Как понять, не завышен ли депозит, который с вас просят? Проверьте, за сколько жильё реально продавали и сдавали. Это можно сделать на государственной системе раскрытия реальных цен сделок (실거래가 공개시스템, rt.molit.go.kr). Там есть заявленные цены продажи с января 2006 года и заявленные цены аренды с июня 2021 года. Цены указаны по дате заключения договора и появляются на следующий день. Сравните депозит с последними ценами продажи в этом же доме. Чем ближе депозит к цене продажи, тем меньше у вас запаса, если цена упадёт.
Если удобнее проверять по-английски, откройте обозреватель цен Seoulstart. Он показывает заявленные сделки по дому, по одному месяцу заключения договора, за последние 12 завершённых месяцев, с площадью и датой.
Что такое 실거래가 и чем он лучше цены в объявлении
Реальная цена сделки (실거래가) — это цена, по которой продажу или аренду заявили после подписания. В объявлении указано, сколько хочет получить продавец или арендодатель. Заявленная цена показывает, о чём стороны договорились.
Поэтому она лучше подходит для двух решений:
- Соответствуют ли арендная плата или депозит, которые мне предлагают, тому, что подписали соседи?
- Достаточно ли высока цена продажи по сравнению с моим депозитом чонсе (전세), чтобы у меня остался запас, если цены упадут? (Подробнее об этом ниже.)
Относитесь к ней как к ориентиру, а не как к гарантии. Сайт сам пишет, что его информация юридической силы не имеет и дана только для справки.
Как искать на rt.molit.go.kr
Сайт на корейском. Если нужно, включите перевод в браузере.
Что охвачено. Цены продажи начинаются с января 2006 года. В базе заявленные квартиры, дома в многоквартирной и малоквартирной застройке (연립·다세대), отдельные дома и дома на несколько семей, офистели, земля, коммерческая недвижимость и офисы, фабрики и склады, а также права на новостройку и на въезд (분양/입주권) по договорам с 29 июня 2007 года. Цены аренды (전월세) начинаются с июня 2021 года для квартир, домов в многоквартирной и малоквартирной застройке, отдельных домов и домов на несколько семей и офистелей. Кроме того, на сайте есть данные о договорах аренды с печатью даты (확정일자) с января 2011 года.
Как искать на странице квартир:
- Выберите вкладку типа жилья: квартира, многоквартирный или малоквартирный дом, отдельный дом или офистель.
- Выберите провинцию, затем город или район, затем квартал.
- Выберите название комплекса.
- Выберите базовый год. В списке годы с 2006 по текущий.
- Выберите тип адреса: номер участка или название улицы.
- Переключайтесь между продажей (매매) и арендой (전월세). Для аренды столбец вида аренды (전월세구분) показывает, чонсе это или аренда с ежемесячной платой (월세).
В таблице результатов указаны квартал, базовый год, месяц, площадь, сумма и вид аренды.
Даты. Цены считаются по дате заключения договора, а не по дате заявления. Договор, подписанный в июле и заявленный в августе, будет показан за июль. Поэтому цифры сайта отличаются от ежемесячной статистики числа сделок Минземтранса (MOLIT): та считается по дате заявления.
Красные строки. Расторгнутые сделки в таблице показаны на красном фоне. О них сообщили как о расторгнутых по статье 3-2 Закона о заявлении сделок с недвижимостью (부동산 거래신고 등에 관한 법률). Красная строка — это договор, который не состоялся, так что при расчёте цен продажи её не учитывайте.
Помощь и ограничения. Телефон помощи сайта — 1533-2949. Сайт запрещает скрапинг и другие автоматические средства выгрузки данных, так что ищите вручную.
Почему недавней сделки может не быть
Данные берутся из заявлений, поэтому в них только то, о чём сообщили.
- Продажа. Стороны должны сообщить реальную цену в течение 30 дней после подписания договора в уполномоченный районный офис (Закон о заявлении сделок с недвижимостью, статья 3).
- Жилищная аренда. Обе стороны должны подать заявление вместе в течение 30 дней после подписания, если депозит больше 60 млн вон или ежемесячная плата больше 300 000 вон. Если одна сторона отказывается, другая может подать заявление сама. Продление, которое только увеличивает срок без изменения депозита или платы, не входит в это правило. Все 25 районов (구) Сеула входят в зону заявления.
