На срок от 1 до 6 месяцев у вас пять основных вариантов: госивон (고시원), комната в шерхаусе (셰어하우스), помесячная аренда (월세) у владельца, сервисная резиденция (생활숙박시설) или городской хоумстей (외국인관광 도시민박업). В корейском законе нет отдельной категории для проживания на срок от 1 до 6 месяцев, поэтому у каждого варианта свои правила. Если у вас есть карта иностранца (외국인등록증, ARC), сообщите о новом адресе в течение 15 дней после переезда, что бы вы ни выбрали.
Это руководство о неделях перед обычным договором аренды. О том, что делать в первый месяц, читайте в графике первого месяца: жильё.
Пять вариантов в сравнении
В таблице варианты сравниваются по правовому статусу. Цен в ней нет, потому что источники этого руководства их не устанавливают. Попросите у каждого оператора цену и договор в письменном виде.
| Вариант | Что это по закону | Что проверить |
|---|---|---|
| Госивон (고시원) | Заведение массового пользования из перечня (다중이용업). По закону о зданиях это объект коллективного проживания (다중생활시설) | Квитанция об оплате госивона принимается как подтверждение адреса |
| Шерхаус (셰어하우스) | Отдельной правовой категории мы не нашли | Ваше положение определяют договор и назначение здания. Прочитайте и то и другое |
| Помесячная аренда (월세) | Договор аренды жилья с владельцем. Закон о защите арендаторов жилья охватывает аренду жилых зданий | Срок, залог и то, что договор говорит о выезде |
| Сервисная резиденция (생활숙박시설) | Место проживания с кухонным оборудованием, работает по уведомлению о гостиничном бизнесе (숙박업) | Подала ли компания уведомление о гостиничном бизнесе |
| Городской хоумстей (외국인관광 도시민박업) | Регистрация по закону о туризме. Хозяин обязан жить в этом доме | Правило написано для иностранных туристов |
Теперь о каждой строке подробнее.
Госивон. По закону госивон — это бизнес, где сдают комнаты-кабинки с местом для учёбы, с проживанием или с проживанием и питанием. По закону о зданиях это объект коллективного проживания. Подробнее и в сравнении с офистелями и однокомнатными квартирами — в руководстве госивон, офистель или однокомнатная квартира.
Шерхаус. В корейском законе о зданиях нет категории «шерхаус». Есть категория дома с несколькими комнатами (다중주택): так называют дом, где долго живёт много людей в комнатах, которые не являются отдельными квартирами. Мы не утверждаем, что конкретный шерхаус относится к ней. Проверьте договор и спросите оператора, как здание зарегистрировано.
Сервисная резиденция. Закон о контроле общественной гигиены делит проживание на обычное (без кухни) и бытовое (숙박업(생활), с кухней). Сервисные резиденции относятся к бытовому типу. Оператору, который ведёт гостиничный бизнес без уведомления, грозит до 2 лет тюрьмы или штраф до 20 млн вон.
Городской хоумстей. По закону это когда житель города даёт иностранным туристам комнату и питание в доме, где сам живёт. Он создан для туристов. Министерство культуры, спорта и туризма говорит, что гостями могут быть только иностранные туристы. Единственное исключение в Указе — общинное предприятие (마을기업) в рамках плана городского обновления: оно может принимать корейских туристов, но сначала даёт приоритет иностранцам. Министерство также заявляет, что зарегистрированный городской хоумстей, который принимает корейцев, ведёт незаконный гостиничный бизнес.
Подтвердить, может ли иностранец с картой иностранца жить в городском хоумстее, нам не удалось. Правило написано для иностранных туристов, и ни один из изученных источников не определяет туриста по визе или карте. Попросите хозяина подтвердить письменно. Если сомневаетесь, спросите в районной администрации. Проживание в ханоке (한옥체험업) — это отдельный зарегистрированный бизнес для туристов, и в его формулировке нет слов «иностранные туристы». Спросите хозяина до бронирования.
