한국 임대차 서류 체크리스트: 외국인 거주자가 계약 전 확인할 것

집을 보기 전에

집을 보러 가기 전에 신분 기록과 지급 경로를 준비하세요. 공식 기한은 분명해요. 90일을 초과해 체류한다면 입국일부터 90일 이내에 외국인등록을 신청해야 하고, 등록한 뒤 이사하면 이사한 날부터 15일 이내에 새 체류지를 신고해야 해요.

준비하거나 가져갈 것:

• 여권.
• 외국인등록증, 아직 기다리는 중이라면 등록 진행 중이라는 증빙.
• 비자 또는 체류자격 정보.
• 한국 연락처.
• 보증금과 월세를 보낼 은행 이체 경로.
• 집주인이나 중개사가 요구할 경우 재직, 재학, 소득 증빙.

매물이 좋아 보인다고 큰 보증금을 바로 보내지는 마세요. 서류가 서로 맞을 때까지 집 보기는 조사 단계예요.

요청할 서류

계약 전에 아래 기록을 요청하거나 직접 확인하세요.

등기부등본은 새로 확인하세요. 대법원 수수료 규칙상 온라인 열람은 700원, 등기사항증명서 발급은 1,000원이에요. 계약 전 개인 확인에는 열람으로 충분한 경우가 많고, 은행이나 법원 등 기관이 요구하면 발급본을 쓰면 돼요.

공인중개사가 설명해야 하는 것

공인중개사가 있다면 집을 보여주는 것이 서비스의 전부라고 생각하지 마세요. Easy Law는 중개사가 거래 내용을 성실하고 정확하게 설명하고, 토지대장, 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 같은 근거 자료를 제시해야 한다고 설명해요.

Easy Law는 주택 임대차 중개보수가 시·도 조례의 법정 요율과 한도 안에서 정해지고, 의뢰한 양쪽이 그 요율과 한도 안에서 낸다고도 설명해요. 계약 전에 중개보수 계산을 요청하세요.

계약서에 들어가야 할 것

법무부 주택임대차표준계약서를 쓰거나, 최소한 같은 핵심 항목이 계약서에 들어 있는지 확인하세요.

서명 전에 아래 항목이 채워져 있어야 해요.

• 건물, 층, 호수 등 필요한 세부사항을 포함한 전체 주소.
• 집주인 또는 권한 있는 대리인 이름.
• 신분 기록과 일치하는 임차인 이름.
• 보증금, 월세가 있다면 월세, 지급일.
• 임대차 시작일과 종료일.
• 관리비 금액과 포함 항목.
• 포함되는 가전이나 가구.
• 수리 의무와 특약.
• 보증금 입금계좌.

금액, 날짜, 당사자, 특약을 비워두지 마세요. 중요한 구두 약속은 반드시 글로 넣어야 해요.

지급 기록

돈의 흐름은 평범하고 추적 가능해야 해요.

• 보증금은 은행 계좌이체로 보내세요.
• 계약 서류에 적힌 계좌를 쓰세요.
• 보증금, 월세, 관리비 지급 화면이나 영수증을 보관하세요.
• 서명한 계약서, 등기부 사본, 건축물대장 사본, 중개사와의 메시지, 집 상태 사진을 한 폴더에 모아두세요.

계좌, 소유자, 계약 설명이 서로 맞지 않으면 돈을 보내기 전에 멈추세요.

이사 후

외국인 거주자에게 핵심 주소 신고는 체류지 변경신고예요. 등록외국인은 이사한 날부터 15일 이내에 새 체류지를 신고해야 해요. 출입국관리법 제88조의2는 외국인등록과 체류지 변경신고 체계가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정해요.

보증금 우선순위와 관련해 Easy Law는 우선변제권에 대항요건과 확정일자가 필요하다고 설명해요. 실무적으로는 세 가지 기록을 맞춰두세요.

1. 실제로 집을 인도받아 점유하고 있을 것.
2. 필요한 주소 기록을 마쳤을 것.
3. 확정일자 또는 임대차 신고를 마쳤을 것.

확정일자와 임대차 신고

확정일자는 혼자서 모든 걸 해결하는 마법 도장이 아니지만, 우선순위 기록 중 하나예요. 대법원 수수료 규칙상 확정일자 수수료는 방문 신청 600원, 전자 신청 500원이에요.

신고 대상 주택 임대차계약은 전월세신고제에 따라 신고해야 해요. Easy Law는 신고 대상 지역에서 보증금이 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 경우, 계약 당사자가 서명일부터 30일 이내에 신고해야 한다고 설명해요.

Easy Law는 임대차계약서와 함께 임대차 신고를 하면 확정일자 신청으로 볼 수 있다고도 설명해요. 신고가 접수됐다는 증빙을 받아두세요.

보증금을 돌려받지 못했다면

보증금 분쟁 중에는 주소 기록을 가볍게 포기하지 마세요. Easy Law는 임대차가 끝난 뒤 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 설명해요. 또 임차권등기가 끝나면, 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 이후 이사하더라도 유지될 수 있다고 설명해요.

분쟁 절차는 집주인 보증금 분쟁 가이드를 참고하세요.

최종 체크리스트

계약 전:

• 신분 서류가 서로 일치해요.
• 최신 등기부등본을 확인했어요.
• 건축물대장을 확인했어요.
• 집주인 또는 대리인의 권한을 확인했어요.
• 공인중개사가 있다면 중개사와 중개보수를 확인했어요.
• 보증금 계좌가 계약 서류와 일치해요.
• 계약서에 비어 있는 금액, 날짜, 당사자, 핵심 조항이 없어요.

이사 후:

• 체류지 변경신고를 기한 안에 했어요.
• 확정일자 또는 임대차 신고를 마쳤어요.
• 지급 기록과 사진을 저장했어요.
• 임대차 신고필증 또는 확정일자 증빙을 계약서와 함께 보관했어요.

출처

2026년 6월 6일 확인.

• 출입국관리법 제31조, 외국인등록: law.go.kr
• 출입국관리법 제36조, 체류지 변경신고: law.go.kr
• 출입국관리법 제88조의2: law.go.kr
• 등기사항증명서와 확정일자 수수료 규칙: law.go.kr
• 법무부 주택임대차표준계약서: moj.go.kr
• Easy Law, 중개사 의무와 중개보수: easylaw.go.kr
• Easy Law, 대항력과 확정일자: easylaw.go.kr
• Easy Law, 주택 임대차 신고제: easylaw.go.kr
• Easy Law, 임차권등기명령: easylaw.go.kr

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