm dứt sớm được nếu có căn cứ chấm dứt. Một ví dụ là điều khoản bảo lưu quyền chấm dứt (해지권 유보 특약) trong hợp đồng.

Điều khoản này có thể ghi rằng hợp đồng kết thúc 1 tháng sau khi bạn gửi thông báo, nếu bạn buộc phải chuyển đi vì chuyển công tác hoặc chuyển trường. Khi có điều khoản như vậy, bạn chứng minh lý do, và hợp đồng kết thúc 1 tháng sau khi chủ nhà nhận được thông báo. Nếu bạn sắp ký hợp đồng, hãy đề nghị thêm điều khoản này.

Các căn cứ để chấm dứt hợp đồng ngay lập tức rất hẹp. Trong đó có việc chủ nhà sửa chữa trái ý bạn khiến bạn không thể ở được như mục đích thuê, và một phần căn nhà không dùng được mà không phải lỗi của bạn.

Nếu không có căn cứ nào, bạn vẫn có thể đề nghị chủ nhà đồng ý cho kết thúc sớm. Nhớ ghi lại thỏa thuận bằng văn bản nhé.

Phí môi giới khi chuyển đi sớm

Năm 2009, Bộ Pháp chế (법제처) đưa ra giải thích rằng người thuê nhờ môi giới tìm người thuê mới trước khi hết hạn không phải là khách hàng phải trả phí môi giới. Đây là một giải thích cũ, không phải phán quyết của tòa án, và luật liên quan đã được đổi tên từ đó. Hợp đồng thuê hoặc thỏa thuận bằng văn bản với chủ nhà có thể quy định ai trả. Hãy đọc kỹ trước khi đồng ý bất cứ điều gì.

Cách gửi thông báo và bảo vệ tiền đặt cọc

Easy Law gợi ý gửi thông báo chấm dứt sớm bằng thư bảo đảm có chứng nhận nội dung (내용증명). Ghi rõ lý do, việc bạn chấm dứt hợp đồng, và việc bạn muốn nhận lại tiền đặt cọc.

Lấy lại tiền đặt cọc sau khi chuyển đi sớm có thể khó. Đừng chuyển đi cho đến khi nhận được tiền đặt cọc. Nếu chuyển đi, bạn mất quyền đối kháng (대항력) và quyền ưu tiên hoàn trả (우선변제권). Hợp đồng được xem là vẫn tiếp tục cho đến khi bạn nhận lại tiền đặt cọc. Nếu dù sao bạn vẫn chuyển, hãy lên kế hoạch cho chỗ ở mới bằng công cụ tính chi phí chuyển nhà của Seoulstart, và đọc hướng dẫn lấy lại tiền đặt cọc.

Bảo vệ tiền đặt cọc sau khi tăng

Tiền đặt cọc lớn hơn nghĩa là số tiền có thể bị mất cũng lớn hơn. Easy Law đưa ra hai bước:

1. Kiểm tra bản đăng ký bất động sản trước. Xem có khoản thế chấp hoặc quyền bảo đảm nào khác được đăng ký từ khi bạn chuyển vào không. Nếu bạn đồng ý tăng sau khi một khoản thế chấp đã được đăng ký, bạn không thể đòi phần tăng thêm trước người mua nhà trong phiên đấu giá theo khoản thế chấp đó.
2. Lấy ngày xác nhận cho phần tăng. Lập hợp đồng cho phần tăng thêm và lấy ngày xác nhận (확정일자) cho hợp đồng đó. Thứ tự ưu tiên của phần tăng thêm tính từ ngày này.

Trước khi đồng ý tiền đặt cọc lớn hơn, hãy chạy công cụ kiểm tra an toàn tiền đặt cọc của Seoulstart. Về các giấy tờ cần giữ, xem danh sách giấy tờ hợp đồng thuê và cách tránh lừa đảo tiền đặt cọc.