С редакции Указа, вступающей в силу 4 августа 2026 года, городской хоумстей обязан вывесить прайс-лист в помещении и в любом онлайн-объявлении и придерживаться вывешенной цены. Министерство объявило 28 июля 2026 года, что за первое нарушение (цена не вывешена или не соблюдена) может последовать приостановка бизнеса. Хозяин, который это игнорирует, — тревожный знак. В целом гестхаус или хоумстей должен зарегистрироваться или подать уведомление по закону о туризме или об общественной гигиене, прежде чем принимать гостей. Попросите показать регистрацию.
Что закон говорит о коротких договорах
Этот раздел относится к помесячной аренде у владельца. Он не отвечает на вопрос, действует ли та же защита для комнаты в госивоне, комнаты в шерхаусе или проживания в сервисной резиденции. Источника с ответом мы не нашли. Попросите у оператора договор в письменном виде.
Правило о двух годах. Закон о защите арендаторов жилья (주택임대차보호법) считает договор без срока или со сроком меньше 2 лет договором на 2 года. Арендатор вправе настаивать, что более короткий срок действителен. Это право принадлежит арендатору, а не арендодателю. Так что помесячная аренда на 3 или 6 месяцев не недействительна. Вы можете попросить арендодателя записать короткий срок в договоре.
После окончания срока. Даже когда срок закончился, договор продолжает считаться действующим, пока арендатор не получит залог обратно.
Исключение для временного использования. Закон не применяется к договору, который явно заключён только для временного использования. В статье не сказано, где проходит эта граница для помесячной аренды на 1–6 месяцев, и судебной практики по этому вопросу мы не читали. Считайте это риском. Прежде чем вносить залог, спросите лицензированного агента, как составлен ваш договор.
Кого это касается. Закон применяется к аренде жилого здания, целиком или его части.
Уведомление об адресе при коротком проживании
Иностранец, который въезжает в Корею и пробудет больше 90 дней, должен зарегистрироваться как иностранец в течение 90 дней после въезда. Если вы пробудете 90 дней или меньше, правило о 90 днях не требует карты иностранца, но свой статус всё же уточните в HiKorea. Шаги по оформлению карты — в руководстве по регистрации карты иностранца.
Если карта у вас уже есть и вы переезжаете на новое место, пусть даже на несколько недель, о новом адресе нужно сообщить в течение 15 дней после переезда. Идите в администрацию района, посёлка или квартала (по новому адресу) либо в иммиграционный офис, который его обслуживает. Вы сдаёте свою карту. За неуведомление грозит уголовный штраф (벌금) до 1 млн вон. HiKorea указывает то же правило о 15 днях.
У тех, кто имеет статус F-4 (зарубежные корейцы), срок другой. HiKorea называет 14 дней и административный штраф до 2 млн вон по другому закону.
Какие документы подойдут. Правило Министерства юстиции принимает договор аренды, договор купли-продажи или другой документ, показывающий, что вы переехали. В официальной форме перечислены такие документы:
- договор аренды
- договор купли-продажи
- справка о проживании в общежитии
- подтверждение о предоставлении жилья (숙소제공확인서)
- подтверждение проживания (주거확인서) для заявителей на статус беженца и других лиц
- другие документы, показывающие, что вы живёте по этому адресу, например квитанция о проживании в местах размещения, включая госивон
Так что и квитанция из госивона, и подтверждение от хозяина могут служить доказательством адреса. В форме есть и графа о типе жилья: своё жильё, аренда с полным залогом или помесячная аренда, либо другое. Когда сообщает вся семья, все, кроме владельца или того, кто подписал договор, отмечают «другое».
Почему это важно для договора. Для иностранца с картой регистрация по Закону об иммиграции и уведомление об адресе заменяют регистрацию по месту жительства и уведомление о въезде. Именно это связывает ваше уведомление об адресе с защитой по договору аренды.
Комиссия агента при небольшом залоге
Если вы снимаете жильё через лицензированного агента (개업공인중개사), вы платите комиссию (중개보수). Каждая сторона платит свою долю. Сумму вы с агентом согласовываете в пределах потолка.
При помесячной аренде база — это залог плюс месячная плата, умноженная на 100. Если сумма меньше 50 млн вон, база — залог плюс месячная плата, умноженная на 70.
