Продление аренды в Корее (2026): потолок 5%, перевод залога в аренду и досрочный выезд

Обычно вы можете остаться в своём жилье ещё на 2 года, если только у арендодателя нет одной из причин для отказа, которые разрешает закон. Но попросить нужно вовремя. Пропустите окно — и договор либо продлится автоматически, либо закончится на условиях арендодателя. Разбираемся: сроки, потолок 5%, ставка для перевода залога в аренду и как съехать раньше.

График продления: что делает каждая сторона и когда

Законное окно — от 6 до 2 месяцев до окончания аренды. И вы, и арендодатель действуете внутри него. Для договоров, впервые заключённых или продлённых до 10 декабря 2020 года, окно было от 6 месяцев до 1 месяца.

Внутри окна сделайте три вещи:

1. Посмотрите, по каким суммам были зарегистрированы продления и новые договоры рядом с вами. Откройте в обозревателе цен раздел продлённых договоров и сравните его с новыми договорами. В обоих разделах показаны зарегистрированные договоры по месяцам.
2. Отправьте просьбу так, чтобы дата была доказуема: например, заказным письмом с заверенной копией (내용증명) или сообщением, которое вы сохраните.
3. Прежде чем соглашаться на любое повышение, возьмите выписку из реестра недвижимости. Нужно увидеть, не зарегистрирована ли новая ипотека.

Как работает право на продление

Если вы попросите о продлении в пределах окна, арендодатель не может отказать без основания из закона. Вот как устроено это право:

• Только один раз. Воспользоваться им можно один раз за договор. Продлённый договор действует 2 года.
• Те же условия. Продлённый договор сохраняет прежние условия. Меняться могут только залог и аренда, и только в пределах потолка 5%.
• Принудительно перевести на ежемесячную аренду нельзя. Easy Law поясняет: при продлении по праву на продление арендодатель не может без вашего согласия превратить ваше чонсе (전세) в вольсе (월세). Если вы согласитесь на перевод, действует законная ставка конвертации.
• Продление по соглашению сохраняет право. Если вместо этого вы подпишете продление по договорённости, например с более крупным повышением, Easy Law указывает, что вы всё равно сможете воспользоваться правом на продление, когда закончится этот согласованный срок.
• Автоматическое продление тоже сохраняет право. Оно не считается использованием права.

У иностранных резидентов учёт адреса устроен иначе. По статье 88-2 Закона об иммиграционном контроле регистрация иностранца и сообщение о смене места пребывания (체류지 변경신고) приравниваются к регистрации по месту жительства и сообщению о переезде (전입신고).

Когда арендодатель может отказать

Закон перечисляет 9 оснований. Арендодатель может отказать в продлении, если:

1. Вы задолжали аренду в сумме, равной плате за 2 периода.
2. Вы получили договор обманом.
3. Вы с арендодателем договорились, и арендодатель выплатил вам существенную компенсацию.
4. Вы пересдали всё жильё или его часть без согласия арендодателя.
5. Вы повредили жильё умышленно или по грубой неосторожности.
6. Жильё полностью или частично разрушено, так что цель аренды уже недостижима.
7. Арендодателю нужно вернуть жильё, чтобы снести или перестроить его целиком или большую часть, по одной из трёх причин: план, который вам подробно объяснили при подписании, угроза безопасности или требование другого закона.
8. В жильё действительно въедет сам арендодатель или его родители, бабушки и дедушки, дети или внуки.
9. Вы серьёзно нарушили свои обязанности арендатора, или есть другая веская причина, из-за которой продолжать аренду трудно.

Компенсация, если «въезд» не состоялся

У основания 8 есть защита. Если арендодатель отказал, потому что в жильё въедет член семьи, а потом без уважительной причины сдал его кому-то другому до того, как истёк бы ваш продлённый срок, он должен выплатить вам компенсацию.

Если вы не договорились о сумме заранее, компенсация равна наибольшей из трёх величин:

• 3 месяца пересчитанной ежемесячной аренды (환산월차임). Это ежемесячная аренда плюс залог, пересчитанный в ежемесячную аренду по законной ставке.
• 2 года разницы между пересчитанной ежемесячной арендой нового арендатора и вашей.
• Ваши фактические потери от отказа.

