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전세 보증금 안전 확인 도구

집주인이 채무불이행에 빠지면 담보 채권자가 먼저 변제받아요. 경매 후에도 내 보증금이 남아 있는지 미리 확인해 보세요.

보증금 안전 확인

전세 보증금이 위험한지 확인하세요. 시세, 건물에 등기된 근저당 금액, 내 보증금을 입력하세요.

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추정 시장 가격입니다. 네이버 부동산 또는 KB 리브에서 인근 최근 거래가를 확인하세요.

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등기부등본에서 확인하세요. 근저당권 항목을 찾으세요. 없으면 0을 입력하세요.

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70% 규칙은 일반적으로 사용되는 지침이며 법적 기준이 아닙니다. 경매 할인, 추가 담보, 다른 임차인의 보증금 등이 실제 회수 금액에 영향을 줄 수 있습니다. 계약 전 반드시 등기부등본 전체를 확인하고, 공인 부동산 전문 변호사 상담을 고려하세요.

전세 보증금을 돌려받지 못하는 이유

한국에서 전세 사기와 집주인 파산으로 수천 명의 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 사례가 있어요. 핵심 위험은 단순해요. 집주인이 담보대출을 갚지 못하면 은행이 건물을 압류하고 경매에 부쳐요. 은행과 담보 채권자가 먼저 변제받아요. 전세 보증금을 맡긴 세입자는 무담보 채권자로서 남은 금액만 받을 수 있어요. 많은 경우 남는 금액이 없어요.

70% 규칙이란

널리 쓰이는 기준은 건물 근저당과 내 보증금의 합계가 건물 시세의 70%를 넘지 않아야 한다는 거예요. 이렇게 하면 경매 시 가격 하락, 법적 비용, 기타 비용을 감당하고도 보증금이 위험에 빠지지 않을 여유분이 30% 남게 돼요.

(근저당 + 내 보증금) ÷ 건물 시세 ≤ 70%

한국 부동산은 보통 시세의 70~90% 수준에서 경매 낙찰이 이루어져요. 70% 기준을 지키면 경매에서 상당한 가격 하락이 발생하더라도 보증금을 회수할 수 있어요.

등기부등본 발급 방법

등기부등본은 주민센터에서 약 1,000원에 발급받을 수 있는 공공 문서예요. 대법원 인터넷 등기소에서 온라인으로도 발급받을 수 있어요. 해당 문서에는 모든 근저당, 가압류, 소유권 변동 이력이 표시돼요.

근저당권으로 표시된 항목을 찾아보세요. 표시된 금액은 보통 채권 최고액으로 실제 남은 대출금보다 높을 수 있어요. 이 금액을 최악의 경우로 보고 계산해 보세요.

중요 사항: 등기부등본에는 건물 전체 정보만 나와 있어요. 내 집이 다세대 건물에 속해 있다면, 나보다 순위가 같거나 앞서는 전세 세입자가 있을 수 있어요. 건물 안에 전세 세입자가 몇 명인지 확인하고 그 보증금도 합산해 계산해 보세요.
팁: 이사 당일 전입신고(주소 이전 등록)와 확정일자를 받아두면 법적 우선 순위를 확보할 수 있어요. 건물이 경매에 넘어갔을 때 매우 중요해져요.

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전세 vs 월세 계산기