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チョンセ（전세）保証金 安全確認ツール
家主が債務不履行に陥ると、担保権者が優先して弁済を受けます。競売後も保証金が残るかどうか、事前に確認しておきましょう。
保証金安全チェック
チョンセ（전세）の保証金にリスクがないか確認できます。物件の市場価格、建物に設定された根抵当（근저당권）の金額、そして保証金を入力してください。
推定市場価格です。近隣の最近の取引価格は Naver Real Estate または KB Liiv で確認できます。
建物の登記簿（등기부등본）で確認してください。根抵当権（근저당권）の項目を探してください。設定がない場合は 0 を入力してください。
70% ルールは広く使われる目安であり、法的基準ではありません。競売での落札価格の低下、追加担保、他の入居者の保証金なども実際の回収額に影響します。契約前に必ず登記簿（등기부등본）の全体を確認し、資格を持つ不動産専門弁護士への相談も検討してください。
チョンセ（전세）保証金が戻ってこない理由
韓国ではチョンセ詐欺や家主の破産により、数千人もの入居者が保証金を回収できなかった事例があります。リスクの仕組みはシンプルです。家主が住宅ローンを返済できなくなると、銀行が建物を差し押さえて競売にかけます。銀行と担保権者が優先的に弁済を受け、チョンセ保証金を預けた入居者は無担保債権者として残額しか受け取れません。多くのケースでは残額がないんです。
70%ルールとは
広く使われている目安は、建物の根抵当権（근저당권）と保証金の合計が建物査定額の70%を超えないというものです。こうすることで、競売時の価格下落・法的費用・その他のコストを吸収しても保証金が守られる30%の余裕ができます。
韓国の不動産は通常、市場価格の70〜90%で競売落札されます。70%の基準を守っておけば、競売で大幅な値下がりが起きても保証金を回収できます。
建物登記簿謄本（등기부등본）の取得方法
建物登記簿謄本（등기부등본）は、住民センター（주민센터）で約1,000ウォンで取得できる公的書類です。大法院インターネット登記所（인터넷 등기소）でオンライン取得もできます。すべての根抵当権・仮差押え・所有権の変動履歴が記載されています。
根抵当権（근저당권）と表示された項目を確認しましょう。記載金額は通常、債権極度額（実際の残債より高い場合があります）です。最悪のケースとして扱って計算してください。