Nếu căn nhà được bán trong thời hạn thuê hoặc khi gia hạn, người mua sẽ tiếp nhận vị trí của chủ nhà.

Khai báo hợp đồng thuê khi gia hạn

Khi gia hạn, bạn có thể phải khai báo hợp đồng thuê (주택 임대차 계약 신고). Các quy định:

• Hợp đồng nào. Hợp đồng có tiền đặt cọc trên 60 triệu won hoặc tiền thuê tháng trên 300.000 won phải khai báo. Gia hạn chỉ kéo dài thời hạn, không thay đổi tiền đặt cọc hay tiền thuê, thì không phải khai báo.
• Ở đâu. Các thành phố và tỉnh tự trị đặc biệt, các thành phố (si) và quận (gu). Huyện (gun) chỉ thuộc diện áp dụng nếu nằm trong các thành phố trực thuộc trung ương và Gyeonggi-do.
• Khi nào. Khai báo trong vòng 30 ngày kể từ khi ký. Nếu tiền đặt cọc hoặc tiền thuê của hợp đồng đã khai báo thay đổi, hãy khai báo thay đổi trong vòng 30 ngày. Chủ nhà và người thuê cùng khai báo. Nếu một bên từ chối, bên kia có thể tự khai báo một mình.
• Ngày xác nhận. Hồ sơ khai báo đã hoàn tất, có đính kèm hợp đồng, được tính là ngày xác nhận.
• Người nước ngoài cũng vậy. Easy Law cho biết chủ nhà và người thuê là người nước ngoài cũng phải khai báo, dùng hộ chiếu, số đăng ký người nước ngoài hoặc số khai báo cư trú.
• Mức phạt. Không khai báo hoặc khai báo sai có thể bị phạt tới 1 triệu won.

Easy Law cho biết hệ thống này áp dụng cho hợp đồng mới và hợp đồng gia hạn có thay đổi số tiền, ký từ ngày 1 tháng 6 năm 2021.

Tranh chấp: hòa giải và trợ giúp pháp lý

Nếu bạn và chủ nhà bất đồng về mức tăng, việc từ chối gia hạn, thời hạn hợp đồng hay việc trả tiền đặt cọc, Ủy ban Hòa giải Tranh chấp Thuê nhà ở (주택임대차분쟁조정위원회) có thể giúp. Các ủy ban đặt tại chi nhánh của Tổ chức Trợ giúp Pháp lý Hàn Quốc (대한법률구조공단), văn phòng LH và văn phòng Korea Real Estate Board. Một số thành phố và tỉnh có ủy ban riêng.

• Giải quyết những gì. Tăng và giảm tiền thuê hoặc tiền đặt cọc, thời hạn thuê, trả lại tiền đặt cọc hoặc trả lại nhà, sửa chữa, việc thực hiện và cách hiểu hợp đồng, gia hạn và chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại, tranh chấp phí môi giới, và trách nhiệm bồi thường của môi giới.
• Cách nộp đơn. Nộp đơn cho ủy ban của khu vực có căn nhà. Bạn có thể nộp bằng văn bản, kể cả trực tuyến, hoặc đến trực tiếp và trình bày bằng lời. Bộ Tư pháp cho biết bạn có thể liên hệ ủy ban qua điện thoại hoặc trang web.
• Mất bao lâu. Ủy ban phải giải quyết xong trong vòng 60 ngày kể từ khi bạn nộp đơn. Thời hạn này có thể kéo dài thêm tối đa 30 ngày.
• Tham gia là tự nguyện. Nếu chủ nhà từ chối tham gia, đơn sẽ bị bác. Bên kia có 7 ngày để cho biết có tham gia hay không. Bên nào không chấp nhận đề xuất hòa giải bằng văn bản trong vòng 14 ngày được xem là từ chối.