- Изменения и расторжение. Об изменении депозита или платы и о расторжении нужно сообщить в течение 30 дней после того, как оно вступило в силу. О расторгнутой продаже тоже нужно сообщить в течение 30 дней.
- Мелкая аренда. В ответах MOLIT сказано, что мелкую аренду иногда не заявляют: стороны часто не видят связи с правом на приоритетный возврат депозита. Пользователям советуют быть осторожными с данными.
- Продление. Цена в системе меняется, только когда на новом договоре ставят печать даты (확정일자).
За ложное заявление о продаже можно получить штраф до 10% стоимости приобретения недвижимости.
Так что если вы видите лишь несколько сделок или ни одной за последний месяц, не думайте, что ничего не продавали. Посмотрите период подальше и соседние дома.
Проще: обозреватель цен Seoulstart
Seoulstart Housing показывает заявленные государственные данные на английском, так что ту же проверку можно сделать без корейского сайта.
- Заявленные сделки по дому: по одному месяцу, за последние 12 завершённых месяцев, с площадью и датой.
- Только договоры чонсе.
- Только продажа квартир.
- Бесплатные страницы об аренде: Сеул и каждый район, например Кангбук-гу.
Чтобы быстро проверить конкретное предложение, возьмите инструмент проверки безопасности депозита: он сравнивает депозит с ценами в доме. Чтобы сравнить виды аренды, попробуйте инструмент «чонсе или вольсе». О том, как работает чонсе, читайте в материале как работает чонсе.
Проверьте коэффициент чонсе
Коэффициент чонсе (전세가율) — это депозит чонсе, делённый на цену продажи того же жилья.
Формула: депозит ÷ последняя сопоставимая цена продажи × 100.
Пример (условные числа, не реальный дом). Допустим, квартиру недавно продали за 400 млн вон, а арендодатель просит депозит чонсе 300 млн вон.
300 млн вон ÷ 400 млн вон = 0,75, то есть коэффициент равен 75%.
Чем выше коэффициент, тем меньше запаса, если цена жилья упадёт. При 75% цена может упасть на четверть, прежде чем окажется ниже вашего депозита. При 90% — только на десятую часть. К тому же на цену продажи претендует не только ваш депозит: ипотека банка тоже погашается из этой цены. Вот почему так важна проверка реестра ниже.
Пример самого MOLIT задаёт границу для страхования. В феврале 2023 года министерство сообщило, что страхование возврата депозита от HUG (Корпорации жилищных гарантий, Housing and Urban Guarantee Corporation) будет ограничено жильём, где депозит не больше 90% цены дома, вместо прежних 100%. Для дома за 300 млн вон это депозит не больше 270 млн вон (270 млн вон ÷ 300 млн вон = 90%). Правило действует для новых договоров с 1 мая 2023 года. По словам MOLIT, цель — остановить договоры «пустого депозита» (깡통전세). Депозит выше 90% застраховать нельзя вообще.
Граница в 90% — это только предел для страхования. Коэффициент ниже неё не делает сделку безопасной.
Берите реальные и свежие числа
Seoulstart каждый месяц публикует медианы заявленных договоров. По данным на август 2026 г. медианный депозит чонсе на квартиру в Сеуле — 630 млн вон, а медианная цена продажи квартиры — 873,5 млн вон.
Не делите одно на другое и не называйте результат своим коэффициентом. Эти две медианы взяты не из одних и тех же домов. Для своей проверки найдите последнюю сопоставимую продажу в том же доме или комплексе и берите её.
Чтобы увидеть район, откройте его страницу, например Кангбук-гу: там медиана депозита чонсе на квартиру — 455 млн вон, а медиана цены продажи — 700 млн вон. Затем откройте продажу квартир и найдите нужный дом.
У брокеров тоже есть обязанности. По Закону о лицензированных агентах по недвижимости (공인중개사법) брокер должен сказать будущему нанимателю, что тот может попросить показать неуплаченные государственные и местные налоги арендодателя и записи о печати даты по этому жилью. Брокера, который неточно объяснил объект, могут оштрафовать на сумму до 5 млн вон. Попросите своего агента сделать эти проверки.
