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全租押金安全检测器
一旦房东违约,担保债权人将优先获得偿付。请核查在拍卖情形下您的押金是否仍能保全。
押金安全检查
检查您的全租押金是否面临风险。请输入房产价值、在建筑物上登记的抵押贷款金额以及您的押金。
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估计市场价格。可在 Naver 房产或 KB Liiv 上查看附近近期成交价格。
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来自建筑物登记簿 (등기부등본)。查找抵押贷款 (근저당권) 条目。如无抵押贷款,请输入 0。
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70% 规则是常用指导原则,而非法律标准。拍卖折扣、额外留置权以及其他租户押金均可能影响实际追偿金额。签约前请务必获取完整的登记簿 (등기부등본),并考虑咨询持牌房产律师。
为什么全租押金可能会损失
在韩国,全租诈骗与房东破产让数千名租户无法追回押金。核心风险其实很简单:当房东无力偿还抵押贷款时,银行会收回房产并进行拍卖。银行和担保债权人将优先获得偿付。持有全租押金的租户属于无担保债权人,只能获得剩余部分。许多情况下,剩余部分为零。
70% 原则解读
广泛采用的参考原则是:房屋抵押金额与您的押金之和不应超过房产价值的 70%。这留出 30% 的缓冲,用于覆盖拍卖折价、法律费用以及其他成本,从而保障您的押金安全。
(抵押金额 + 您的押金) ÷ 房产价值 ≤ 70%
韩国房产在拍卖时通常以市场价值的 70% 至 90% 成交。采用 70% 的负担上限,意味着即使出现较大幅度的拍卖折价,您的押金仍可追回。
如何获取建筑登记簿(등기부등본)
建筑登记簿是一份公开文件,可在任意政府办事处(주민센터)或通过大法院互联网登记所(인터넷 등기소)在线申请,费用约为 1,000 韩元。文件会显示所有抵押、留置权和所有权变更记录。
请查找标注为 근저당권(抵押权/担保)的条目。所示金额通常为最大担保债权额,可能高于实际未偿贷款。请将其视为最坏情况下的数字。
重要提示:登记簿只显示整栋建筑的信息。如果您的单元位于多户建筑内,可能还有其他租户的押金与您同级或优先于您。请询问该建筑内共有多少其他全租租户,并将其押金一并考虑在内。
小贴士:您可以在搬入当天到当地区政府办理租约登记(확정일자)并完成迁入申报(전입신고)。这将确立您的法定优先受偿日期,一旦房产被拍卖,这一日期至关重要。