Phí nộp đơn tùy theo giá trị tranh chấp:

Một số người nộp đơn được miễn phí. Trong đó có người thuê có tiền đặt cọc đủ điều kiện được ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc nhỏ (최우선변제) theo Điều 8 của Luật, người nhận trợ cấp sinh hoạt cơ bản, và người nhận hỗ trợ gia đình đơn thân.

Nếu có câu hỏi pháp lý ngắn, hãy gọi trước cho Tổ chức Trợ giúp Pháp lý Hàn Quốc theo số 132. Tư vấn qua điện thoại mở vào các ngày trong tuần từ 9:00 đến 18:00, nghỉ từ 12:00 đến 13:00, và mỗi cuộc gọi giới hạn trong 5 phút. Về tranh chấp tiền đặt cọc chi tiết hơn, hãy đọc hướng dẫn tranh chấp tiền đặt cọc với chủ nhà.

Gia hạn hay chuyển nhà: so sánh với giá thuê hợp đồng mới

Trần 5% bảo vệ bạn khi gia hạn bằng quyền gia hạn hợp đồng. Hợp đồng mới không có mức trần như vậy. Nên hãy so sánh đề nghị gia hạn với số tiền người thuê mới sẽ trả.

• Xem giá thuê trung vị của hợp đồng mới. Trang giá thuê của Seoulstart Housing hiển thị giá thuê trung vị của hợp đồng mới theo khu vực. Nếu giá trung vị của căn nhà tương tự gần bằng đề nghị gia hạn của bạn, chi phí chuyển nhà có thể là yếu tố quyết định.
• So sánh hợp đồng gia hạn với hợp đồng mới. Công cụ tra giá hiển thị các hợp đồng đã khai báo theo từng tháng. Chuyển giữa chế độ xem gia hạn và chế độ xem hợp đồng mới cho quận của bạn.
• Tính chi phí chuyển nhà. Phí môi giới, phí dọn nhà và tiền đặt cọc mới cộng lại không nhỏ đâu. Dùng công cụ tính chi phí chuyển nhà để cộng tổng.
• So sánh cấu trúc hợp đồng. Nếu chủ nhà đề nghị hợp đồng nửa đặt cọc, nửa trả tháng, hãy chạy thử với công cụ so sánh jeonse và wolse.

Để có cái nhìn rộng hơn về thị trường, xem giá thuê trung bình ở Seoul và thuê căn hộ ở Hàn Quốc.

Nguồn

Truy cập ngày 27 tháng 10 năm 2026.

• Luật Bảo vệ Thuê nhà ở (주택임대차보호법): law.go.kr
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Thuê nhà ở: law.go.kr
• Luật Khai báo Giao dịch Bất động sản: law.go.kr
• Nghị định thi hành Luật Khai báo Giao dịch Bất động sản: law.go.kr
• Luật Xuất nhập cảnh, Điều 88-2: law.go.kr
• Ngân hàng Hàn Quốc, lịch sử lãi suất cơ bản: bok.or.kr
• Easy Law, gia hạn hợp đồng thuê: easylaw.go.kr
• Easy Law, tăng tiền thuê và tiền đặt cọc: easylaw.go.kr
• Easy Law, chấm dứt hợp đồng thuê: easylaw.go.kr
• Easy Law, hệ thống khai báo hợp đồng thuê nhà ở: easylaw.go.kr
• Bộ Pháp chế, giải thích 09-0384: law.go.kr
• Bộ Tư pháp, các ủy ban hòa giải: moj.go.kr
• Tổ chức Trợ giúp Pháp lý Hàn Quốc, tư vấn 132: klac.or.kr

@misc{seoulstart-korea-lease-renewal-guide,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Gia hạn hợp đồng thuê nhà ở Hàn Quốc (2026): trần tăng 5%, quy đổi tiền đặt cọc sang tiền thuê và chuyển đi sớm}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/vi/guides/korea-lease-renewal-guide},
  note = {Last updated 27 tháng 10, 2026}
}