Публичная цена (공시가격) и арифметика гарантии
Публичная цена (공시가격) — ежегодная цена квартир (공동주택가격). По Закону о публикации цен на недвижимость MOLIT каждый год определяет цену на отчётную дату (1 января) и публикует её после рассмотрения Центральным комитетом по публикации цен на недвижимость. Публичная цена служит также основой для налога на имущество и страховых взносов на медицинское страхование.
Публичную цену квартиры можно посмотреть на сайте уведомлений о публичных ценах на недвижимость (부동산 공시가격 알리미, realtyprice.kr). Телефон его колл-центра — 1644-2828.
Это важно, потому что, по словам MOLIT, при проверке гарантии жильё оценивают сначала по реальной цене сделки и публичной цене, а оценку эксперта берут, только если нет ни той, ни другой. Корпорация жилищного финансирования Кореи (HF) — отдельная государственная организация. Её продукт «Общая гарантия чонсе» (일반전세지킴보증) показывает формулу на практике. Предел там — 90% цены жилья за вычетом старших требований (старших ипотек и депозитов прежних нанимателей). Если рыночной цены нет, квартиру оценивают в 140% публичной цены MOLIT. Справочные цены с сайтов вроде KB AI не учитываются.
Актуальные правила самого HUG для этого материала не проверялись. Считайте условия HF официальным примером такой же формулы, а не правилами HUG.
Расчёт по формуле (не официальная цифра). Соедините два числа из условий HF: публичная цена × 140% × 90%.
Пример: при публичной цене 300 млн вон оценочная база составит 420 млн вон (300 млн вон × 1,4). Девяносто процентов от неё — 378 млн вон (420 млн вон × 0,9). Значит, максимум, который гарантия может покрыть как депозит плюс старшие ипотеки, — 378 млн вон, то есть 126% публичной цены. Это наш собственный расчёт по двум опубликованным числам. Никто не публиковал это как правило «126%».
Проверьте реестр недвижимости
Цена показывает, сколько стоит жильё. Реестр показывает, что на нём висит. Сложите старшую ипотеку и ваш депозит и сравните с ценой продажи. Если вместе они подходят близко к цене, запаса почти нет.
Просмотр одной выписки онлайн на онлайн-портале Верховного суда (인터넷등기소, iros.go.kr) стоит 700 вон. Выдача печатного свидетельства онлайн стоит 1 000 вон за экземпляр. Это тарифы по правилу, действующему с 1 августа 2025 года. Повышение тарифов обсуждалось, так что актуальную цену проверьте на сайте.
О том, как читать реестр и какие ещё документы собрать, читайте в списке документов для аренды.
Ещё два официальных инструмента:
- Приложение «Безопасное чонсе» (안심전세 앱). От HUG вместе с MOLIT. Наниматель видит налоговые долги арендодателя и обременения жилья, например старшие требования и ипотеки, а после ввода старших ипотек и депозита может сам себя проверить.
- Справка об арендодателе. С мая 2025 года будущий наниматель может без согласия арендодателя узнать, сколько у того домов с гарантией HUG, не лишён ли он права на гарантии и сколько было случаев выплаты по гарантии вместо арендодателя (대위변제) за последние 3 года. Заявку подают с подтверждением от брокера в отделении HUG или в приложении. Результат приходит в течение 7 дней, а на одного человека приходится 3 справки в месяц. Эти правила меняются, так что уточняйте их в приложении.
Тревожные признаки
- Депозит близок к 90% последней цены продажи или выше.
- Вы не находите ни одной сопоставимой продажи в этом доме.
- В реестре накопились старшие ипотеки, и требования впереди вас вместе с депозитом подходят близко к цене дома.
- У арендодателя много домов с гарантией, или раньше уже были выплаты по гарантии вместо него (대위변제).
- Арендодатель или агент не даёт посмотреть реестр.
- Кто-то просит не ставить печать даты. Наниматель, который зарегистрировал переезд и поставил печать даты, получает приоритетный возврат депозита (Закон о защите жилищной аренды, статья 3-2).
Если вы заметили что-то из этого, не торопитесь. Перед подписанием прочитайте как избежать мошенничества с депозитом и руководство по возврату депозита. О типичной аренде по районам читайте в материале аренда в Сеуле, а о ценах продажи — в материале цены на квартиры в Сеуле.
Этот материал — общая информация, а не инвестиционная или юридическая консультация.