В объявлении написано «84», а ваш корейский друг говорит «25 пхён». Агент называет «33 пхёна». Всё это может быть одной и той же квартирой. Отличается только то, какую площадь считает каждая цифра.
Коротко
Один пхён (평) — это около 3,3 квадратного метра (м²). Важнее всего в объявлении чистая площадь (전용면적) — площадь внутри стен вашей квартиры. Чистая площадь 84 м² — это около 25,4 пхён. В объявлении также может стоять «тип в пхёнах» (평형), в который входят общие площади, поэтому он может быть больше. Спрашивайте, что входит в цифру.
Таблица перевода
Цифры ниже получены из расчёта 1 пхён = 400/121 м², то есть около 3,3058 м². Это арифметика, а не юридическое определение.
| Квадратные метры (м²) | Пхён (평) |
|---|---|
| 20 | 6,1 |
| 33 | 10,0 |
| 49 | 14,8 |
| 59 | 17,8 |
| 74 | 22,4 |
| 84 | 25,4 |
| 114 | 34,5 |
| Пхён (평) | Квадратные метры (м²) |
|---|---|
| 10 | 33,1 |
| 18 | 59,5 |
| 25 | 82,6 |
| 32 | 105,8 |
| 34 | 112,4 |
Правило на глаз: разделите м² на 3,3 — получите пхён; умножьте пхён на 3,3 — получите м². В корейском поиске это «평 계산» (расчёт пхёнов), такой запрос вы увидите на многих сайтах-конвертерах.
Какие бывают площади в объявлении
В Корее размер квартиры описывают несколькими площадями. Названия отличаются тем, что именно они считают.
| Площадь | По-корейски | Что входит |
|---|---|---|
| Чистая площадь | 전용면적 | Комнаты, гостиная, санузел, прихожая и кухня: пространство внутри вашей квартиры |
| Общая жилая площадь | 주거공용면적 | Надземные лестницы, коридоры, лифт и холл у входа, которыми пользуются несколько семей |
| Поставляемая площадь | 공급면적 | Чистая площадь плюс общая жилая площадь |
| Прочие общие площади | 기타공용면적 | Подвал, офис управляющей компании и зал для пожилых жильцов |
| Договорная площадь | 계약면적 | Чистая площадь плюс общая жилая площадь плюс прочие общие площади |
| Сервисная площадь | 서비스면적 | Балкон (발코니) |
Определения площадей выше взяты из карточки Министерства земли, инфраструктуры и транспорта (MOLIT). Если проще:
- Чистая площадь — это то, где вы живёте.
- Общая жилая площадь — коридор и лестничная клетка, которыми вы пользуетесь вместе с соседями.
- Поставляемая площадь — чистая площадь плюс ваша доля этого коридора и лестничной клетки.
- Договорная площадь добавляет к ним подвал и офис управляющей компании.
Закон измеряет чистую площадь по определённому правилу. Для квартиры берут внутреннюю линию внешних стен. Не считают помещения, которыми пользуются две семьи и больше: надземные коридоры, лестницы и холл у входа.
В самом законе формулировка другая. Поставляемая площадь жилья (주택공급면적) определена только как площадь этажа, которую поставляет застройщик, измеренная по осевым линиям стен и колонн. Формула «чистая плюс общая жилая» взята из карточки MOLIT. Если две цифры не совпадают, спросите, какую площадь считает каждая.
Балкон
Балкон — это дополнительное пространство на внешней стене. Закон разрешает использовать балкон, соответствующий нормам, как гостиную, спальню или кладовую. В карточке MOLIT балкон указан как сервисная площадь, отдельно от поставляемой. Из-за балкона квартира может казаться больше, чем её цифра в объявлении. Спросите, входит ли он в цифру.
Почему 59 и 84 встречаются везде
Закон о жилье определяет размер национального жилья (국민주택규모) как жильё с чистой площадью не более 85 м² на квартиру. В негородских посёлках и уездах за пределами столичного региона предел — 100 м². Эта граница — вероятная причина, почему многие квартиры указаны как 84 м², а не 85 м².
Ни Закон о жилье, ни Правила поставки жилья не называют 59 м² или 84 м². Но жилищные нормы проводят границы на 85 м² (размер национального жилья) и на 60 м² (например, Правила поставки жилья (주택공급에 관한 규칙 제28조) делят распределение частных квартир на 60 м² и 85 м²), и строить чуть ниже этих границ — вероятная причина появления 59 и 84.
Новички часто попадаются здесь:
- Квартира с чистой площадью 59 м² — это около 17,8 пхён чистой площади. В объявлении может стоять больший «тип в пхёнах» (평형), в который входят общие площади.
- Квартира с чистой площадью 84 м² — это около 25,4 пхён чистой площади. В объявлении может стоять больший «тип в пхёнах» (평형), в который входят общие площади.
Разница — это общие площади: в тип они входят, а в чистую площадь нет. Типы в пхёнах не являются юридическим размером, так что сравнивать по ним квартиры нельзя. Сравнивайте чистую площадь в м².