Если что-то кажется подозрительным, собирайте доказательства. Сохраняйте последующие объявления об этом жилье и проверяйте реестр недвижимости.

Потолок 5% на примерах

Требование о повышении не может превышать 1/20 согласованного залога или аренды. Одна двадцатая — это 5%. Город или провинция могут установить более низкий потолок своим постановлением, так что проверьте, есть ли такой у вас. Если нет, действуют 5%.

Что потолок покрывает, а что нет:

• Это верхняя граница. Easy Law подчёркивает: 5% — только предел. Вы с арендодателем можете договориться о любой сумме внутри него, в том числе вообще без повышения.
• Он покрывает две ситуации. Повышение во время действующего договора и продление по праву на продление.
• Он покрывает не всё. После окончания аренды новый договор может установить новые суммы. Вы с арендодателем также можете ещё до окончания договориться о более крупном повышении.
• Есть правило 1 года. В течение 1 года после подписания договора или последнего повышения требовать повышения нельзя.
• Это работает в обе стороны. Вы тоже можете потребовать снижения. Условие, которое запрещает снижение, недействительно, ведь оно невыгодно арендатору.

Примеры с круглыми цифрами, где меняется одна сумма за раз:

Если арендодатель хочет поднять и залог, и аренду одновременно, прежде чем соглашаться, спросите у комитета по урегулированию споров или юриста, как потолок применяется к вашим цифрам.

Перевод залога в аренду (반전세)

Иногда арендодатели просят уменьшить залог и добавить ежемесячную аренду. Чонсе превращается в аренду с частичным залогом (반전세), а у вольсе становится меньше залог и выше аренда.

Закон ограничивает ежемесячную аренду, которую с вас могут взять за переведённую часть. Формула такая:

Максимальная добавленная ежемесячная аренда = переведённая сумма × меньшая из ставок (10% годовых) или (базовая ставка Банка Кореи + 2 процентных пункта) ÷ 12

Базовая ставка Банка Кореи — 3,00% с 27 августа 2026 года. Значит, сейчас потолок — меньшая из величин 10% и 5,00%, то есть 5,00% годовых. Базовая ставка меняется на заседаниях Банка Кореи, так что проверьте нынешнюю ставку и пересчитайте, если она сдвинулась.

Примеры при нынешних 5,00%:

• Перевод 50 млн вон залога. 50 000 000 вон × 5,00% = 2 500 000 вон в год. Делим на 12 — получается максимум около 208 333 вон в месяц. Если бы базовая ставка была 2,50%, потолок составил бы 4,50%, а максимум — 187 500 вон в месяц.
• Чонсе 300 млн вон превращается в залог 200 млн вон. Вы переводите 100 млн вон. 100 000 000 вон × 5,00% = 5 000 000 вон в год, так что максимальная добавленная аренда — около 416 667 вон в месяц.

Чтобы увидеть, во сколько вам обойдутся новый залог и аренда в деньгах за весь срок, введите оба варианта в сравнение чонсе и вольсе от Seoulstart. Как устроен каждый тип аренды, читайте в гайдах что такое вольсе и как работает чонсе.

Автоматическое продление и выезд после него

Автоматическое продление (묵시적 갱신) происходит, когда арендодатель не отправил ни отказа, ни уведомления об изменении условий в срок от 6 до 2 месяцев до окончания, а вы не отправили уведомления за 2 месяца до окончания. Тогда договор продлевается на тех же условиях. Новый срок — 2 года.

Если одна из сторон вовремя отправила уведомление, договор автоматически не продлевается. Автоматическое продление также не действует, если вы задолжали аренду за 2 периода или серьёзно нарушили свои обязанности арендатора.

После автоматического продления у вас два варианта:

• Остаться на все 2 года. Вы вправе настаивать на 2-летнем сроке.
• Съехать в любой момент. Отправьте уведомление о расторжении. Договор заканчивается через 3 месяца после того, как арендодатель его получил.

То же правило 3 месяцев действует после продления по праву на продление. Easy Law добавляет: за эти 3 месяца вы всё равно платите аренду, если договор ещё не закончился.

Досрочный выезд в течение срока договора

В течение первого срока договор заканчивается, когда истекает срок. Общего права уйти досрочно закон не даёт. Расторгнуть договор раньше можно, только если есть основание для расторжения. Например, условие о сохранении права на расторжение (해지권 유보 특약) в вашем договоре.