В Сеуле действуют такие потолки:
| База | Ставка потолка | Предел комиссии |
|---|---|---|
| Меньше 50 млн вон | 0,5% | 200 000 вон |
| От 50 млн до 100 млн вон (не включая 100 млн) | 0,4% | 300 000 вон |
Комиссия — это ставка, умноженная на базу, либо предел, если он меньше. В тексте постановления НДС не упомянут, так что спросите агента. Если вы заключаете договор напрямую с оператором госивона или с хозяином, до оплаты уточните, что вы должны. Полную таблицу комиссий и порядок оформления — в руководстве аренда квартиры в Корее.
Безопасность залога при коротком договоре
Короткое проживание не делает залог безопаснее. Эти шаги подходят для любой помесячной аренды.
- Проверьте до подписания. С согласия арендодателя вы можете запросить в учреждении, где ставят подтверждённую дату, сведения о договорах аренды на это жильё. Прежде чем переводить деньги, пройдите проверку безопасности залога на Seoulstart и прочитайте как не попасться на мошенничество с залогом.
- Вселитесь и сообщите адрес. Защита перед третьими лицами (대항력) начинается на следующий день после того, как вы вселились и зарегистрировали адрес. Для иностранца с картой эту роль выполняет уведомление об адресе в течение 15 дней.
- Получите подтверждённую дату (확정일자). Чтобы получить залог раньше более поздних кредиторов, если жильё продадут с аукциона или принудительно, нужны эта защита и подтверждённая дата на договоре. Её ставят, в частности, в центре общественных услуг квартала (동 주민센터), в филиале районной администрации (출장소), в судебном реестровом бюро (등기소) и у нотариуса. Услуга платная.
- Сохраните договор. Храните договор, квитанции и документы об уведомлении об адресе. В списке документов для договора аренды сказано, что нужно запросить.
Закон не исключает короткие сроки из шагов 2 и 3. Исключение — проживание, которое явно носит только временный характер (см. выше).
Переход на обычный договор
Короткое проживание даёт время посмотреть несколько районов, прежде чем подписывать договор. Цифры ниже — медианы по зарегистрированным договорам аренды из ежемесячных данных Seoulstart, а не цены из объявлений. Последнее обновление охватывает период: август 2026 г..
Вот медианная арендная плата за офистель в Сеуле и пяти районах, от самой низкой к самой высокой:
| Район | Аренда в месяц | Депозит | Договоры |
|---|---|---|---|
| Gwanak-gu | 600 000 вон | 20 млн вон | 266 |
| Seoul | 700 000 вон | 10 млн вон | 4,373 |
| Mapo-gu | 750 000 вон | 10 млн вон | 294 |
| Seodaemun-gu | 865 000 вон | 10 млн вон | 134 |
| Gangnam-gu | 900 000 вон | 10 млн вон | 210 |
| Yongsan-gu | 1 000 000 вон | 35 млн вон | 96 |
Медианы договоров, заявленных в август 2026 г.. Аренда указана по новым договорам, то есть по цене для нового жильца; где новых договоров меньше 10, учтены все договоры. Источник: реестр реальных сделок Министерства земли, инфраструктуры и транспорта (국토교통부 실거래가), обработка Seoulstart. Обновляется ежемесячно.
Если по району зарегистрировано мало договоров, вместо числа показано «Мало данных». По Сеулу в целом медианная арендная плата за офистель составляет 700 000 вон в месяц. Медианный залог за офистель — 10 млн вон. Медиана ничего не говорит о конкретном здании или комнате. Используйте её, чтобы прикинуть бюджет, а потом проверьте реальные договоры.
Страницы районов с подробностями: Сеул, Мапо, Ёнсан, Каннам, Кванак и Содэмун. Чтобы посмотреть зарегистрированные договоры по месяцам, откройте обозреватель цен. Чтобы рассчитать наличные на въезд, воспользуйтесь калькулятором расходов на въезд.
Как выбрать район — читайте в руководствах где жить в Сеуле и аренда в Сеуле. Если вы студент, прочитайте студенческое жильё в Сеуле.