Запрет на пхён и что должно быть в объявлении
Закон об измерениях (계량에 관한 법률) говорит, что никто не вправе использовать неузаконенную единицу при измерении и в рекламе. Есть перечисленные исключения: экспортные товары, суда, самолёты, военное применение и исследования. Тот же закон разрешает показывать неузаконенную единицу рядом с законной, если соблюдены правила показа, установленные министерством. Штраф за нарушение запрета — до 2 000 000 вон.
В 2013 году министерство в уведомлении о проверках назвало пхён одной из таких единиц. Проверки расширили с газетной рекламы на интернет, агентства недвижимости, баннеры и показательные квартиры. Это уведомление старое, и мы не проверяли, насколько строго запрет применяют сегодня. Актуальная основа — сам закон.
Поэтому в разговоре вы часто слышите пхён, а в официальных бумагах видите м². Планировки и реестры используют м².
Что должно быть в объявлении:
- Объявления агентов в интернете. В интернет-объявлении лицензированного агента должны быть указаны, среди прочего, адрес, площадь, цена, вид недвижимости и тип сделки (공인중개사법 제18조의2). По уведомлению MOLIT, площадь должна быть чистой (전용면적) в квадратных метрах. Если в объявлении другая цифра, спросите, какая это площадь.
- Объявления о продаже новых квартир (입주자모집공고). Площадь на квартиру нужно указывать как чистую жилую площадь. Общую жилую площадь и прочие общие площади можно показывать отдельно.
- Договоры продажи офистелов. В них указаны чистая, общая и договорная площадь. Для офистела проверьте, чистая это площадь или договорная.
Типичные размеры по видам жилья
Вот типичные размеры жилья, которое недавно сдавали в Сеуле, по реальным договорам, поданным в государственные органы. Данные берутся из ежемесячных данных MOLIT на Seoulstart и описывают период: август 2026 г..
| Тип жилья | Аренда в месяц | Депозит | Депозит чонсе | Типичная площадь |
|---|---|---|---|---|
| Квартира | 1 000 000 вон | 100 млн вон | 630 млн вон | 58.1 m² |
| Офистел | 700 000 вон | 10 млн вон | 230 млн вон | 23.1 m² |
| Вилла или таунхаус | 550 000 вон | 40 млн вон | 230 млн вон | 30 m² |
Медианы договоров, заявленных в август 2026 г.. Аренда указана по новым договорам, то есть по цене для нового жильца; где новых договоров меньше 10, учтены все договоры. Источник: реестр реальных сделок Министерства земли, инфраструктуры и транспорта (국토교통부 실거래가), обработка Seoulstart. Обновляется ежемесячно.
В период август 2026 г. типичный сдаваемый в Сеуле офистел имел площадь 23.1 m², типичная вилла — 30 m², а типичная квартира — 58.1 m². В правительственной форме отчёта для квартир и других многоквартирных зданий нужно указывать чистую площадь, так что считайте эти цифры чистой площадью.
Это ориентир, не больше. В вашем районе всё может сильно отличаться. Типичный размер и аренду в вашем районе смотрите на странице вроде аренда в Сеуле или откройте страницу района, например Каннам-гу или Мапо-гу. О самих видах жилья читайте в материалах квартира, вилла и офистел в Корее и госивон, офистел и ванрум: что выбрать. Об уровне аренды — в материале аренда в Сеуле.
Как читать объявление по шагам
Возьмём пример объявления: «Квартира, 33 пхёна, 84 м², 12 этаж, помесячная аренда».
- Найдите пометку. Рядом с каждой цифрой ищите слова «чистая» (전용), «поставляемая» (공급) или «договорная» (계약). Если их нет, спросите у агента.
- Найдите цифру в м². Квадратные метры — официальная единица. Тип в пхёнах для сравнения не берите.
- Переведите. 84 м², делённые на 3,3, дают около 25,5 пхён (25,4 по точному коэффициенту). Если 84 м² — это чистая площадь, а в объявлении цифра в пхёнах больше, то это, скорее всего, тип, в который входят общие площади.
- Проверьте балкон. Спросите, входит ли он в цифру (발코니). Балкон указывают как сервисную площадь.
- Сравните с заявленными договорами. В государственных отчётах о сделках для квартир указана чистая площадь. Откройте обозреватель цен на Seoulstart или заявленные договоры с чистой площадью и сравнивайте квартиры одинаковой площади в м² в том же доме или районе.
- Посчитайте расходы на переезд. Чем больше квартира, тем больше депозит и ежемесячная плата. Перед подписанием воспользуйтесь калькулятором расходов на переезд. О самом договоре читайте в материале аренда квартиры в Корее.
Если вы выбираете, где жить, где жить в Сеуле сравнивает районы. А если хотите узнать, сколько стоит купить жильё, смотрите цены на квартиры в Сеуле.
Частые ошибки
- Сравнивать тип в пхёнах с чистой площадью в пхёнах. В тип могут входить общие площади, так что внутри квартира может быть меньше.
- Считать, что 84 — это один и тот же размер во всех объявлениях. Спросите, чистая это площадь, поставляемая или договорная.
- Принимать цифру офистела за чистую площадь, не спросив. В договорах продажи офистелов указаны чистая, общая и договорная площадь.
- Считать, что балкон входит в цифру. Спросите.