Такое условие может гласить, что договор заканчивается через 1 месяц после вашего уведомления, если вам приходится уехать из-за перевода по работе или смены школы. С таким условием вы подтверждаете причину, и договор заканчивается через 1 месяц после того, как арендодатель получил ваше уведомление. Если вы подписываете договор сейчас, попросите включить это условие.

Оснований расторгнуть договор немедленно немного. Среди них — ремонт, который арендодатель проводит против вашей воли и из-за которого цель проживания становится недостижимой, и случай, когда часть жилья стала непригодной не по вашей вине.

Если ни одно из этих оснований не подходит, всё-таки можно попросить арендодателя согласиться на досрочное расторжение. Оформите это письменно.

Комиссия агента при досрочном выезде

В 2009 году Министерство законодательства (법제처) дало разъяснение: арендатор, который до окончания срока просит агента найти нового арендатора, — не тот клиент, который должен платить комиссию за посредничество. Это старое разъяснение, а не решение суда, и с тех пор закон переименовали. Кто платит, может решать ваш договор аренды или письменное соглашение с арендодателем. Прочитайте их, прежде чем на что-то соглашаться.

Как отправить уведомление и защитить залог

Easy Law советует отправлять уведомление о досрочном расторжении заказным письмом с заверенной копией (내용증명). Укажите причину, напишите, что расторгаете договор, и попросите вернуть залог.

Вернуть залог после досрочного выезда бывает непросто. Не съезжайте, пока не получите залог. Если вы съедете, то потеряете право на противодействие (대항력) и право на приоритетный возврат (우선변제권). Договор считается действующим, пока вы не получите залог обратно. Если вы всё равно переезжаете, спланируйте следующее жильё с помощью калькулятора расходов на заселение от Seoulstart и прочитайте гайд по возврату залога.

Как защитить залог после повышения

Чем больше залог, тем больше денег под риском. Easy Law называет два шага:

1. Сначала проверьте реестр. Посмотрите, не зарегистрированы ли ипотека или другое обеспечительное право с тех пор, как вы въехали. Если вы согласились на повышение после регистрации ипотеки, на аукционе по этой ипотеке вы не сможете отстоять увеличенную часть против покупателя.
2. Получите подтверждённую дату на повышение. Оформите договор на увеличенную часть и получите на нём подтверждённую дату (확정일자). Приоритет для увеличенной части отсчитывается от этой даты.

Прежде чем соглашаться на больший залог, пройдите проверку безопасности залога от Seoulstart. Какие документы хранить, смотрите в чек-листе документов аренды и гайде как не попасться на мошенничество с залогом.

Если жильё продают во время аренды или при продлении, покупатель занимает место арендодателя.

Отчёт о договоре при продлении

При продлении может понадобиться отчёт о договоре аренды (주택 임대차 계약 신고). Правила такие:

• Какие договоры. Сообщать нужно о договорах с залогом больше 60 млн вон или ежемесячной арендой больше 300 000 вон. Продление, которое только увеличивает срок, без изменения залога или аренды, сообщать не нужно.
• Где. Особые самоуправляемые города и провинции, города (si) и районы (gu). Уезды (gun) входят, только если они в составе городов-метрополий и провинции Кёнгидо.
• Когда. Сообщите в течение 30 дней после подписания. Если залог или аренда в уже зарегистрированном договоре меняются, сообщите об изменении в течение 30 дней. Арендодатель и арендатор подают отчёт совместно. Если одна из сторон отказывается, другая может подать его сама.
• Подтверждённая дата. Завершённый отчёт с приложенным договором считается подтверждённой датой.
• Иностранные резиденты тоже. Easy Law указывает, что иностранные арендодатели и арендаторы обязаны сообщать о договоре, используя паспорт, регистрационный номер иностранца или номер сообщения о месте пребывания.
• Штраф. За то, что вы не подали отчёт или подали ложный, может грозить штраф до 1 млн вон.

По данным Easy Law, система распространяется на новые договоры и продления с изменением суммы, подписанные начиная с 1 июня 2021 года.

Споры: медиация и юридическая помощь

Если вы с арендодателем не согласны насчёт повышения, отказа, срока или возврата залога, помочь может Комитет по урегулированию споров о жилищной аренде (주택임대차분쟁조정위원회). Комитеты работают при отделениях Корейской корпорации юридической помощи (대한법률구조공단), офисах LH и офисах Korea Real Estate Board. Некоторые города и провинции держат собственные комитеты.

• Что он рассматривает. Повышение и снижение аренды или залога, срок аренды, возврат залога или жилья, ремонт, исполнение и толкование договора, продление и расторжение, компенсацию, споры о комиссии агента и ответственность агента за ущерб.
• Как подать заявление. Обращайтесь в комитет того района, где находится жильё. Подать можно письменно, в том числе онлайн, или лично, устно. Министерство юстиции сообщает, что с комитетом можно связаться по телефону или через его сайт.
• Сколько это занимает. Комитет должен закончить в течение 60 дней после подачи заявления. Этот срок можно продлить максимум на 30 дней.
• Участие добровольное. Если арендодатель отказывается участвовать, заявление отклоняют. У другой стороны есть 7 дней, чтобы сообщить, что она будет участвовать. Сторона, которая не приняла предложение письменно в течение 14 дней, считается отказавшейся.

Пошлина зависит от суммы спора:

Некоторых заявителей могут освободить от пошлины. Среди них арендаторы, чей залог подпадает под первоочередной возврат небольшого залога по статье 8 Закона, получатели базового пособия на жизнь и получатели поддержки для одиноких родителей.

Если сначала нужно задать короткий юридический вопрос, позвоните в Корейскую корпорацию юридической помощи по номеру 132. Телефонные консультации идут по будням с 9:00 до 18:00, кроме перерыва с 12:00 до 13:00, и длятся не больше 5 минут. Чтобы подробнее разобраться в спорах о залоге, прочитайте гайд по спорам с арендодателем о залоге.

Продлевать или переезжать: сравните с арендой по новым договорам

Потолок 5% защищает вас при продлении по праву на продление. У новых договоров такого потолка нет. Поэтому сравните предложение о продлении с тем, сколько заплатил бы новый арендатор.

• Посмотрите медианы по новым договорам. Страницы аренды Seoulstart Housing показывают медианную аренду по новым договорам в разных районах. Если медиана для похожего жилья близка к вашему предложению о продлении, решить вопрос могут расходы на переезд.
• Сравните продления с новыми договорами. Обозреватель цен показывает зарегистрированные договоры по месяцам. Переключайтесь между разделом продлений и разделом новых договоров для своего района.
• Посчитайте стоимость переезда. Комиссия агента, грузчики и новый залог складываются в заметную сумму. Чтобы всё сложить, используйте калькулятор расходов на заселение.
• Сравните структуры. Если арендодатель предлагает аренду с частичным залогом, прогоните её через сравнение чонсе и вольсе.

Чтобы шире посмотреть на рынок, прочитайте гайды средняя аренда в Сеуле и как снять квартиру в Корее.

Источники

Дата обращения: 27 октября 2026 года.

• Закон о защите жилищной аренды (주택임대차보호법): law.go.kr
• Указ о применении Закона о защите жилищной аренды: law.go.kr
• Закон о сообщениях о сделках с недвижимостью: law.go.kr
• Указ о применении Закона о сообщениях о сделках с недвижимостью: law.go.kr
• Закон об иммиграционном контроле, статья 88-2: law.go.kr
• Банк Кореи, история базовой ставки: bok.or.kr
• Easy Law, продление аренды: easylaw.go.kr
• Easy Law, повышение аренды и залога: easylaw.go.kr
• Easy Law, окончание аренды: easylaw.go.kr
• Easy Law, система отчётов о жилищной аренде: easylaw.go.kr
• Министерство законодательства, разъяснение 09-0384: law.go.kr
• Министерство юстиции, комитеты по урегулированию споров: moj.go.kr
• Корейская корпорация юридической помощи, консультация 132: klac.or.kr

@misc{seoulstart-korea-lease-renewal-guide,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Продление аренды в Корее (2026): потолок 5%, перевод залога в аренду и досрочный выезд}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/ru/guides/korea-lease-renewal-guide},
  note = {Last updated 27 октября 2026 г.}
}